BH 1995.4.212 Ha a jogosult szavatossági jogként árleszállítást igényel, a bíróságnak a jogvita eldöntésénél a szerződésben kikötött vételárból kell kiindulnia, a dolog forgalmi értéke és a hiba kijavítási költsége csak az árleszállítás mértékének megállapításánál számba jöhető tényező lehet [Ptk. 306. § (1) bek.].

A III. r. felperes mint állagvevő, az I-II. r. felperesek mint haszonélvezeti vevők az 1989. november 27. napján kelt adásvételi szerződéssel megvásárolták az alperesektől a családi házzal beépített ingatlant, az okirat szerint 1 640 000 forint vételárén. Az 1990. február 5-én történt beköltözésüket követően a felperesek rövidesen észlelték a lakóépület vizesedését, majd haladéktalanul közölték az alperesekkel a vételár leszállítására vonatkozó szavatossági igényüket. A mintegy ötvenéves épület falai, padozatai a szigetelés hiánya, illetve avultsága miatt nedvesek; a konyha és fürdőszoba külső határolófalainak belső felületén a vékony és nem megfelelő anyagú falszerkezet, továbbá a hőhidak jelenléte következtében penészedés indult meg; a falakon több helyen a mennyezet alatt 1-2 mm távolságú vízszintes repedések nyíltak; az ablakok állapota avult, korhadt; az épület külső cementlábazata a faltól elválik, repedezik; az épület körüli járda több helyen hiányzik, a csapadék az épület falát áztatja; az udvari szennyvíztisztító akna befejezetlen, kivitelezése hibásan történt. A felsorolt hibák javítási költsége 611 645 forint. Az ingatlan forgalmi értéke az adásvételi szerződés megkötésének időpontjában 1 800 000 forint volt.

A felperesek keresetükben hibás teljesítés miatt a vételár leszállítását igényelték, és ennek megfelelően 611 645 forint és kamata megfizetésére kérték az alperesek kötelezését. Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Előadták, hogy az ingatlan valós vételára 1 940 000 forint volt, melyből a felperesek csak 1 640 000 forintot teljesítettek, ezért a szavatossági igény netáni megalapozottsága esetére bejelentették, hogy tartozásukba az ellenkövetelésüket beszámítják.

Az elsőfokú bíróság ítéletében - a hátralékos 300 000 forint beszámítása mellett - kötelezte az alpereseket, hogy egyetemlegesen fizessenek meg a felpereseknek 311 645 forintot és annak 1989. november 27-től számított évi 20%-os kamatát; ezt meghaladóan a keresetet elutasította. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta, és a felperesek keresetét teljes egészében elutasította. A jogerős ítélet indokolása szerint az alpereseket nem terheli szavatossági felelősség az épület olyan hibáiért, amelyek a természetes elhasználódással együtt járnak. Miután az adásvételi szerződés megkötésekor - az épület műszaki állapotát is figyelembe véve - az ingatlan értéke 1 800 000 forint volt, a bizonyítottan kialkudott 1 940 000 forint vételár leszállítása a szavatossági hibák miatt erre az összegre indokolt. A felperesek azonban még tartoznak 300 000 forint vételárrésszel, így beszámítás folytán az alperesek a vételár különbözet megfizetésére nem kötelezhetők.

A jogerős ítélet ellen - jogszabálysértésre hivatkozással - a felperesek nyújtottak be felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtették, hogy a lakhatatlan épület hibái lényegesen súlyosabbak annál, mint amilyen elhasználódási mértéket az épület kora esetleg indokolna, s részben nem is függnek össze az avulással. Sérelmezték, hogy a bíróság a szerződéses vételárat az okiratban írt összeggel szemben 1 940 000 forintban állapította meg, s azt - csupán az ítélet indokolásából kitűnően - az ingatlan utólag megállapított forgalmi értékére szállította le. Végül kifogásolták, hogy az elsőfokú bíróság ítéletének a feleket az eljárási illeték megfizetése alól mentesítő rendelkezését a másodfokú bíróság erre irányuló fellebbezés hiányában változtatta meg.

Az alperesek a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérték.

A felülvizsgálati kérelem az alábbiak szerint alapos.

A Ptk. 305. §-ának (1) bekezdése szerint olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett hibásan teljesít, ha a szolgáltatott dolog nem felel meg a teljesítéskor a törvényes vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak.