BH 2004.5.182 A jelentős költséget igénylő és rövid idő alatt ki nem javítható hiba általában megalapozza a jogosult elállási jogát [Ptk. 306. § (3) bek.].

Az alperesek tulajdonát képezte az eladásra kínált perbeli családi házas ingatlan, amelyet a felperesek 7 900 000 forint vételár ellenében meg kívántak vásárolni. A felek adásvételi szándékukról 1996. február 2-án megállapodást készítettek, és felperesek a korábban átadott 300 000 forint foglalóval együtt 3 300 000 forintot kifizettek. Az okirat a kifizetett teljes összeget foglalóként átadottnak tüntette fel. Az ingatlan birtokbaadására legkésőbb június 15-ig került volna sor, ekkor kellett volna a vevőknek a hiányzó vételárat megfizetni, és az adásvételi szerződést megkötni.

A felperesek megkezdték ingóságaik átszállítását a perbeli ingatlan pincéjébe, és ennek során észlelték a pincefal vizesedését. Ezt közölték az alperesekkel, akik a vizesedést csekély mértékű átmeneti jelenségnek tartották. A felperesek azonban szakértőt bíztak meg a vizesedés okának tisztázására, az odaszállított ingóságaikat elszállították, egyben közölték, hogy vételi szándékuktól elállnak. A beszerzett szakvélemény igazolta, hogy az épület nedvesség elleni védelme nem felel meg az előírásoknak, a pincében - a tervtől eltérően - vízszintes ún. teknőszigetelés nem készült.

A felperesek a kifizetett vételár és a 300 000 forint foglaló kétszeresének visszafizetése iránt terjesztettek elő kereseti kérelmet. A szerződés érvénytelenségére, a lényeges körülmény tekintetében fennálló tévedésre, illetve megtévesztésre hivatkoztak, de követelésük jogalapjául megjelölték a hibás teljesítés miatti elállást is. Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult.

A bíróság jogerős ítéletében kötelezte az alpereseket, hogy fizessenek meg egyetemlegesen a felpereseknek 3 600 000 forintot, ennek 1996. február 2. napjától járó évi 20%-os kamatát. A lefolytatott bizonyítási eljárás alapján a bíróság megállapította, hogy a felek között az 1996. február 2-án kelt megállapodás tartalmilag adásvételi szerződésnek minősül. A Ptk. 367. § (1) bekezdése szerint az eladó köteles a vevőt a dolog lényeges tulajdonságairól tájékoztatni. Az alperesek felperesek részére átadták az ingatlan tervdokumentációját, de azt nem bizonyították, miszerint közölték volna, hogy a tervtől eltérően vízszintes szigetelés nem készült. A szigetelés megléte vagy hiánya a dolog lényeges tulajdonsága, erről a vevőket tájékoztatni kellett volna. A szakértő tanúként történő meghallgatása során a magánszakvéleményben foglaltakat megerősítette, ezért a bíróság a Ptk. 305. § (1) bekezdése alapján megállapította, hogy az alperesek hibásan teljesítettek. A felpereseknek a Ptk. 306. § (3) bekezdése szerint jogukban volt a szerződéstől elállni, az elállás a szerződést felbontotta, így a már teljesített szolgáltatások visszajárnak. Miután a teljesítés meghiúsulásáért az alperesek felelősek, a kapott foglalót kétszeresen kell visszatéríteniük a Ptk. 245. § (1) bekezdése értelmében.

A másodfokú bíróság az alperesek fellebbezése folytán meghozott jogerős ítéletében a tényállást részben kiegészítette, a jogi indokolást pedig pontosította. Megállapította, hogy az alperesek a felperesek elállását is tartalmazó okiratot átvették, ezzel megtörtént a szerződés felbontása a Ptk. 320. § (1) bekezdése értelmében. A másodfokú bíróság sem fogadta el az alpereseknek a kellő tájékoztatásra vonatkozó hivatkozását, mert állításukat nem bizonyították. A teknőszigetelés hiánya pedig önmagában is olyan jelentős hiba, ami a felperesek elállását - a Ptk. 306. § (3) bekezdése szerint - megalapozza.

Az alperesek a jogerős ítélet elleni felülvizsgálati kérelmükben a kereset elutasítását kérték. Álláspontjuk szerint a jogerős ítélet jogszabálysértő, a perben eljárt bíróságok csupán a felperesi előadásra támaszkodva, a rendelkezésre álló okirati bizonyítékok figyelmen kívül hagyásával hoztak ítéletet; megsértették a Ptk. 305. § (1) bek., 306. § (1), (3) bek., és 320. § (1) bekezdésében foglaltakat. Hangsúlyozták, hogy a szerződés egységesen 3 300 000 forint foglalóról szól, a felek szándéka ilyen összegű foglaló átadására irányult. A szerződés részletesen kitér mindazon körülményekre, amelyeket a felperesek az ügylet megkötésekor fontosnak tartottak; az ingatlant megtekintett és ismert állapotban vették meg, az eladók tájékoztatási kötelezettségüknek eleget tettek. Nem tartalmazza a szerződés azt, hogy az épület teljes egészében az engedélyezett építési tervben foglaltaknak megfelelően készült el, szerintük a talajnedvesség elleni szigetelés kérdését a felperesek nem tartották lényeges körülménynek.