BH 1999.4.157 A megtévesztésre alapított megtámadás elbírálásánál az üggyel kapcsolatban hozott büntetőítélet figyelembevétele [Ptk. 200. § (2) bek., 210. § (4) bek., Pp. 9. §].

A felperesek az 1/2-1/2 arányban tulajdonukban álló, 1016 m2 területű lakóház és vendéglő megjelölésű ingatlanukat az 1994. április 25-én kelt adásvételi szerződéssel 14.000.000 forint vételárért eladták az I. r. alperesnek. Az okirat szerint a felperesek a teljes vételár felvételét "a szerződés aláírásával elismerik és nyugtatják". Feljogosították az I. r. alperest, hogy tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztesse. Egyidejűleg azonban egy szerződésmódosításnak nevezett okiratot is aláírtak, amely szerint az I. r. alperes a vételárat két részletben: 1994. május 10-én és május 25-én jogosult megfizetni. Az I. r. alperes az ingatlant még a szerződéskötés napján eladta Gy. J.-nek és P. J.-nek, utóbb azonban az adásvételi szerződést felbontották. Az I. r. alperes a felperesekkel kötött adásvételi szerződést bemutatta az illetékes földhivatalnak a tulajdonjog bejegyzése céljából, május 31-én azonban a bejegyzés felfüggesztését kérte, majd június 22-i beadványában a korábbi kérelmet tárgytalannak tekintve, kérte tulajdonjoga bejegyzését. Az I. r. alperes tulajdonjogának bejegyzéséről szóló földhivatali határozatot július 13-án kézbesítették a felpereseknek, akik fellebbezést jelentettek be arra hivatkozva, hogy az I. r. alperes a vételárat nem fizette ki. Az I. r. alperes augusztus 4-én kelt írásbeli nyilatkozatában szeptember 30-ig kötelezettséget vállalt a vételár megfizetésére. E nyilatkozatra tekintettel a felperesek még ugyanezen a napon fellebbezésüket visszavonták.

Időközben az I. r. alperes az 1994. június 22-én kelt adásvételi szerződéssel az ingatlant eladta a II. r. alperesnek 17.000.000 forint vételárért; a II. r. alperes tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzést nyert. A II. r. alperes az 1994. szeptember 16-án kelt adásvételi szerződéssel ugyancsak eladta az ingatlant a III. r. alperesnek 18.000.000 forint vételár ellenében.

Minthogy az I. r. alperes a vételárat utóbb sem fizette meg, a felperesek - értesülve az ingatlan továbbeladásáról - 1994. december 13-án feljelentést tettek az I. r. alperes ellen a Veszprémi Rendőrkapitányságon, majd 1995. február 10-én keresetlevelet nyújtottak be a bírósághoz. Kereseti kérelmük - amelyet a per során pontosítottak - annak megállapítására irányult, hogy mind az I. r. alperessel megkötött adásvételi szerződés, mind az alperesek között létrejött adásvételi szerződés érvénytelen, és ennek folytán kérték tulajdonjoguk visszaállítását. Kereseti kérelmük jogalapjaként a Ptk. 210. §-ának (1) bekezdését és (4) bekezdését jelölték meg: arra hivatkoztak, hogy az I. r. alperes fizetőképességét illetően megtévesztette őket, azzal hitegette a felpereseket, hogy a kötendő hitelszerződésből fogja a vételárat kifizetni, ehelyett azonban eladta az ingatlant. Hivatkoztak arra is, hogy az I. r. alperesnek nem is volt szándékában kifizetni a vételárat és ezzel kapcsolatban utaltak a megindult büntetőeljárásra.

Az I. r. alperes elismerte, hogy a vételárat nem fizette meg, és az érvénytelenség jogalapja tekintetében is elismerő nyilatkozatot tett: valóban megtévesztette a felpereseket teljesítőképességét illetően, de azért, mert a II. r. alperes őt tévesztette meg. A II. r. alperestől próbált ugyanis hitelt szerezni, de erre a II. r. alperes ügyvezetője: S. Gy. csak akkor volt hajlandó, ha az ingatlant átruházza a II. r. alperesre. Tagadta viszont, hogy a II. r. alperestől az ingatlanért járó vételárat megkapta volna.

A II. r. alperes a kereset elutasítását kérte. Tagadta, hogy a szerződés megkötése előtt bármiféle kapcsolatban állt volna az I. r. alperessel. Állítása szerint az I. r. alperes az ingatlanra vevőt keresett, az adásvételi szerződést ingatlanközvetítő vállalatnál kötötték meg, és a teljes vételárat kifizette az I. r. alperesnek. Érvelt azzal, hogy az I. r. alperes az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szerint az ingatlan tulajdonosa volt, a bejegyzésben bízva visszterhesen és jóhiszeműen kötött szerződést, így a közte és az I. r. alperes között létrejött adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítására nincs jogi alap.

(A per során az 1995. március 20-án kelt írásbeli megállapodással a II. és a III. r. alperes között létrejött adásvételi szerződést a szerződő felek felbontották, ezért a felperesek a III. r. alperessel szemben keresetüktől elálltak.)

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a felperesek és az I. r. alperes 1994. április 25-én megkötött, továbbá az I. és II. r. alperes 1994. június 22-én megkötött adásvételi szerződése érvénytelen. Elrendelte az I. és II. r. alperes tulajdonjogának törlését és a felperesek tulajdonjogának eredeti állapot visszaállítása címén való visszajegyzését. Ítéletének indokolása szerint megalapozott volt a felpereseknek a Ptk. 210. §-ának (1) bekezdésére való hivatkozása: az adásvételi szerződés esetében lényeges körülménynek minősül a vevő fizetőképessége. A megtámadásra nem szolgálhat viszont alapul az I. r. alperesnek az az utóbb született elhatározása, hogy hitel felvétele helyett az ingatlan elidegenítésével próbál fedezetet teremteni a vételár kifizetéséhez. A tévedésnek ugyanis a szerződés megkötése idején kell fennállnia. Az I. r. alperes azonban elhallgatta, hogy fizető-, illetőleg hitelképességét a szerződés tárgyát képező ingatlan további eladásával, bonyolult kölcsönügyletek révén kívánja megteremteni. Ez okból a felperesek és az I. r. alperes között létrejött adásvételi szerződés érvénytelen. "Ennek következtében az I. r. alperes nem élvezheti a tulajdonos jogi helyzetét, nem illeti meg a Ptk. 112. §-ának (1) bekezdésében foglalt feltételek szerint az a jog, hogy a dolog tulajdonjogát másra átruházza. Másfelől a II. r. alperes szerződése nem felel meg a Ptk. 117. §-ának (1) bekezdésében foglaltaknak, mely szerint átruházással - ha a törvény kivételt nem tesz - csak a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni." Ennek folytán az I. és II. r. alperes között létrejött adásvételi szerződés a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdése értelmében semmis.

A másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és a felperesek teljes keresetét elutasította. Ítéletének indokolása szerint a felperesek az általuk kötött adásvételi szerződés érvénytelenségét arra alapították, hogy az I. r. alperes tévedésbe ejtette őket fizetőképességét, teljesítőképességét illetően. Az adásvételi szerződés megkötésének napján létrejött kiegészítő nyilatkozatból azonban egyértelműen kitűnik, hogy az I. r. alperes teljesítőképességgel nem rendelkezett, ezért a felperesek részletfizetési kedvezményt nyújtottak a számára, de a részletfizetésre megadott határidő is eredménytelenül telt el. Nyilvánvaló volt tehát a felperesek előtt, hogy az I. r. alperes fizetési nehézsége miatt nem tud fizetni, így e tekintetben tévedésre nem hivatkozhatnak. A felpereseknek lehetőségük volt arra, hogy a szerződés teljesítésének biztosítékaként tulajdonjogukat a vételár teljes kifizetéséig fenntartsák. Ezzel azonban nem éltek, sőt az újabb fizetési ígéretre az I. r. alperes tulajdonjogának bejegyzése miatt benyújtott fellebbezésüket is visszavonták. A szerződés nem teljesítése viszont nem eredményezi a szerződés érvénytelenségét, hanem a vételár megfizetése iránt kötelmi igény érvényesítésére, vagy - amennyiben annak feltételei fennállanak - az elállási jog gyakorlására ad alapot. A felperesek azonban ilyen igényt nem érvényesítettek. Minthogy pedig az I. r. alperessel kötött adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítására nincs jogi lehetőség, a teljes keresetet el kellett utasítani.