BH 2009.2.47 A bérbeadói oldalon történt jogutódlás a bérleti jogviszony tartalmát nem változtatja meg, ezért a szerződés módosítását meghatározó tartós jogviszony kezdete a szerződésnek a jogelőd bérbeadóval történt megkötésétől számítandó [Ptk. 241. §].

Az alperes mint bérlő és a C. Rt. mint bérbeadó 1996. április 15-én 10 évig tartó bérleti szerződést kötöttek a bérbeadó tulajdonában álló Z., K. tér 5. szám alatti áruház ingatlanból a földszinten lévő 840 m2 alapterületű ingatlanrészre. A bérlemény alapterületét később 694 m2-re csökkentették. A szerződő felek a bérleti díjat havi 700 000 forint + áfa összegben határozták meg azzal, hogy a díjat a bérlemény birtokbaadását követő 13. hónapban, majd azt követően évente a tárgyévet megelőző évre a KSH által közzétett termelői áras inflációs ráta 80%-ának megfelelő mértékben emelik.

A 2001. február 19-én megkötött adásvételi szerződéssel a felperes megvásárolta az eladótól a perrel érintett helyiségeket magában foglaló ingatlant. Ezt megelőzően a felek tárgyalásainak eredményeként 2001. február 15-én írásban megtett nyilatkozatában az alperes az elővásárlási jogáról lemondott, a felperes pedig jogfolytonosnak ismerte el az alperesnek a C. Rt. bérbeadóval kötött bérleti szerződését.

2002. február 20-án a felperes a bérleti szerződést azonnali hatállyal felmondta, mely felmondást az alperes nem fogadott el. 2006. április 15-én a bérleti szerződésben meghatározott idő eltelt, az alperes a helyiséget kiürítve a felperes birtokába adta.

Az alperes a bérleti szerződés alapján

2002. július 6-ától 2002. december 31-éig 1 078 128 forint/hó+áfa (1553 forint/m2/hó+áfa)

2003. január 1-jétől 2003. december 31-éig 1 123 840 forint/hó+áfa (1619 forint/m2/hó+áfa)

2004. január 1-jétől december 31-éig 1 166 097 forint/hó+áfa (1680 forint/m2/hó+áfa)

2005. január 1-jétől december 31-éig 1 229 539 forint/hó+áfa (1772 forint/m2/hó+áfa)

2006. január 1-jétől 2006. április 15-éig 1 264 943 forint/hó+áfa (1823 forint/m2/hó+áfa)

összegű bérleti díjat fizetett.

A felperes a 2002. június 6-án benyújtott keresetében elsődlegesen annak megállapítását kérte, hogy a felmondása érvényes, az alperes az ingatlan kiürítésére köteles, továbbá havi használati díj és 4 454 162 forint üzemeltetési költséget köteles megfizetni. Kérte továbbá annak megállapítását, hogy az alperes birtokháborítást követett el.

A felperes a felmondás érvényességének megállapítása és az ezzel összefüggésben előterjesztett kereseti kérelmeinek elutasítása esetére, másodlagosan a bérleti díj összegét a keresetlevél benyújtásának időpontjától kezdődően havi 4000 forint+áfa/m2 összegre kérte felemelni. Előadta, hogy a szerződésben kikötött bérleti díjnak az elérhetőnél alacsonyabb mértéke az időközben beállott változások folytán lényeges, jogos érdekét sérti.

Az elsődleges kereseti kérelmet a megyei bíróság, az ítélőtábla 2003. november 6. napján kelt részítéletével helybenhagyott részítéletével elutasította.

Az elsőfokú bíróság a hatályon kívül helyezés folytán megismételt eljárásban meghozott ítéletével a felperes keresetét elutasította. A perben beszerzett és kiegészített ingatlanforgalmi szakértői véleményeket értékelve dr. P. I. szakértői véleményét fogadta el. Ennek ellenére úgy foglalt állást, hogy a 2001. február 15-ei megállapodás létrejöttekor a felperes már ismerte, illetőleg kellő gondosság és körültekintés mellett felismerhette a bérleti díjnak az elérhetőnél alacsonyabb mértékét. Ennek ellenére a szerződést mégis jogfolytonosnak, tehát a maga részéről kötelezőnek fogadta el, így a szerződésmódosításnak az a törvényi feltétele, hogy a változás a szerződéskötést követően történjen, nem áll fenn. Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy dr. P. I. szakértői véleményében meghatározott bérleti díj kétszerese ugyan az alperes által jelenleg fizetett díjnak, ennek ellenére úgy foglalt állást, hogy a szerződés megszűnése után a közel 80 millió forintos felperesi követelés kiegyenlítése nagyobb sérelmet okozna az alperesnek, mint annak elmaradása a felperesnek.