A Pécsi Ítélőtábla Gf.30021/2008/5. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 78. §, 253. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 1. §, 120. §, 201. §, 203. §, 235. §, 1991. évi XLIX. törvény (Cstv.) 48. §, 49. §, 54. §, 56. §] Bírók: Kovács Ildikó, Veszeley Józsefné, Zóka Ferenc

Pécsi Ítélőtábla

Gf.IV.30.021/2008/5. szám

A Magyar Köztársaság Nevében!

A Pécsi Ítélőtábla a dr. Illés Gabriella ügyvéd (7400 Kaposvár, Noszlopy Gáspár u. 10.) által képviselt felperes neve (felperes címe) felperesnek a dr. Farkas László ügyvéd (9022 Győr, Czuczor Gergely u. 15. fszt. 1.) által képviselt I. rendű alperes neve (I. rendű alperes címe) I. r., a dr. Roczkó Zita ügyvéd (1132 Budapest, Visegrádi u. 18/b. III/44.) által képviselt II.rendű alperes neve (II. rendű alperes címe) II. r. és III.rendű alperes neve (III. rendű alpers címe) III. r. alperesek ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Somogy Megyei Bíróság 1.G.40.267/2006/42. számú ítélete ellen a felperes 47. sorszám alatt benyújtott fellebbezése folytán megtartott nyilvános tárgyaláson meghozta a következő

í t é l e t e t:

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. r. alperesnek 285.000 (kettőszáznyolcvanötezer) forint, a II-III. r. alpereseknek együttesen 285.000 (kettőszáznyolcvanötezer) forint fellebbezési perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek helye nincs.

I n d o k o l á s

Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy a b.-i 820/10.hrsz.-ú "beépítetlen terület" megnevezésű, 1 ha 5839 m² területű ingatlan az I. r. alperes tulajdonában állt. A Tolna Megyei Bíróság megállapította az I. r. alperes fizetésképtelenségét és elrendelte a felszámolását. A felszámolás kezdő időpontja 2004. december 30-a volt. A felszámoló 2005. július 9-ére kitűzött nyilvános árverés keretében 25.000.000 forint kikiáltási ár mellett megkísérelte értékesíteni a perbeli ingatlant, de érdeklődő hiányában az árverés eredménytelen maradt. Ugyanez történt 2005. augusztus 30-án és október 11-én. Ezt követően a felszámoló a Cégközlöny 2005. november 10-i számában nyilvános pályázati felhívást tett közzé az ingatlan értékesítésre. Erre egy ajánlat érkezett, a II. r. és a III. r. alperes 3.000.000 forint vételárat ajánlott, melyet a felszámoló elfogadott. 2005. december 6-án sor került az adásvételi szerződés megkötésére, a II. r. és a III. r. alperes egymás között egyenlő arányban 3.000.000 forint vételár fejében megvásárolták a b.-i 820/10.hrsz.-ú ingatlant. A M. Körzeti Földhivatal a II. r. és a III. r. alperes tulajdonjogát bejegyezte. A földhivatal egyszerűsített határozatában a felperes javára bejegyzett jelzálogjogot is törölte.

A felszámoló a 2006. február 28-án kelt levelében tájékoztatta a felperest, aki a felszámolási eljárás során nyilvántartásba vett "B" kategóriás hitelezői igénnyel rendelkezett, hogy három sikertelen árverés után 3.000.000 forintért sikerült értékesíteni az ingatlant. Közölte, hogy az elszámolás szerint kb. 1.000.000 forint kifizetésére nyílik lehetőség a felperes részére.

A felperes keresetében a 2005. december 6-án kelt adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását kérte. Arra hivatkozott, hogy a Polgármesteri Hivatal adó- és értékbizonyítványa szerint az ingatlan becsértéke 22.000.000 forint volt, maga a felszámoló is 25.000.000 forint kikiáltási áron kínálta az ingatlant. A felperes kérelmére a végrehajtási eljárásban beszerzett szakértői vélemény is 22.000.000 forintban állapította meg a piaci értéket. Mindezek alapján a II-III. rendű alperesek által fizetett 2.400.000 forint + ÁFA vételár feltűnően aránytalan. A jogügylet a Ptk. 201. § (2) bekezdésébe és az 1991. évi XLIX. tv. (Cstv.) 49. § (1) bekezdésébe is ütközik. Erre tekintettel a felperes keresetében kérte, hogy a bíróság a szerződést a határozathozatalig nyilvánítsa érvényessé, a vételárat 10.000.000 forint + ÁFA összegben állapítsa meg, másodlagosan az eredeti állapot helyreállítását kérte.

Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte. Véleménye szerint a felszámoló a Cstv. rendelkezéseit betartva, a forgalomban elérhető legmagasabb áron értékesítette az ingatlant. A felszámolási értékesítés megtámadására csak a Cstv. speciális rendelkezése a 49. § (5) és (6) bekezdése alapján van lehetőség 30 napos jogvesztő határidőn belül. Utalt arra is, hogy a felszámolási eljárásban kényszerértékesítés történik, így ennek speciális szempontjai sem hagyhatók figyelmen kívül. Az elérhető ár nem azonos a forgalmi értékkel. A felszámolási eljárás az egyedi végrehajtásokhoz képest a végrehajtás egyetemes formája, ezért arra a végrehajtásokkal foglakozó általános szabályokat is alkalmazni kell.

A II. r. és a III. r. alperes a kereset elutasítását kérte. Arra hivatkoztak, hogy ajánlatukat jóhiszeműen, az ingatlan adottságait figyelembe véve tették meg. Előadták azt is, hogy a szerződés esetleges érvénytelenné nyilvánítása esetén az ingatlan vételárának kiegészítésére nem képesek, az ingatlant a pályázati ajánlatukban meghatározott összegnél magasabb áron nem vásárolták volna meg.

Az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Rámutatott arra, hogy a Ptk. 235. § (2) bekezdése szerint a szerződés megtámadására a sérelmet szenvedett fél és az jogosult, akinek a megtámadáshoz törvényes érdeke fűződik. A felperesnek, mint "B" kategóriás követeléssel rendelkező hitelezőnek nyilvánvalóan törvényes érdeke fűződött ahhoz, hogy milyen vételár mellett történik az értékesítés, így a kereshetőségi joga fennáll. Hivatkozott az elsőfokú bíróság a Pécsi Ítélőtábla BDT.2004. évi 7-8. számában megjelent 3/2004.(VI.4.) Kollégiumi véleményére, amely szerint a Cstv. 49. § (5) bekezdése - az abban foglalt korlátozások - csak az értékesítés formáira és a közjegyző igénybe vételére vonatkozó rendelkezések megsértésére alapított kereseti kérelem feltételeire tartalmaz speciális szabályt. Emellett illetőleg e helyett azonban az érdekelt fél az adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítása iránti egyéb igényét a Ptk.-ban meghatározott jogcímeket, és az ott szabályozott határidőben is érvényesítheti. A Legfelsőbb Bíróság a PK. 267. számú állásfoglalásában kimondta, hogy a szerződésnek a szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnően nagy értékkülönbségére alapított megtámadása esetében annak megállapításához, hogy az értékkülönbség feltűnően nagy-e, a bíróságnak vizsgálnia kell a szerződéskötés körülményeit, a szerződés egész tartalmát, a forgalmi és értékviszonyokat, az ügylet jellegéből fakadó sajátosságokat, a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás meghatározásának módját.

Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a jelen ügyben különösen az ügylet jellegéből fakadó sajátosságoknak van jelentősége. A perben kirendelt igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő véleménye szerint a perbeli ingatlan forgalmi értéke a vétel idején 22.175.000 forint volt. A felszámolói értékesítésre a Cstv. 49. § (1) bekezdése speciális rendelkezéseket tartalmaz. Az adós vagyontárgyait a felszámoló nyilvánosan értékesíti a forgalomban elérhető legmagasabb áron. Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint a felszámolói pályáztatás eredményeként létrejött adásvételi szerződés akkor támadható meg alappal a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás közötti értékaránytalanság miatt, ha a felszámoló az adós nevében a felszámolási vagyont a forgalomban elérhető legmagasabb árnál alacsonyabb összegért értékesíti. A felszámoló háromszor kísérelte meg árverésen eladni az ingatlant, de egyik esetben sem volt érdeklődő. Az ezt követő pályázatra is mindössze egy érvényes pályázatot terjesztettek elő. A felperes nem tudta még csak valószínűsíteni sem, hogy a perbeli ingatlant magasabb áron lehetett volna értékesíteni. Az előzetes értékbecslések és a perben beszerzett szakértői vélemény értékmeghatározása nem jelenti egyben az értékesítés lehetőségét is az adott időpontban a megjelölt értéken. Az értékesítés lehetőségét a kereslet-kínálat viszonyai határozzák meg. A felperes vagy bármelyik hitelező is benyújthatott volna pályázatot, ezt azonban egyikük sem tette meg. Az értékesítés négyszeri megkísérlése során beérkezett egyetlen ajánlat a kereslet elenyésző voltát igazolja.