BH+ 2015.7.299 A társasházi törvényben foglalt, a közgyűlés minősített többségű határozatát előíró szabályok egyoldalúan kógensek, a társasház közössége a Szervezeti és Működési Szabályzatban a törvényi előírásnál szigorúbb feltételeket támaszthat. [2003. évi CXXXIII. tv. 14. § (1) bek.].

Az alperes társasház 2011. április 15-én tartott közgyűlése a tulajdonosok 950/1000 arányú tulajdoni hányadnak megfelelő jelenléte mellett (674 igen, 275 nem szavazattal) meghozott 2/2011/04/15. számú határozatával hatályon kívül helyezte a 2005. március 10-én elfogadott SzMSz.-t és annak módosítását, egyidejűleg - a közgyűlési meghívóval közölt tervezetben foglaltakkal egyező tartalmú - új SzMSz.-t (a továbbikban: SzMSz.) alkotott.

Az SzMSz. A/2. pontja értelmében az SzMSz elfogadásához - a korábbi SzMSz. által megkívánt 4/5-ös többséggel szemben, az alapító okirat 2008. október 7-én kelt módosításával egyezően - az összes tulajdoni hányad 2/3 arányú szavazata szükséges.

Az SzMSz. G/2. pontjának rendelkezése szerint minden tulajdonos köteles a lakásába mellékvízmérőt szereltetni. Azok a tulajdonosok, akik ezt nem teljesítik, a közös költségen felül lakásonként havonta 15 000 forint víz-, csatornadíj fizetésére kötelesek. A díj összege egyszerű szótöbbségű határozattal módosítható.

A J/6. pontban az SzMSz. - értékhatártól függően - a társasház elleni, illetve az általa indított perekre a Városi Bíróság, illetve a Megyei Bíróság hatáskörét és illetékességét kötötte ki.

A peres felek között külön per folyik a közös költségen felül fizetendő víz- és csatornadíjakkal kapcsolatban 2012-ben hozott közgyűlési határozat érvénytelensége iránt.

A tulajdonostárs felperesek keresete a 2011. április 15-én hozott 2/2011/04/15. számú közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítására irányult. Előadták: a társasháznak nem volt 2005. március 10-i keltezésű SzMSz.-e, így azt hatályon kívül helyezni sem lehetett. Amennyiben mégis létezett ilyen szabályzat, az az SzMSz. meghozatalához, illetve módosításához 4/5 szavazati arányt írt elő, a perbeli közgyűlési határozat ennek hiányában érvénytelen.

A pereskedés költségeit jelentősen növelőnek, ezért kisebbségi jogaikat sértőnek tartották az új SzMSz. illetékességi kikötését, valamint a mellékvízmérők hiánya miatt a közös költségen felül előírt víz-, csatornadíj fizetési kötelezettséget. Előadták: mivel két lakással rendelkeznek a házban, a rendelkezés számukra 30 000 forint havi többletfizetési kötelezettséget jelent, amely összeg aránytalanul magas az esetleges tényleges fogyasztáshoz képest.

Az alperes a kereset elutasítását kérte. Csatolta a 2005. március 10-i - az SzMSz.-t elfogadó - közgyűlés jegyzőkönyvét, továbbá az alapító okirat 2008. október 17-i - az SzMSz. elfogadásához szükséges szavazati arányt 2/3-ra módosító - szövegét, hangsúlyozva, hogy a perbeli határozatot az ennek megfelelő szavazattöbbséggel hozták. Rámutatott: az illetékesség kikötését a peres eljárás szabályai lehetővé teszik, a vízdíjakkal kapcsolatban pedig külön per folyik a felek között.

Az elsőfokú bíróság a keresetnek helyt adó ítéletével a közgyűlési határozat érvénytelenségét megállapította. Határozata indokolásában az SzMSz. J/6. pontjába foglalt illetékességi kikötés tekintetében mutatott rá arra, hogy az - a társasház b.-i székhelyéhez képest - az utazási, illetve képviseleti költségekkel jelentősen növeli egy esetleges peres eljárás költségeit, amely valóban sérti a tulajdonosi kisebbség érdekeit. Mivel a közgyűlési határozat érvénytelensége ez okból megállapítható volt, az elsőfokú bíróság a felperesek által megjelölt további érvénytelenségi okokat nem vizsgálta.

Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatta és a keresetet az SzMSz. J/6. pontjába foglalt illetékességi kikötés kivételével elutasította, egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta. Az illetékességi kikötés tekintetében fennálló érvénytelenséget illetően egyetértett az elsőfokú bíróság indokaival, míg az SzMSz. elfogadásához szükséges szavazati arányokat illetően a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) kógens rendelkezéseire utalt, azzal, hogy a Tht. 14. § (1) bekezdése szerinti egyszerű szótöbbségnél szigorúbb feltételeket a társasházak sem alkalmazhatnak. Rámutatott: az illetékességi kikötésre vonatkozó érvénytelen rendelkezés nem sérti a szabályzat egészének koherenciáját, ezért a közgyűlési határozat részleges érvénytelensége kimondásának nem volt akadálya.

A jogerős ítélettel szemben mind az alperes, mind a felperesek felülvizsgálati kérelmet terjesztettek elő, a Kúria azonban az alperes felülvizsgálati kérelmét elutasította.

A felperesek felülvizsgálati kérelme a keresetnek teljes egészében helyt adó döntés hozatalára irányult. Érvelésük szerint az SzMSz. elfogadásához, illetve módosításához szükséges szavazati arány tekintetében nincs akadálya annak, hogy a törvényben előírt egyszerű szótöbbség helyett a társasház szigorúbb feltételeket alkalmazzon, ehhez képest azonban vizsgálni kellett volna, melyik volt a legutóbb elfogadott SzMSz. és ennek megfelelően megállapítani a szükséges szavazati arányokat. Kifogásolták azt is, hogy a másodfokú bíróság nem vizsgálta a keresetben foglalt további érvénytelenségi hivatkozásokat, így a közös költségen felül fizetendő - álláspontjuk szerint a Tht. 13. § (2) bekezdés a) pontját, valamint a 24. § (2) bekezdés a)-b) pontját sértő - víz- és csatornadíjra vonatkozó előírást.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályban tartására irányult. Kifogásolta, hogy a felperes az elsődleges, az SzMSz. elfogadásával kapcsolatos hivatkozásában nem jelölte meg az álláspontja szerint megsértett jogszabályt, a költségviselés tekintetében pedig a Tht. megengedő szabályára utalt.

A felülvizsgálati kérelem a következők szerint részben alapos.

A felperesek egyfelől alaki okok miatt, a társasház hatályos szervezeti és működési szabályzatában előírt szavazati arány hiánya, másfelől tartalmi okokból, a közös költségen felül fizetendő víz- és csatornadíjak tekintetében támadták a jogerős ítéletet.

Az új SzMSz. elfogadásához szükséges minősített többség tekintetében a Kúria rámutat: helyesen utaltak arra a felperesek, hogy a határozathozatal idején hatályban volt SzMSz. előírásaihoz képest ítélhető meg, rendelkezett-e a határozat az előírt szavazati többséggel vagy sem.

A rendelkezésre álló iratok azt igazolják, hogy a társasház 2005. március 10-i közgyűlése SzMSz.-t fogadott el, így az újabb SzMSz. elfogadása esetén rendelkezni kellett a korábbi hatályon kívül helyezéséről.

A 2005. évi SzMSz. valóban 4/5 arányú minősített többséget írt elő, ezt a rendelkezést azonban felülírta (ebben a tekintetben az SzMSz. módosította) az alapító okirat 2008-ban történt módosítása, amely 2/3 szavazati arányhoz kötötte az SzMSz. elfogadását. Tekintve, hogy 2011. április 15-én az ennek megfelelő többségű szavazat rendelkezésre állt, az alaki szabályok megsértésére a felperesek megalapozatlanul hivatkoztak.