A Kúria Pfv.20022/2017/7. számú precedensképes határozata bérleti díj tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 277. §, 424. §] Bírók: Keresztes Klára Ildikó, Madarász Anna, Molnár Ambrus

A határozat elvi tartalma:

A bérlemény bérbeadók által nem közölt, bérlő által nem ismerhető tulajdonsága miatt rövid, de adott helyzetben hosszabb távon sem alkalmas a szerződésben meghatározott funkció kialakítására. A repülőtér céljára meghatározott, a bérbeadók szolgáltatásának tárgyát képező ingatlanok esetében az erdő léte minőségileg más helyzetet eredményezett, mint ami a pályázatban, majd a szerződésben szerepelt. A szolgáltatásnak a teljesítés időpontjában alkalmasnak kell lennie a jogosult által meghatározott célra, ha azt a jogosult a szerződéskötés időpontjában a kötelezett tudomására hozta, és abba a kötelezett beleegyezett. Mivel pedig e követelménynek a bérbeadók szolgáltatása nem felelt meg, hibásan teljesítettek.

***********

A Kúria

mint felülvizsgálati bíróság

ítélete

Az ügy száma: Pfv.V.20.022/2017/7.

A tanács tagjai: Dr. Molnár Ambrus a tanács elnöke, Dr. Madarász Anna előadó bíró, Dr. Keresztes Klára Ildikó bíró

Az I. rendű felperes:

A II. rendű felperes:

A III. rendű felperes:

A felperesek képviselője: Dr. Bán Gergely Ügyvédi Iroda, ügyintéző: Dr. Bán Gergely ügyvéd

Az alperes:

Az alperes képviselője: Mihalics Ügyvédi Iroda, ügyintéző: Dr. Mihalics Krisztián ügyvéd

A per tárgya: bérleti díj

A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: alperes (54. sorszám)

A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: Debreceni Ítélőtábla Gf.IV.30.227/2016/17.

Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Debreceni Törvényszék 9.G.40.160/2014/39.

Rendelkező rész

- A Kúria a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezi, és az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatja, a keresetet és a viszontkeresetet elutasítja. Az alperest az első- és a másodfokú perköltség térítése alól mentesíti, míg a viszontkereseti illeték fizetésére kötelező rendelkezést helybenhagyja.

- Megállapítja, hogy az első-, a másodfokú és a felülvizsgálati eljárásban felmerült költségeiket a felek maguk kötelesek viselni.

- Megállapítja, hogy a le nem rótt 1.500.000 (egymillió-ötszázezer) forint kereseti illetéket, a 2.505.000 (kettőmillió-ötszázötezer) forint fellebbezési illetéket és az 1.750.000 (egymillió-hétszázötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási illetéket az állam viseli.

- Kötelezi az alperest, hogy térítsen meg az államnak 1.750.000 (egymillió-hétszázötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási illetéket.

Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

Indokolás

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[1] A fizetési meghagyással indult, ellentmondás folytán perré alakult ügyben 2014. június 16. napján előterjesztett keresetükben az I. rendű felperes 66.350.445 forint, a II. rendű felperes 70.396.425 forint, a III. rendű felperes 25.416.320 forint, ezen összegeknek az egyes kibocsátott számlák tekintetében az azokon megjelölt fizetési határidőt követő naptól számított a mindenkori jegybanki alapkamat kétszeresének megfelelő késedelmi kamat és a perköltség megfizetésére kérték kötelezni az alperest. Előadták, hogy 2008. április 30. napján az I. és II. rendű felperes közigazgatási határain belül elhelyezkedő repülőtérre az alperessel bérleti szerződést kötöttek, ami 2008. október 15. napján lépett hatályba. 2009. december 31. napjáig tartó időszakra 150.000 euró/év, 2010. január 1. napjától az alperes évi nettó árbevétele 2%-ának megfelelő, de legkevesebb 100.000 euró/év volt a bérleti díj, amit 45-45-10% megoszlásban a felperesek külön-külön voltak jogosultak leszámlázni. Az alperes a bérleti díjat számla ellenében tartozott megfizetni. A felperesek a bérleti szerződésből eredő kötelezettségeiket teljesítették. Az alperes a bérleti szerződés tárgyát képező ingatlanokat birtokba vette, használatukat megkezdte, a díjfizetési kötelezettségét azonban nem teljesítette. Mivel az alperessel folytatott egyeztetés nem volt eredményes, 2014. március 3. napján a felperesek a bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondták, ismételten felszólítva a díjtartozás rendezésére. Az alperes 2014. április 7. napján kelt iratával a felmondás jogszerűségét vitatta, a bérleti díjfizetési kötelezettség teljesítését megtagadta, és a bérleményt sem bocsátotta vissza a felperesek birtokába. Mivel az ismételt felperesi felszólítás is válasz nélkül maradt, és az alperes a felszólításban foglaltakat nem teljesítette, a felperesek a bérleményt birtokba vették. Keresetük jogszabályi hivatkozása a régi Ptk. 423. §-a volt. Az alperes az I. rendű felperesnek 2013. január 4-i esedékességgel 15.960.038, 16.121.250, 16.459.796 forintot, 2013. október 2-i esedékességgel 17.809.361 forintot, a II. rendű felperesnek 2009. február 28-i esedékességgel 13.413.600 forintot, 2010. szeptember 23-i esedékességgel 18.379.575 forintot, 2011. június 24-i esedékességgel 11.958.750 forintot, 2013. október 21-i esedékességgel kétszer 13.322.250 forintot, a III. rendű felperesnek 2014. április 24-i esedékességgel 25.416.320 forintot tartozik megfizetni. A késedelmi kamat mértékéről a szerződés 9/B pontja rendelkezett.

[2] Az alperes védekezésére előadták, hogy a szerződés tárgya nem egy működő, hanem egy kialakításra váró repülőtér volt. Ezt az alperes már a pályáztatás során tudta, miként azt is, komoly anyagi ráfordításra lesz szükség az engedélyek beszerzéséhez. A felperesek nem teljesítettek hibásan, hiszen ismert volt, mely ingatlanokat érinti a pályázat, és így a bérleti szerződés. Az alperestől elvárható lett volna a tájékozódás. Az alperesnek az erdészeti igazgatóság által vezetett közhiteles nyilvántartásból tájékozódnia kellett volna, az erdő művelési ág alóli kivonásra, az ezzel járó költségre számítani kellett. Kifejezetten az alperes kérésére vállalták az addig tulajdonukban nem álló egyes területek megszerzését, és ezek közé tartozott a és helyrajzi számú ingatlan, ami erdő művelési ágba tartozott. A felperesek e körben is maradéktalanul eleget tettek a szerződésben vállalt kötelezettségeiknek. Az erdőterületek termelésből való kivonásával felmerülő költségeket az alperes nem háríthatja át rájuk. Tagadták, hogy az I. rendű felperes nyilatkozatban lemondott volna a 2008-2009. évre vonatkozó díjról, az irat mindössze azt rögzíti, hogy annak kiállítása idején nem volt az alperesnek tartozása mégpedig azért, mert a számlát még nem állította ki, vagyis a díjat nem tette esedékessé.

[3] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Előadta, hogy a felperesekkel nem egy átlagos bérleti szerződést kötött, a megállapodás más jellegű kötelezettségvállalásokat is tartalmazott. Az alperes nemzetközi repülőtér-fejlesztést szándékozott megvalósítani, amelynek a folyamatát megkezdte. Része volt ennek speciális légügyi, illetve környezetvédelmi engedélyeztetés, építési engedélyeztetés, a repülőtér fizikai kialakítása. Mivel a területre nem volt hatályos településrendezési terv, ezt saját költségen az alperesnek kellett elkészíttetnie. A pályázatból, amit felperesek tettek közzé nem, csak menet közben derült ki, hogy a terület jelentős része erdő művelési ágú. Ez a szerződés szerinti cél megvalósítását akadályozta, akadályozza, mert addig nincs lehetőség a fejlesztésre, amíg a területet a művelési ágból nem vonták ki. A bérleti szerződés kifejezetten azt tartalmazza, hogy a beruházás megvalósításának nincs akadálya. Minderről csak 2008. augusztusában-szeptemberében szerzett tudomást az erdészeti igazgatóságtól. Erdőt igénybe venni és művelésből kivonni csak az erdészeti hatóság engedélyével lehet, de e hatóságtól rendelkezik olyan okirattal, miszerint nincs mód az összes erdő termelésből való kivonására. A tulajdoni lapokon nem szerepelt az erdő művelési ág megjelölés, így a kivonással kapcsolatos költségekkel nem kellett számolnia. Az összesen 540 hektár fejlesztési területből hozzávetőleg 80 hektár nem beépíthető erdő. A problémát azonnal jelezte a felpereseknek, kérte az akadály elhárítását, de ez nem történt meg. Az erdő művelési ágból történő kivonás hatósági eljárásban az alperes nem járhatott el, hiszen nem tulajdonos. A fejlesztés emiatt megakadt, jóllehet arra az alperes már kb. 100.000.000 forintot fordított. Hogy e körben a felperesek közrehatottak, mutatja, hogy az első bérleti díjszámlát az I. rendű felperes 2012-ben, a II. rendű felperes 2013-ban, a III. rendű felperes pedig 2014-ben állította ki, noha az első bérleti díj 2008-ban lett volna esedékes. A számlák kézhezvételekor jelezte, hogy a fejlesztés megvalósítását akadályozó körülmény van, a számlákat emiatt visszaküldte. A felperesek semmilyen további intézkedést nem tettek. A felperesek hibásan teljesítettek, és addig nem követelhetnek bérleti díjat, amíg a bérlő a területet nem tudja használni. A terület ma sem alkalmas a rendeltetésszerű használatra. A felperesek felmondása sem jogszerű. Amint a felperesek az akadályt elhárítják, és elkezdődhet a repülőtér építése, fejlesztése, utána fizetni fogja a bérleti díjat. Az alperes azt vállalta, hogy jelentős mértékű beruházást, fejlesztést valósít meg a bérleményen, majd - hogy beruházásai megtérüljenek -, 100 évig üzemeltetheti a repülőteret, a felperesek pedig vállalták, hogy minden szükséges intézkedést megtesznek annak érdekében, hogy az általuk is elfogadott célkitűzéseket az alperes megvalósíthassa. E körben kell értékelni, hogy az erdő művelési ággal kapcsolatos tájékoztatás elmaradt, és az ezzel összefüggő akadály elhárítása érdekében, mint tulajdonosok nem intézkedtek. Előadta, hogy az I. rendű felperes 2010. július 23. napján nyilatkozatot adott ki, hogy ezen időpontig az alperes minden bérleti díjfizetési kötelezettségét teljesítette, nem áll fenn lejárt tartozása. Jogi álláspontját a régi Ptk. 424. § (1), (2), 428. § (1) bekezdésére alapította.