BH 1975.9.414 A jogosult a szerződés megtámadását egy éven belül írásban köteles közölni a másik féllel. Ha azonban az egy éves határidőn belül a keresetét e nélkül nyújtja be, a megtámadást tartalmazó keresetlevélnek az ellenfél részére történő kézbesítése egyben a szerződés megtámadását célzó írásbeli közlést is jelenti [Ptk. 236. § (1) bek.].

A t-i 100 ?-öl területű házasingatlan az alperes tulajdona volt. Az ingatlan holtig tartó haszonélvezeti joga anyját - a beavatkozót - illette meg. Az ingatlanon épült lakóházban a beavatkozó lakott. Közvetlenül a házasingatlan mellett fekszik egy 100 ?-öles beépítetlen telek, amelynek tulajdonosa állítólag ismeretlen helyen tartózkodik. Az alperes és a beavatkozó - előadásuk szerint - az utóbbi ingatlant 1946. év óta használták és 1967. évben a két ingatlant egybekerítették.

A peres felek 1972. június 5-én adásvételi szerződést kötöttek. Eszerint az alperes eladta ingatlanát a felperesnek 130 000 Ft vételárért. A vételárból a felperes - a foglalóval együtt - 72 000 Ft-ot a szerződés megkötéséig kifizetett, a fennmaradó 58 000 Ft-ot pedig 1972. július 1-től havi 2000 Ft-os részletekben volt köteles fizetni.

A szerződés megkötése előtt az alperes megbízásából a beavatkozó tárgyalt a felperessel. Ennek során ő mutatta meg az ingatlant, nem közölte azonban, hogy a bekerített területnek csupán a fele az alperes tulajdona. A szerződés szerint az ingatlan "bekerített", a felperes azt "az általa ismert állapotban" vásárolja meg. A vétel folytán az alperes, illetve a beavatkozó a teljes bekerített ingatlant a felperes birtokába adta, aki oda 1972. július 1-én költözött be.

Nem sokkal a beköltözés után a felperes az egyik szomszédtól megtudta, hogy az általa birtokba vett területből csupán az a 100 ?-öl volt az alperes tulajdona, amelyen a lakóház is áll. Ekkor előbb peren kívül kísérelte meg igényének rendezését, majd ennek eredménytelensége után 1972. szeptember 11-én keresetlevelet nyújtott be. Az alperest arra kérte kötelezni, hogy a másik ingatlan tulajdonjogát is biztosítsa a részére, ha pedig ez nem lehetséges, térítsen vissza a vételárból 20 000 Ft-ot. Utóbb keresetét módosította, és annak megállapítását kérte, hogy az alperes tulajdonában levő ingatlanra vonatkozó adásvételi szerződés érvénytelen, az érvénytelenség következtében megfelelő árleszállítást is kért.

Az alperes úgy nyilatkozott, hogy a vételárnak 10 000 Ft-tal történő leszállítását nem ellenzi, ezt meghaladóan a kereset elutasítását kérte. Arra az esetre, ha a bíróság a felperes keresetének helyt adna, viszontkeresetet terjesztett elő, amelyben a felperest lényegében a beépítetlen ingatlan birtokbabocsátására és arra kérte kötelezni, hogy a két ingatlan határvonalán kerítést létesítsen, a bejárati kaput pedig a saját telekrészére helyezze át.

Az eljárás során meghallgatott igazságügyi szakértő véleménye szerint a 100 ?-öl területű házasingatlan értéke 108 000 Ft, a beépítetlen másik ingatlané pedig 18 000 Ft.

A járásbíróság a keresetet és a viszontkeresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint a felperes az adásvételi szerződésnek azt a részét, amely arra az ingatlanra vonatkozik, amelyik nem volt az alperes tulajdona, megtámadta, és ennek következtében árleszállítást kért. A Ptk. 236. §-ának (1) bekezdése szerint a megtámadást egy éven belül írásban kell a másik féllel közölni, majd a közlés eredménytelensége esetén haladéktalanul a bíróság előtt érvényesíteni. Az előzetes közlés a keresetindítás jogvesztő hatályú feltétele. A felperes a keresetlevél beadása előtt a jognyilatkozatát írásban nem támadta meg, ezért a kereslet alaptalan és így elutasítandó. Nem alapos azonban az alperes viszontkeresete sem, mert a birtokába bocsátani kért ingatlannak nem tulajdonosa. Ezért a használat kérdésében igényt nem terjeszthet elő. Kizárja az igény érvényesíthetőségét az is, hogy az ingatlant az adásvételi szerződés megkötésekor a felperes birtokába adta. Így sem a tulajdonjogára, sem pedig használati jogosultságára nem hivatkozhat.

Az ítélet ellen a felperes fellebbezett. A fellebbezésében a szerződésben szereplő vételárat a szakértő véleményére hivatkozással 22 000 Ft-tal kérte leszállítani. Az alperes és a beavatkozó csatlakozó fellebbezést terjesztett elő a viszontkereset elutasítása miatt. Az alperes a csatlakozó fellebbezésében is megismételte azt a nyilatkozatát, hogy a vételárnak 10 000 Ft-tal történő leszállításához hozzájárul.

A másodfokú bíróság az első fokú ítéletet indokai alapján helyben hagyta.

A jogerős ítélet ellen emelt törvényességi óvás megalapozott.

A felperes keresetében a perbeli adásvételi szerződést támadta, lényegében azon az alapon, hogy az alperes őt megtévesztette [Ptk. 210. § (4) bek.], nevezetesen olyan ingatlant is a vétel tárgyaként tüntetett fel, amelynek nem ő a tulajdonosa. De megtámadta a szerződést azért is, mert a szolgáltatás és az ellenszolgáltatás között a szerződés megkötésének időpontjában feltűnően nagy volt az értékkülönbség [Ptk. 201. § (2) bek.]. Ez tűnik ki a módosított keresetéből is, amelyet azt követően terjesztett elő, hogy a meghallgatott szakértő a házasingatlant a szerződés szerinti 130 000 Ft-os vételárral szemben csupán 108 000 Ft-ra értékelte.