BH 2007.4.118 A vevőnek az általa kötött adásvételi szerződésen alapuló tulajdonjog bejegyzés iránti igénye nem tulajdoni, hanem elévülő kötelmi igény [Ptk. 115. §, 117. §, 324. §].

Az 1974. április 21. napján létrejött szerződéssel a felperes 30 000 forint vételárért megvette néhai G. I.-nétól a perbeli felépítmény és kerítés nélküli ingatlant. A szerződés szerint a felperes 21 200 forint vételárat megfizetett, a valóságban oly módon, hogy ezen összeget az ingatlan korábbi vevőjének K. I.-nek adta át. A fennmaradó 8800 forint megfizetését a felperes havi 300 forintos részletekben vállalta. A szerződésben az eladó hozzájárult a felperes tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez.

A felperes a tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyeztette be. A perbeli ingatlanon általa létesített faház 1979. november 16-án leégett, az adásvételi szerződés és az ezzel kapcsolatos iratok is megsemmisültek.

Az eladó G. I.-né - aki életében a felperessel szemben birtokháborítási eljárást kezdeményezett - 1985. január 25­én elhunyt. Örökösének, az I. r. alperes jogelődjének, R. A.-nénak a tulajdonjogát 1986. október 1-jén bejegyezték az ingatlan-nyilvántartásba.

R. A.-né az 1989. október 18-án létrejött adásvételi szerződéssel az ingatlant 200 000 forint vételárért a II. r. alperesnek adta el. A II. r. alperes tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezték.

A felperes 1992-ben pert indított annak megállapítása érdekében, hogy közte és a néhai G. I.-né között érvényes adásvételi szerződés jött létre. A bíróság a felperes keresetét, miután a tűzben megsemmisült adásvételi szerződés lényeges tartalmát bizonyítani nem tudta, elutasította.

Ezt követően a felperes pert indított az ingatlan tulajdonjogának elbirtoklás jogcímén történő megszerzése érdekében. A per során az I. r. alperes a felperes rendelkezésére bocsátotta az 1974. április 21-én létrejött adásvételi szerződést. A bíróság azonban a felperes keresetét elutasította arra hivatkozással, hogy a felperes elbirtoklásra nem hivatkozhat az ingatlan-nyilvántartásban bízva az ingatlanon ellenérték fejében jogot szerző II. r. alperessel szemben.

A II. r. alperes 2003. február 26-án a perbeli ingatlant eladta a III. r. alperesnek. A III. r. alperes azon lakóházat épített, majd a 2004. augusztus 13-án létrejött adásvételi szerződéssel az ingatlant a IV-VI. r. alpereseknek adta el. Tulajdonjoguk az ingatlan-nyilvántartásba jelen per kimenetelétől függő hatállyal került bejegyzésre.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy az I. r. alperes jogelődje, R. A.-né a perbeli ingatlan tekintetében nem volt örököse G. I.-nénak, mert a felperes az 1974. április 21-én létrejött adásvételi szerződéssel megszerezte az ingatlan tulajdonjogát. A bejegyzés jogcímének érvénytelenségére hivatkozással kérte R. A.-né tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásból való törlését. A Ptk. 200. § (2) bekezdés első fordulata és a Ptk. 117. § (1) bekezdése alapján annak megállapítását kérte, hogy R. A.-né és a II. r. alperes között 1989. október 18-án, a II. és a III. r. alperesek között 2003. február 26-án, valamint a III. r. alperes és a IV-VI. r. alperesek között 2004. augusztus 13-án létrejött adásvételi szerződések semmisek, mert az ingatlan eladói nem voltak tulajdonosok, a III. r. alperes nem a tulajdonában álló földre építkezett. A Ptk. 237. §-ának (1) bekezdése alapján kérte az eredeti állapot helyreállítását, a II-VI. r. alperesek tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásból való törlését. Annak megállapítását is kérte, hogy közte és néhai G. I.-né között létrejött adásvételi szerződése alapján jogosult tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzését kérni adásvétel jogcímén.

Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Az I. r. és II. r. alperesek arra hivatkoztak, hogy a felperes nem fizette meg a teljes vételárat néhai G. I.-né részére és tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyeztette be, a szerződéskötéstől az állítólagos tűzesetig pedig több mint öt év telt el. A felperes az ingatlan tulajdonjogát nem szerezte meg, csupán kötelmi igénye van a bejegyzésre és több mint öt évig nem intézkedett az ingatlan átírása iránt.

A III. r. alperes arra is hivatkozott, hogy az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében szerezte meg a tulajdonjogot.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta.

A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes érvényes szerződés létrejöttének bizonyítása esetén sem szerezhette meg az ingatlan tulajdonjogát, mert azt az ingatlan-nyilvántartásba nem jegyeztette be. A felperesnek kötelmi igénye keletkezett tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére. Ez a joga pedig elévült, mert a szerződés megkötésétől számított ötéves határidőben, de még ezt követően, az ingatlan-nyilvántartásban tulajdonosként szereplő eladó, majd jogutóda birtokvédelmi igénye, a jogutód ingatlannal való rendelkezése utáni öt évben sem, de még ez után is csak a jelen perben érvényesítette igényét.

Rámutatott arra is, hogy néhai R. A.-né öröksége megnyíltakor az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos G. I.-né volt, így a felperes tévesen állította, hogy az ingatlan nem tartozott a hagyatékba.

A II. r. alperes az ingatlant jóhiszeműen és ellenérték fejében szerezte, ezért tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásból az Inytv. 5. § (5) bekezdése alapján már nem lenne törölhető akkor sem, ha néhai R. A.-né az ingatlan eladásakor annak nem lett volna tulajdonosa. Az ingatlan­nyil­vántartás helyességébe vetett bizalom törvényi vélelme alapján az előző szerzés érvénytelensége ellenére a további jogszerzés nem tulajdonostól is bekövetkezhet. Emiatt a felperes keresetét elévülés hiányában is el kellett volna utasítani.

A jogerős ítélet ellen - annak hatályon kívül helyezése és a jogszabályoknak megfelelő új határozat meghozatala érdekében - a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Ebben kifejtette, hogy a másodfokú bíróság alapvetően téves értelmezését adta a perbeli ügy lényegét jelentő azon jogkérdésnek, hogy egy érvényesen létrejött adásvételi szerződés, mint érvényes jogcím alapján a vevőnek a tulajdonosváltozás bejegyzésére vonatkozó igénye kötelmi vagy tulajdoni igény-e.