A Legfelsőbb Bíróság Pfv.21212/2009/7. számú határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 200. §, 320. §] Bírók: Gyöngyösiné dr. Gyügyei Klára, Lőrincz Györgyné, Salamonné dr. Solymosi Ibolya

Kapcsolódó határozatok:

Debreceni Törvényszék G.40210/2007/25., Debreceni Ítélőtábla Gf.30619/2008/8., *Kúria Pfv.21212/2009/7.* (BH 2010.11.300)

***********

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG LEGFELSŐBB BÍRÓSÁGA

mint felülvizsgálati bíróság

Pfv.IX.21.212/2009/7.szám

A Magyar Köztársaság nevében!

A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a dr. Bakos Geyza ügyvéd által képviselt felperesnek, dr. Kiss Miklós ügyvéd által képviselt alperes ellen szerződés érvénytelenségének megállapítása iránt a Hajdú-Bihar Megyei Bíróságnál 6.G.40.210/2007. szám alatt indult perében a Debreceni Ítélőtábla Gf.III.30.619/2008/8. számú közbenső ítélete ellen a felperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem és az alperes csatlakozó felülvizsgálati kérelme folytán 2009.november 10-én tartott tárgyaláson meghozta a következő

k ö z b e n s ő í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság mint felülvizsgálati bíróság a Debreceni Ítélőtábla Gf.III.30.619/2008/8. számú közbenső ítéletét hatályában fenntartja.

Kötelezi az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 15 nap alatt 122.200 (Százhuszonkettőezer-kettőszáz) forint felülvizsgálati részperköltséget.

Köteles a felperes az államnak az adóhatóság felhívására 36.000 (Harminchatezer) forint felülvizsgálati eljárási illetéket megfizetni. Az alperes az általa lerótt 198.700 (Százkilencvennyolcezer-hétszáz) forint felülvizsgálati eljárási illetékből jogosult 180.700 (Száznyolcvanezer-hétszáz) forintot az adóhatóságtól visszaigényelheti.

Ez ellen a közbenső ítélet ellen további jogorvoslatnak nincs helye.

I n d o k o l á s :

A felülvizsgálati kérelem szempontjából irányadó tényállás szerint az alperes volt a beruházója és kivitelezője is a debreceni ingatlan-nyilvántartásban felvett ingatlanon épülő Bevásárló Központnak. Az alperes 2006. október 17-én adásvételi előszerződést kötött a felperessel a bevásárlóközpontban épülő 30/1. megjelölésű cca. 45 m2 alapterületű üzlethelységre 390.000 Ft/m2 + ÁFA vételár mellett. A felperes a szerződés teljesítésének biztosítékául 1,000.000 Ft foglalót átadott.

2006. december 21-én a felek bérleti szerződést kötöttek, amely szerint a felperes 10 évre bérbe veszi a fenti üzlethelyiséget havi 14 Euro/m2 + ÁFA bérleti díj fizetése mellett. A fizetés pénznemét az euro bevezetéséig forintban határozták meg. Közöttük ugyanezen a napon opciós szerződés is létrejött, ebben az alperes vételi jogot engedett a felperesnek a fenti ingatlanra 5 év időtartamra, amelyet további 5 évvel a felperes meghosszabbíthatott. A szerződés megkötésekor a felperes 5,520.060 Ft + ÁFA összesen 6,624.072 Ft-ot fizetett be az alperesnek (az 1,000.000 Ft foglalót beszámították) a még fennmaradó opciós vételárat attól függően volt köteles megfizetni, hogy mikor gyakorolja a vételi jogát. A fizetendő vételár hónapról-hónapra csökkent. Ha e jogát a 120. hónap végén gyakorolja, már fizetési kötelezettség nem terheli, de ez csak abban az esetben irányadó, ha ezen idő alatt a bérleti szerződés fennáll. Ha a bérleti szerződés lejárat előtt megszűnik, az általa már kifizetett összeg bánatpénzként funkcionál, így azt elveszíti.

A felperes 2007. június 1-jétől működtette az üzlethelyiséget, a csekély forgalom miatt azonban 2007. november óta zárva tartja. A M T T Nyrt. - amellyel a felperes a termékei értékesítésére szerződést kötött - tájékoztatta az üzleti partnereit az üzlet bezárásáról.

A felperes a módosított keresetében elsődlegesen mind a bérleti,- mind az opciós szerződés semmisségének megállapítását és az elszámolás eredményeként a bérleti szerződés tekintetében az alperes 2,715.045 Ft-ban és kamataiban; az opciós szerződés semmissége okán pedig 6,624.072 Ft tőkében és kamataiban való marasztalását kérte. Elsődleges keresetének jogalapjaként a Ptk. 200. §-ának (2) bekezdését, a szerződés jogszabályba és jóerkölcsbe ütközését jelölte meg. Álláspontja szerint az opciós szerződésben a vételi jog gyakorlásának biztosítékaként bánatpénz kikötése jogszabályba és a jóerkölcsbe is ütközik. Jogszabályba ütközik továbbá azért is, mert a Ptk. 375. §-ának (4) bekezdése szerint alkalmazandó, a Ptk. 374. §-ának (2) bekezdése értelmében vételi jogot legfeljebb 5 évre lehet kikötni, a perbeli esetben viszont azt 10 évre alapították.

Másodlagosan a bérleti díj tekintetében feltűnő értékaránytalanságra is hivatkozott.

Harmadlagosan a Ptk. 241. §-a alapján kérte a bérleti szerződés határozatlan idejűvé történő átalakítását, a bérleti díjnak pedig havi 80.000 Ft-ra csökkentését.

Negyedlegesen a bérleti szerződés lehetetlenülése miatt kérte annak 2007. november 5-étől való megszüntetését.

Az alperes valamennyi kereset elutasítását kérte.

Az elsőfokon eljárt Hajdú-Bihar Megyei Bíróság a 6.G.40.210/2007/25. számú közbenső ítéletében megállapította, hogy a felek által 2006. december 21-én a debreceni 27091/14. hrsz. alatti ingatlan 30/1. sorszámú üzlethelyiségére kötött opciós és bérleti szerződés érvénytelen. Jogszabályba ütközőnek találta az opciós szerződésben a vételi jog gyakorlásának biztosítására bánatpénz kikötését. Álláspontja szerint jogszabályba ütközik az opciós szerződés 11. pontja is, mivel annak tartalmát a felek a jogszabály megkerülésével állapították meg. 5 év helyett 10 évben határozták meg az opciós fennállásának időtartamát. A szerződés a jóerkölcsbe is ütközik, mert a felperes elveszíti a befizetett összeget, ha nem él a vételi jogával.

A bérleti szerződéssel kapcsolatosan megállapította, hogy a két szerződés csak együtt értékelhető, - és mert az érvénytelen rész nélkül a felek a szerződéseket nem kötötték volna meg, a Ptk. 239. §-a szerint mind az opciós, mind pedig a bérleti szerződés megdőlt, így a felek között a Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése szerint az eredeti állapot helyreállításának van helye.

A Debreceni Ítélőtábla az alperes fellebbezése folytán hozott Gf.III. 30. 619/2008/8. számú közbenső ítéletében az elsőfokú bíróság közbenső ítéletét részben megváltoztatta és mellőzte a felek által kötött bérleti szerződés érvénytelenségének megállapítását.

Nem fogadta el az alperes arra történő hivatkozását, hogy a felperes által fizetett 6,624.072 Ft összeg "opciós díjként" került kikötésre. Elfogadta viszont az elsőfokú bíróság azon megállapítását, miszerint a vételi jog gyakorlása jog, - és nem kötelezettség, így ennek biztosítására bánatpénz kikötésének nem volt helye. Az alperes egyébként sem vállalta az ingatlannak a felperes rendelkezésére tartását, hanem bérleti díj fejében bérbe adta, és a felperes a bérleti díjjal bizonyos opciós vételár előleget is vállalt fizetni, ezért hiányzott a BH 1976/206. szám alatt közzétett eseti döntés tényállási feltétele, mert a bánatpénz nem tekinthető az egyoldalú jogszerzés ellenértékének. Emiatt a bánatpénz kikötése az opciós szerződést jóerkölcsbe ütközővé is tette. Elfogadta továbbá, hogy az opciós jog 10 éves időtartamra történő meghosszabbíthatóságának kikötése a jogszabály megkerülését szolgálta.