BH 2014.8.242 I. A társasház relatív jogképessége a közös tulajdonú területek utáni használati díj követelés tekintetében fennáll.

II. A társasház közös tulajdonában álló ingatlanrésznek tulajdonostárs által történő kizárólagos használata fejében használati díj megállapításának az alapja nem a tulajdoni hányad, hanem a használat kizárólagossága.

III. Amennyiben a jogi képviselő nélkül eljáró felperes a terhére használati díjfizetési kötelezettséget megállapító közgyűlési határozat érvénytelensége iránti perben önálló használati jogcímre - tulajdonjogra - utaló nyilatkozatot tesz, a bíróság tájékoztatási kötelezettsége kiterjed az igényérvényesítés lehetőségére, annak mikéntjére is.

IV. A használat keletkezésének körülményeire, annak feltételeire vonatkozó adatok feltárása nélkül nem hozható megalapozott döntés a használati díjat megállapító közgyűlési határozat kisebbségi érdeksérelem miatti érvénytelenségéről [1959. évi IV. tv. (a továbbiakban: Ptk.) 140. § (1) bek., 141. § ; Pp. 3. § (3) bek., 7. § (1) bek., 2003. évi CXXXIII. tv. 23. § (1) és (2) bek., 42. § (1) bek.].

Pertörténet:

Budapesti II. és III. Kerületi Bíróság P.22545/2011., Fővárosi Törvényszék Pf.631113/2012/2., Kúria Pfv.20190/2013. (*BH 2014.8.242*)

***********

[1] A felperes (aki 1982-től bérlőként lakott a négylakásos épület földszint 1. számú lakásában, az alperes társasház 1994. évi megalakulását követően pedig a tulajdonostársak egyike) kizárólagosan használja a lakása előtt található 36 m2-es nyitott teraszt és az azon általa kialakított 20 m2-es télikertet.

[2] Az alperes társasház a 2011. április 27-én tartott közgyűlésén - továbbiak mellett - 9. számon határozatot hozott arról, hogy a közös területek kizárólagos használata esetén a tulajdonostársnak havonta 350 forint/m2 használati díjat kell fizetnie.

[3] A felperes keresetében - további, a jelen felülvizsgálati eljárás tárgyát nem képező közgyűlési határozatok mellett - a 2011. április 27-én hozott 9. számú határozat érvénytelenségének megállapítását kérte a 2003. évi CXXXIII. törvény (a továbbiakban: Tht.) 42. § (1) bekezdése alapján, az alapító okiratba ütközés és kisebbségi jogos érdekeinek lényeges sérelme miatt. Utalt arra: egy előzményi perben jogerős ítélet állapította meg a közös terület használata utáni közös költség fizetési kötelezettséget előíró közgyűlési határozat érvénytelenségét. Álláspontja szerint a társasház egyébként sem jogosult használati díj szedésére, erre vonatkozó igényt a tulajdonostársak érvényesíthetnek. Kifogásolta, hogy a határozat a külső és a belső területekre azonos mértékű - összegében eltúlzott - használati díjat állapított meg és nem volt figyelemmel az őt a külön tulajdona arányában ingyenesen megillető használatra, amely a kizárólagosan használt 36 m2-t jóval meghaladja.

[4] Az elsőfokú bíróság ítéletével a 9. számú közgyűlési határozat érvénytelenségét megállapította. A keresetnek helyt adó ítéleti döntését azzal indokolta, hogy az alapító okirat kizárólag a tulajdoni hányadot meghaladó terület használata után ad lehetőséget használati díj követelésére, a közgyűlés határozata azonban ezzel ellentétesen, a kizárólagosan használt terület egésze után írta elő a fizetési kötelezettséget.

[5] Az alperes fellebbezése alapján eljárt másodfokú bíróság részben megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét, és a 9. számú határozattal kapcsolatban elutasította a keresetet. A jogerős ítélet indokolása szerint a használati díj fizetésének kötelezettsége a használat kizárólagosságához kötődik, a tulajdoni hányad nagyságának nincs jelentősége. Helytállónak találta az elsőfokú bíróság ítéletének indokolását abban, hogy a többlethasználat mértékének rögzítése hiányában nem ítélhető meg, eltúlzott-e a használati díj összege vagy sem. Utalt arra: a felperes egyáltalán nem jelölte meg, milyen jogos érdekét sérti a külső és belső területekre azonos mértékben meghatározott többlethasználati díj.

[6] A jogerős ítélet ellen - az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyása érdekében - a felperes élt felülvizsgálati kérelemmel.

[7] A felperes felülvizsgálati kérelme a következők szerint alapos.

[8] A Kúria előrebocsátja, hogy a jogerős ítéletet a Pp. 275. § (2) bekezdése értelmében csak a felülvizsgálati kérelem által megszabott keretek között - adott esetben az alperesi közgyűlés 9. számú határozata tekintetében - vizsgálhatta felül.

[9] A felülvizsgálati kérelem alapján elsődlegesen a társasház relatív jogképességét vizsgálva, a Kúria az alperes álláspontját fogadta el a következők miatt: A társasháztulajdon a közös tulajdon speciális alakzata, annak egyik működési formája, amely bár önálló szervezeti felépítéssel rendelkezik, saját nevében tulajdonjogot nem szerezhet. A törvényi szabályozás ugyanakkor a hatékony működés érdekében a jogalanyiság célra rendelt telepítésével megteremtette a társasház önálló eljárásának feltételeit. E szerint a társasház a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során a saját neve alatt jogokat szerezhet és kötelezettségeket vállalhat [Tht. 3. § (1) bekezdés].

[10] A közös tulajdonú terület kizárólagos használata a tulajdonostársak javára - a körülményektől függően - használati díj igényt keletkeztethet, tekintve azonban, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek intézése során a társasház a tulajdonosok perben állása nélkül, saját neve alatt járhat el, nincs akadálya annak, hogy a használati díj igényről, annak érvényesítéséről a társasház legfőbb döntéshozó szerve, a közgyűlés határozzon. Az ismertetett indokok alapján az alperes anyagi jogi jogosultsága hiányának okából a közgyűlés határozata nem sért jogszabályt, a Tht. 28. § (1) bekezdés b) pontjában és a 3. § (1) bekezdésében foglaltak együttes értelmezésével a társasház jogképessége a perbeli használati díj követelése tekintetében fennáll.

[11] A felperes által hivatkozott kisebbségi érdeksérelem tekintetében ugyanakkor a jogerős ítélet tényállása hiányos. A rendelkezésre álló adatokból kitűnően a jogi képviselő nélkül eljáró felperes a per során mindvégig hivatkozott arra, hogy az általa kialakított télikertet és a teraszt a társasházzá alakuláskor (a lakásoknak az önkormányzattól megvásárlásakor) készített forgalmi értékbecslés, illetve az elkészült alaprajz a külön tulajdonába került lakáshoz tartozóként tüntette fel, így a terasz értékét a vételár tartalmazta, az elkészült alapító okiratban mindezek a külön tulajdon részeként nem szerepelnek. A korábban folyamatban volt peres eljárásban is felmerült a télikert, illetve a terasz tulajdonjogi helyzete, és bár abban a perben nem tisztázódott, továbbra sem kizárt az alapító okirat ennek megfelelő módosítása, illetve az adásvételi szerződés kiegészítése, amely kérdés rendezése a használati díj fizetésének előkérdése.

[12] Peradat az is, hogy a felperes a terasz, illetve a télikert használata után közös költséget fizet az alperesnek, ami - tekintve, hogy a közös költséget a tulajdonosnak a Tht. 24. § (1) bekezdése értelmében a külön tulajdoni hányada arányában kell fizetnie - ugyancsak arra utalhat, hogy a tulajdonostársak is a felperes ingatlanához tartozóként kezelik a perbeli területet.