BH 2008.2.44 A kötelező pályázati értékesítés mellőzése miatt az adásvételi szerződés érvénytelenségének megállapítását kérő felperes aktív perbeli legitimációjának feltételei [Pp. 123. §].

A felperes 2002. december 18-án határozatlan időre szóló bérleti szerződést kötött az I. r. alperessel a B. város, A. út 47. számú társasházban lévő két, nem lakás céljára szolgáló társasházi ingatlanra. A felperes 2003. március 17-én bejelentette vételi szándékát a bérelt ingatlanokra, majd 2003. május 20-án az egész épületre. Az I. r. alperes által 2004 februárjában beszerzett értékbecslés szerint az épület beköltözhető forgalmi értéke közel 700 millió, lakott értéke 138 946 000 forint volt. Az I. r. alperes képviselőtestülete 2004. július 17-én a perbeli ingatlan versenyeztetés nélküli értékesítéséről döntött. A 275/2004. (VI. 17.) számú határozat szerint az épületet a II. r. alperesnek értékesíti 150 millió forint + áfa vételárért. Utóbb a határozatot a képviselő-testület annyiban módosította, hogy az ingatlan társasház jellegét megszüntette és a II. r. alperes tulajdonjogának a bejegyzését a vételár teljes kifizetéséhez kötötte. Az alperesek 2004. november 24-én adásvételi szerződést kötöttek, a II. r. alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba 2005. május 2-án jegyezték be.

A felperes keresetében az I. és II. r. alperes által kötött adásvételi szerződés semmisségének a megállapítását kérte, mivel álláspontja szerint a szerződés az államháztartásról szóló 1992. évi XXXVIII. törvény (továbbiakban: Áht.) 108. § (1) bekezdésébe és az I. r. alperes önkormányzati rendeletbe foglalt gazdálkodási szabályzatába és lakásrendeletébe ütközött. Kereshetőségi jogát a Ptk. 234. § (1) bekezdésére, jogi érdekeltségét pedig arra alapította, hogy részt kívánt venni az értékesítéssel kapcsolatos kötelező pályázaton.

Az alperesek elsődlegesen a per megszüntetését, másodlagosan a kereset elutasítását kérték.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította, mivel megállapította, hogy a felperes aktív perbeli legitimációval - jogi érdekeltsége hiányában - nem rendelkezik. Másrészt megállapítási keresetindítására sem volt jogosult, mivel marasztalást nem kérhetett. A bíróság a felperes kereshetőségi jogának hiányában nem vizsgálta, hogy az alperesek által kötött szerződések a felperes által megjelölt jogszabályokba ütköznek-e.

A felperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta és megállapította, hogy az alperesek által 2004. november 24-én megkötött adásvételi szerződés semmis.

A felperes jogi érdekeltségét annak alapján állapította meg, hogy a felperes az ingatlan egyik bérlőjeként 2003-ban az egész épületre vonatkozó vételi szándékot közölt az I. r. alperessel, vagyis az ingatlan értékesítésével kapcsolatban az I. r. alperes által is tudottan érdeklődést mutatott. Vételi ajánlatot azért nem tehetett, mert az Áht. 108. § (1) bekezdése megsértésével az I. r. alperes az ingatlan értékesítésére pályázatot nem írt ki. A Pp. 3. § (1) bekezdésében meghatározott jogmegóvási szükségletét a pályázaton való megmérettetés jogszerű igénylésében határozta meg. A bíróság a szerződés tartalmi, a vételárral összefüggő semmisségét nem vizsgálta, mivel a felperes keresetindítási jogosultságát kívülállóként ez a semmisségi ok nem alapozná meg.

A továbbiakban megállapította, hogy a perbeli ingatlan az I. r. alperes törzsvagyonába tartozó korlátozottan forgalomképes vagyontárgy. A gazdálkodási szabályzat 14. és 16. §-ának egybevetéséből az következik, hogy a 16. § (4) bekezdése a perbeli esetben nem adott jogi alapot a versenytárgyalás kizárására. Az elidegenítésre vonatkozó rendeleti szabályozás hiányában az Áht. 108. § (1) bekezdése volt az irányadó, vagyis az I. r. alperes a perbeli ingatlant csak nyilvános, indokolt esetben zártkörű pályázat útján értékesíthette volna. Mivel az I. r. alperes pályázatot nem írt ki, a kötelező pályáztatási szabályok megsértésével kötött szerződés semmis.

A jogerős ítélet ellen előterjesztett felülvizsgálati kérelmében az I. r. alperes az ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Az elsőfokú ítélet indokainak megfelelően előadta, hogy a felperes perbeli legitimációval nem rendelkezett. Az ingatlan megvásárlásával kapcsolatos gazdasági érdekét a másodfokú bíróság tévesen értékelte a Pp. 3. § (1) bekezdésében megkívánt jogi érdekeltségként. A másodfokú bíróság tévesen alapította a semmisségre vonatkozó döntését az Áht. 108. § (1) bekezdésére, mivel d) pontja az Áht. 109/I. § (1) bekezdésében meghatározott műemlék ingatlanokat annak hatálya alól kivonja. Adott esetben a kulturális örökség védelemről szóló 2001. évi LXIV. törvény 44. § (1) bekezdés b) pontját kellett alkalmazni, vagyis a tulajdonjog átruházásához a Kulturális Örökségvédelmi Hivatal jóváhagyása volt szükséges, ami megtörtént. Előadta továbbá, hogy a Városfejlesztési Bizottság véleményezésének elmaradása nem okozott semmisséget, mivel a vélemény a képviselőtestületet döntésében nem kötötte.

A II. r. alperes felülvizsgálati kérelme elsődlegesen a másodfokú ítélet hatályon kívül helyezésére és az elsőfokú ítélet helybenhagyására, másodlagosan az eljárt bíróság új eljárás lefolytatására utasítására irányult.

Az I. r. alperesnek a felperes jogi érdekeltségének hiányára vonatkozó indokait azzal egészítette ki, hogy az I. r. alperesnek nem volt kötelezettsége az ajánlatkérés a felperestől. A felperes az anyagi jogon alapuló jogának a megóvását nem kérhette, pernyertessége az állított jogsérelmének a kiküszöbölésére alkalmatlan volt. Ugyanezen okokból megállapítási keresetindításának sem volt helye a Pp. 123. §-a alapján. Adott esetben a semmisség jogkövetkezményének alkalmazási igényét az Inytv. 62. § (1) bekezdése kizárta. Vitatta a másodfokú bíróság megállapítását, amely szerint a versenyeztetés kötelező lett volna. Ezzel összefüggésben utalt a 25/2004. (V. 25.) Önkormányzati Rendelet 2. § (1) bekezdés c/a) pontjára és a 3. § (7) bekezdésére.

A továbbiakban sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság nem teljesítette a Pp. 3. § (3) bekezdésében foglalt kötelezettségét, ezért az alperesek el voltak zárva attól, hogy anyagi jogi tekintetben a megfelelő védekezést kifejtsék. Ennek pótlására a II. r. alperes előadta, hogy adott esetben a 4/1999. számú Jogegységi Határozat nem alkalmazható. Az Áht. felhatalmazása alapján alkotott 25/2004. (V. 25.) számú önkormányzati rendeletben meghatározott értékhatárt a jogügylet nem érte el. A jogszabály nem tiltja, hogy a forgalmi értéket lakott állapotra állapítsák meg. A versenyeztetés mellőzése az önkormányzati rendelet felhatalmazásán alapult, mely utóbbi nem ütközött az Áht.-ba. A továbbiakban vitatta, hogy az adásvételi szerződés a lakásrendelet 10. § (3) bekezdésébe ütközne.

A felperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult. A felülvizsgálati kérelmek indokaival szemben hangsúlyozta, hogy kereshetőségi joga fennáll. A pályáztatás kötelező voltával kapcsolatban előadta, hogy a perbeli ingatlan forgalmi értékének a meghatározása során az I. r. alperes vagyonrendelete mellett a lakásrendelet szabályait is alkalmazni kell. Ez esetben a forgalmi érték meghaladja a vagyonrendeletben a kötelező pályáztatásra megállapított értékhatárt. Előadta, hogy az említett kérdésben az Alkotmánybíróság megkeresése iránt előterjesztett indítványát csak abban az esetben tartja fenn, ha az értékhatár kérdésében a Legfelsőbb Bíróság az alperesi álláspontot fogadná el. Az I. r. alperes felülvizsgálati indokaival szemben előadta, hogy a hivatkozott, Áht. 109/I. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezés csak az állami tulajdonú műemlék épületekre vonatkozik.