BH 1990.2.57 Csak kirívó értékkülönbség esetén van helye a feltűnő értékaránytalanság megállapításának, ha az eladó a forgalmi érték ismeretében az áralku során tudatosan engedve fogadta el a vevő vételi ajánlatát [Ptk. 201. § (2) bek.]

1. A felperesek a megyei bírósághoz 1987. augusztus 3-án benyújtott keresetlevelükben előadták, hogy a tulajdonukban volt 585 m2 területű, általuk 1979. és 1981. között felépített házzal beépített ingatlant - a keresetlevélhez mellékelt adásvételi szerződéssel 1 500 000 Ft készpénzért és legfeljebb 210 000 Ft kölcsönátvállalás fejében - eladták az alpereseknek. A felperesek a keresetlevél szerint "azt hitték, hogy a vételár a reális viszonyokat tükrözi". Az illetékhivatal az ingatlan forgalmi értékét 1 950 000 Ft-ra becsülte. A felperesek ezt nem kifogásolták, de ekkor kerültek "annak tudatába, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlan (ára) kirívóan alacsony". Előadták: "Ennek tudatában az alpereseket 1987. IV. 10-én levélben felhívtuk, melyben közöltük azt, hogy a vételár álláspontunk szerint feltűnően alacsony, ezért kértük ennek a ki-küszöbölési lehetőségét, természetesen hajlandók voltunk minden további nélkül, hogy az alpereseknek a vételárat visszaadjuk, ennek kamatait is és az esetlegesen felmerült kárukat, felmerült netán az, hogy a vételárban a feltűnő aránytalanságot kiküszöböljük, az alperesek azonban ettől elzárkóztak.

A magunk részéről, hogy megnyugodjunk és az ingatlanunk értéke nem túlzottan alacsony, igazságügyi szakértőnek adtunk megbízást, aki arra a következtetésre jutott, hogy a minimálisan reális vételár 2 380 000 Ft. Így a reális forgalmi érték és a vételár között közel 700 000 Ft-os különbség van. A szerződést eme feltűnő aránytalanság felismerésében nyomban írásban megtámadtuk"

A felperesek kereseti kérelme az volt; "a bíróság állapítsa meg, hogy a közöttünk létrejött adásvételi szerződés feltűnően aránytalan, ehhez képest jogosítson fel minket arra, az ingatlannyilvántartásban az ítélet alapján tulajdonunkat vissza kijegyeztethessük. Kötelezzen minket a bíróság az alperesektől felvett 1 500 000 Ft és a felvételektől számított évi 8 %-os visszafizetésére, melyet vállalunk."

2. A megyei bíróság az 1988. május 11-én meghozott ítéletével a keresetet elutasította, és a felpereseket az állam javára 90 000 Ft kereseti eljárási illeték egyetemleges megfizetésére kötelezte.

Az ítéletben megállapított - a másodfokú bíróság által helyesnek talált és ítéletében összefoglalt - tényállás lényege a következő.

A felperesek az 1986. október 2-án kelt adásvételi szerződéssel eladták az alpereseknek az osztatlan közös tulajdonukban levő "lakóház, udvar" megjelölésű, az ingatlannyilvántartás adatai szerint 585 m2 területű ingatlant 1 500 000 Ft vételár és az ingatlanon fennálló 210 000 Ft (helyesen; "az ingatlant terhelő, de legfeljebb 210 000 Ft") összegű OTP kölcsöntartozás átvállalása ellenében.

A szerződéskötést megelőző tárgyalások során a felperesek a vételárat először 2 000 000 Ft-ban jelölték meg. Az alperesek azonban a felperesek tudomására hozták, hogy csupán 1 500 000 Ft vételárral rendelkeznek készpénzben, és ezen felül arra képesek, hogy átvállalják az ingatlanon fennálló 210 000 Ft OTP kölcsöntartozást. Mivel a felperesek az ingatlant már hosszabb ideje árulták, a községben azonban arra komoly vevő az alpereseken kívül nem jelentkezett, a felperesek pedig a sportpálya zavaró közelsége miatt mindenképpen el szerettek volna költözni a környékről, elfogadták az alperesek által felkínált vételárat és OTP tartozás átvállalását.

Az adásvételi szerződés szerint a vevők a szerződés aláírásával egyi-dőben az eladó kezeihez 700 000 Ft vételárrészletet fizetnek ki, a fennmaradó 800 000 Ft vételhátralékot pedig úgy egyenlítik ki, hogy 700 000 Ft-ot saját erőből, 100 000 Ft-ot pedig bankkölcsönből teljesítenek. Ezeket az összegeket ügyvédi letétbe helyezik, melyet az eladók kezéhez 1986. december hó 15. napjával fizethetnek ki, azzal egyidőben, hogy az eladók a vétel tárgyát képező lakásból kijelentkeznek, és azt a vevők birtokába adják.

A szerződés keltével egyidőben egy másik megállapodás is létrejött a peres felek között, amelyben abban állapodtak meg, hogy a felperesek az alagsorban levő szoba kivételével az egész felépítményt 1987. augusztus 15. napjáig jogosultak használni. Ezen idő lejártával használati jogosultságuk mindenféle elhelyezési igény nélkül megszűnik, és az épületet kiürítve kötelesek az alperesek rendelkezésére bocsátani. Az ottlakás ellenértékeként a felek abban állapodtak meg, hogy ezen ideig a felperesek kötelesek fizetni az ingatlant terhelő építési kölcsön törlesztőrészleteit.

Az alperesek a szerződésben vállalt fizetési kötelezettségüknek a szerződésben megjelölt határidőben maradéktalanul eleget tettek. A felperesek a megállapodásban rögzített határidőt követően sem voltak azonban hajlandók kiköltözni az eladott ingatlanból, és az alpereseket még abban is megakadályozták, hogy az alagsori szobát használatba vegyék. Emiatt az alperesek birtokháborítási eljárást indítottak a felperesek ellen. Jogerős államigazgatási határozat meg is állapította a felperesek birtokháborító magatartását, és kötelezte a felpereseket, hogy a lakóház alagsorában levő egy szoba használatát biztosítsák az alperesek részére. Az államigazgatási határozat megtámadása iránt a felperesek által indított keresetet a bíróság jogerősen elutasította.

Ezt követően a jelen per alperesei indítottak lakás kiürítése iránt pert a felperesek ellen. Ez az eljárás a felek közös kérelmére szünetel.

Az adásvételi szerződés megkötését követően 1987. február 13-án az illetékhivatal az illeték kiszabása végett helyszíni szemlét és forgalmi értékbecslést végzett, melynek során az ingatlan illetékkiszabás alapjául szolgáló forgalmi értékét 1 956 500 Ft-ban határozta meg. Bár a tényleges vételár ennél kevesebb volt, az érintettek az illetékkiszabást nem kifogásolták.

A felperesek azonban az értékbecslést követően úgy ítélték meg, hogy az ingatlanukat áron alul értékesítették. Emiatt peren kívül igazságügyi szakértőt kértek fel. aki a kérésükre adott magánszakértői véleményben az ingatlan 1986. őszi reális forgalmi értéket 2 380 000 Ft-ban jelölte meg.

A becslést követően a felperesek levélben felhívták az alpereseket az eredeti állapot helyreállítására, az alperesek azonban ettől elzárkóztak. Ezt követően a felperesek a szerződést az eladási ár és a valós forgalmi érték közötti jelentős értékkülönbség címén írásban megtámadták, majd megindították a jelen peres eljárást.

Az elsőfokú ítélet szerint az alperesek a kereset elutasítását, felpereseknek a per költségeiben való marasztalását kérték. Hivatkoztak arra, hogy a felperesek azon kereseti tényállítása, mely szerint az ingatlanuk értékével annak értékesítésekor nem lettek volna tisztában, nem valós. Az igazság az, hogy a felperesek ingatlanára más megfelelő vevő abban az időben nem jelentkezett. A felperesek maguk is más ingatlant akartak rövid határidőn belül vásárolni. Ok maguk is rövid határidő mellett vidéki ingatlanaik értékesítésére kényszerültek, emiatt az elérhető vételárnál őket is károsodás érte. Tagadták, hogy a szolgáltatás és ellenszolgáltatás között a szerződéskötéskor feltűnő értékaránytalanság állott volna fenn. Hivatkoztak arra is, hogy a felperesek további egy éven keresztül voltak jogosultak az ingatlant csaknem teljes egészében a köztük létrejött megállapodás alapján használni, sőt arra kényszerítették őket, hogy különböző hatóságoknál eljárva érjék el az ingatlan kiürítését, minthogy a vállalt kötelezettségüknek a felperesek nem tettek eleget.