BH 2025.6.141 I. A szerződés önmagában amiatt, mert annak biztosítására a felek túlzott mértékű kötbért kötöttek ki, nem nyilvánítható a jóerkölcsbe ütközés okán érvénytelennek.

II. Egy olyan jogügylet, amely a haszonszerzéshez a társaság tagja részéről is igényel befektetést, ezen elvárás miatt nem minősül nyilvánvalóan a jóerkölcsbe ütközőnek [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:96. §, 6:108. § (2) bek., 6:188. §].

Pertörténet:

Szigetszentmiklósi Járásbíróság G.40054/2020/79., Budapest Környéki Törvényszék Gf.40053/2023/6., Kúria Gfv.30182/2024/9. (*BH 2025.6.141*)

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az alperes a felperes egyszemélyes tagjának (a továbbiakban: ügyvezető) az ügyvezetése idején kötött bérleti szerződés alapján fizető szállásadásra, vendégház és fizetővendég-ellátás céljára bérelte 2014. május elejétől 2018. szeptember végéig a felperes "kivett üdülőépület és egyéb épület és udvar" megnevezésű ingatlanát (a továbbiakban: bérlemény) és azt Panzió néven üzemeltette.

[2] A felperes mint tulajdonos, valamint az alperes mint üzemeltető 2018 januárjában a bérlemény felújítása érdekében a Kisfaludy Fejlesztési Program keretében közös pályázatot nyújtott be, amelyben a felperes vállalta a 30% önrész biztosítását, míg az alperes 15 évre megkötendő bérleti szerződés alapján a bérlemény teljes üzemeltetését. A felek pályázata sikeres volt, a Magyar Turisztikai Ügynökség a 2018. szeptember 24-én kelt levelében tájékoztatta a felperest, hogy legfeljebb 57 921 150 forint vissza nem térő támogatásra érdemesnek ítélték.

[3] A 15 évre szóló bérleti szerződés megkötése előtt az ügyvezető 2018. november 3-án elhunyt. Hagyatéki ügyében az alperes az eljárás elhúzódása miatt a felperes részére ügygondnok kirendelését kérte. A közjegyző név1 ügyvédet rendelte ki a felperesi társaság tulajdonosi jogait gyakorló személynek, amely intézkedés ellen az öröklésben érdekeltek nem éltek jogorvoslattal. Az ügygondnok 2019. május 1-jén név2t nevezte ki ügyvezetőnek (a továbbiakban: ügyvezető2), és elsődleges feladatává tette a pályázat sikeres befejeződéséhez és a támogatói okirat aláírásához szükséges intézkedések megtételét. Az ügyvezető2 áttekintette, aktualizálta a pályázati anyagot, és tartotta a kapcsolatot az ügygondnokkal.

[4] A bérleményre a felperes mint bérbeadó és az alperes mint bérlő között 2019. június 11-én bérleti szerződés jött létre, amelynek hatályba lépését a szerződő felek a pályázattal érintett támogatási összeg folyósítása - mint felfüggesztő feltétel - bekövetkezésétől tették függővé. A szerződést határozott időtartama kötötték, amelynek kezdete a bérlemény 3 csillagos minősítés megszerzését követő birtokba adása, vége pedig az ezt követő 15. év szeptember 30.

[5] A felperes támogatói okiratát 2019. szeptember 30-án aláírták, a projekt legkorábban 2019. október 15-én kezdődhetett meg, tervezett fizikai befejezése 2020. június 30. volt. A teljes elszámolható összköltség 82 744 500 forint, amelyből legfeljebb 57 921 150 forint a vissza nem térítendő támogatás, 24 823 350 forint az önerő. A felperes 2019 novemberében előterjesztett kérelmére a támogatói szerződést akként módosították, hogy a projekt kezdete 2019. november 11-re, az első mérföldkő tervezett dátuma 2020. január végére változott. A záró elszámolás benyújtásának határideje 2020. július 29. volt.

[6] A hagyatéki eljárás jogerős befejezését követően, 2019. november 30-i hatállyal a kiskorú törvényes örökös törvényes képviselője lett a tulajdonosi jogok gyakorlója.

[7] Ügyvezető2 2019. december 4-én ismételten aláírta a tulajdonosi hozzájárulás és igazolás megnevezésű okiratot, valamint nyilatkozott, hogy a társaság rendelkezik a projekt összeg 30%-ával. A felperesnek ekkor likvid pénzeszköze nem volt, de a vagyon fedezetet nyújtott, így az önerő akár tagi kölcsön, akár hitel formájában biztosítható volt. Az ügygondnok 2019. december 5-én kelt levelében tájékoztatta a kiskorú örököst az elnyert pályázatról, a vállalt önerőről és annak összegéről, illetve a felperes anyagi helyzetéről, amely szerint a társaság számláján pénz nincs, viszont vannak tartozásai, a jövő évi biztosítási díj sincs rendezve, a számlavezetési költségeket sem tudja kifizetni.

[8] A támogatói okirat 2019. november 12-én hatályba lépett, majd 2019. december 12-én a felperes számláján jóváírtak 28 960 575 forint támogatást. Kezdetét vette a projekt első mérföldkövének (a teljes kialakítás tervezésének elkészítése, komplett bontási feladatok elvégzése, konténerezés, előkészületi munkák építésre, építőanyag beszerzése) megvalósítása.

[9] A 28 960 575 forint jóváírását követően a benyújtott támogatási kérelemre tekintettel az alperes kérésére a felperes mint bérbeadó és az alperes mint bérlő 2019. december 18-án újabb bérleti szerződést kötött, amit a felek közjegyzői okiratba is foglaltattak. A szerződésben rögzítettek szerint a bérleti díj évi 5 000 000 forint, amit a bérbeadó jogosult ötévente a KSH által a tárgyi periódusban meghatározott infláció mértékével módosítani. A szerződés 7.2.1. pontja alapján a bérlő 300 000 forint/év összeghatárig köteles saját költségén a bérlemény állagmegóvásáról és tisztántartásáról gondoskodni, a 7.3. pontban rögzítettek szerint a bérbeadó kötelezettsége a saját költségén gondoskodni a bérlemény karbantartásáról, központi berendezéseinek álladó üzemképes állapotáról, valamint a helyiségek állagában, berendezéseiben keletkezett hibák megszüntetéséről, így különösen, de nem kizárólagosan a burkolatok, nyílászárók, felszerelések hibáinak kijavításáról. A bérlő köteles a bérbeadó költségére minden ötödik évben tisztasági festést végeztetni. A 7.3.5. pont tartalmazta, hogy a bérbeadó 2020. január 20-ig köteles biztosítani a pályázathoz szükséges 30% önerő teljes összegét (24 823 350 forint + áfa) és a pályázathoz kapcsolódó esetlegesen felmerülő nem várt költségeket (16 872 000 forint+ áfa). A szerződés 8.4. pontja szerint, amennyiben a pályázaton való teljes részvétel a bérbeadónak felróható okból hiúsul meg, és/vagy a bérbeadó a bérlővel való együttműködést ellehetetleníti és erre tekintettel a bérleti jogviszony a határozott időtartam lejártát megelőzően a bérbeadónak felróható okból megszűnik, vagy teljesíthetetlenné válik, úgy a bérbeadó a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:187. § (1) bekezdése alapján a szerződés meghiúsulása miatt kártérítés jogcímén köteles megfizetni a bérlő részére a 15 éves határozott időtartamra vagy az abból hátralévő időre járó, a bérbeadóval közösen benyújtott pályázatban megjelölt pénzügyi kimutatás szerinti összeget és annak járulékait. A bérbeadó vállalja, hogy a fentiek bekövetkezése esetén évi bruttó 5 000 000 forintot, a hátralékos szerződés időtartamát figyelembe véve fizet meg a bérlő részére kártérítés (elmaradt haszon) jogcím a felek közötti jogviszony megszűnését követő 15 napon belül. A 8.5. pont szerint a bérbeadó is jogosult kártérítést érvényesíteni a bérlővel szemben.

[10] A felperes ügyvezetője jelezte az önerő biztosításának szükségességét az ügygondnok felé, aki erről tájékoztatta a gyámhivatalt és a kiskorú örököst.