BH+ 2001.6.268 A foglaló a szerződés teljesítésének kétoldalú biztosítéka; olyan szankció, amely mindkét felet egyszerre készteti a szerződés teljesítésére. Ezzel szemben a bánatpénz az elállás jogának elismerése fejében kikötött - a másik fél kártalanítására szolgáló - ellenérték [Ptk. 243. § (1) bek., 320. § (2) bek.].

Az alperes 1996. november 2-án megbízta az ingatlanközvetítői tevékenységet is végző N. Kft.-t a szövetkezeti lakásának értékesítésével. A közzétett újsághirdetésre vevőként a felperes szülei jelentkeztek, akik gyermekük részére kívántak ingatlant vásárolni. Az 1996. november 1. napján dr. H. I. ügyvéd szövegezésével és ellenjegyzésével készült adásvételi szerződés szerint a felperes az ingatlant 2.000.000 forint vételárért megvásárolja; a vételárból a szerződés aláírásakor átad 300.000 forint foglalót, továbbá 1.500.000 forint előleget, a fennmaradó 200.000 forintot pedig legkésőbb 1997. október 31. napjáig fizeti meg. A szerződés 3. pontja szerint "a szerződő felek tudomásul veszik azt, hogy amennyiben az eladó eláll a szerződéstől abban az esetben az átvett foglaló kétszeresét tartozik a vevő részére megfizetni, de amennyiben a vevő áll el a szerződéstől, akkor az adott foglaló összegét elveszti, azaz az eladó azt jogszerűen tartja meg." A megállapodás értelmében az eladó alperes 1997. november 1. napjáig jogosult az ingatlan használatára, a vételár teljes kiegyenlítését követően azonban a lakást rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban az alperes birtokába bocsátja és hozzájárul az alperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez.

Az alperes 1997. október 20-án közölte a felperessel, hogy 2.100.000 forint megfizetése mellett a szerződéstől eláll; a felperes a szerződés felbontásához nem járult hozzá. A hátralékos vételárat a felperes a szerződésben foglalt felhatalmazás alapján ügyvédi letétbe helyezte, majd kérelmet nyújtott be a földhivatalhoz tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzése iránt. A földhivatal a kérelmet csupán széljegyezte, a bejegyzést azonban - a jelen perre tekintettel - nem foganatosította.

A felperes keresetében kérte annak megállapítását, hogy az ingatlan vételárát megfizette, továbbá kérte az alperesnek a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez szükséges jognyilatkozata pótlását, valamint az alperes lakás kiürítésére való kötelezését.

Az alperes a kereset elutasítását kérte. Védekezése szerint nem állt szándékában az ingatlan értékesítése, csupán vállalkozása átmeneti pénzzavarának elhárításához volt szüksége tőkére. Az adásvételi szerződés színlelt és az N. Kft.-vel kötött kölcsönszerződést leplez. Egyébként pedig élt a szerződésben biztosított elállási jogával, így a tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartási bejegyzését a felperes ez oknál fogva sem kérheti. Végül a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között állított feltűnő értékkülönbségre hivatkozással a jogügyletet megtámadta.

Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felperes az 1996. november 1-jén a perbeli ingatlanra kötött adásvételi szerződésben rögzített vételárat az alperes részére megfizette. Egyben pótolta az alperes nyilatkozatát a felperes tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez és megkereste a földhivatalt a felperes tulajdonjogának bejegyzése végett. Kötelezte ugyanakkor az alperest, hogy a lakást kiürítve bocsássa a felperes birtokába. A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

A jogerős ítélet indokolása szerint a felek között a Ptk. 365. §-a szerinti adásvételi szerződés jött létre. Maga az alperes sem vitatta, hogy a felperes szándéka az ingatlan megvételére irányult, ezért a Ptk. 207. §-ának (3) bekezdése értelmében az alperes titkos fenntartása, vagy rejtett indoka - ha volt ilyen - a szerződés érvényessége szempontjából közömbös.

Nem biztosított a szerződés az alperesnek elállási jogot sem. A foglalóval kapcsolatos - a szerződés 3. pontjában foglalt - ügyvédi tájékoztatás téves ugyan, mivel a foglaló kétszeres visszafizetését, illetve elveszítését az elállás jogkövetkezményeként jelöli a teljesítés meghiúsulása helyett, de tartalma szerint a szóbanforgó tájékoztatás nem tekinthető az elállási jog kikötésének. Így sem a szerződés, sem a jogszabály nem biztosított az alperesnek elállási jogot.

Végül a bíróság utalt arra, hogy a perben beszerzett aggálytalan szakvélemény az ingatlan szerződéskötéskori forgalmi értékét beköltözhetően 2.600.000 forintban, lakott értékét pedig 1.700.000 forintban határozta meg. Mivel a felek megállapodása alapján az alperesnek a vételár meghatározó részének átvétele ellenére csak a szerződést követő egy év elteltével kellett a lakást a felperes birtokába bocsátani, a vételár és az ingatlan forgalmi értéke között nincs olyan számottevő különbség, amelyre alapítottan a jogügylet a Ptk. 201. §-ának (2) bekezdése alapján megtámadható lenne.