BH 1993.3.161 A szomszédos épület forgalmi értékének csökkenésében jelentkező - az elkerülhetetlenül szükséges mértéket meghaladó - kárt (kilátáselvonás, intimitásvesztés) a későbbi építtető akkor is tartozik megtéríteni, ha építési engedéllyel és az építési szabályok betartásával építkezett [Ptk. 100. §].

A H. községben Z. utca 19., 35., 41., 43. és 45. szám alatt levő ingatlanok tulajdonosai a felperesek, akik a lakóépületeiket 1988-ban létesítették. A felperesek ingatlanaihoz képest magasabb fekvésű területre esnek az 53., 54., valamint a 11. és 12. hrsz.-ú ingatlanok. Ezek a magyar állam tulajdonában és tanácsi kezelésben állottak. Az ingatlanok kezelői jogát - ellenérték fejében - lakásépítés céljára 1988 júniusában az I. rendű alperes OTP szerezte meg, a létrejött megállapodásban azt rögzítve, hogy az építési területen a tanács beépítési tervvel rendelkezik, és az építendő lakások kivitelezését az OTP a mindenkori rendezési tervek szerint köteles teljesíteni. Az építési engedély kiadása a szomszédos ingatlanok tulajdonosainak bevonása nélkül történt meg. A felperesek későbbi jogorvoslati kérelmei alapján tervmódosításra került sor, majd ezt követően a kivitelezés megkezdett módja szerint építést engedélyező jogerős határozat született, végül fennmaradási és továbbépítési engedélyt hozott az illetékes hatóság. A perbeli területen történt építkezések idején a rendezési tervnek nem minősülő 1983-as beépítési terv és az OÉSZ rendelkezései voltak irányadók. Az I. r. alperes részére adott jogerős engedélyek alapján megvalósított kivitelezés az OÉSZ általános rendelkezéseit nem sérti, de eltér az ajánlat jellegű 1983-as beépítési tervben rögzített kivitelezési módtól.

A felperesek eredetileg az I. rendű alperessel szemben terjesztettek elő keresetet, amelyet arra alapítottak, hogy az építésügyi hatóság előtt eredménytelenül támadott építési engedélyek alapján befejezett alperesi építkezés a családi házas beépítésű ingatlanaik zavartalan használatát nagy mértékben sérti, az épületeik eredeti panorámára kilátását szinte teljesen megszünteti. Ez az ingatlanaik használati és ezzel forgalmi értékét olyan mértékben csökkenti, amelyért az építtető helytállni tartozik. Később kiterjesztették a keresetüket a helyi önkormányzat II. rendű alperesre is, akit az I. rendű alperessel egyetemlegesen kértek az ingatlanaik értékcsökkenésének megfizetésére kötelezni.

Az alperesek tagadták mind a jogalapot, mind az összegszerűséget.

Az elsőfokú bíróság által aggálytalannak elfogadott szakvélemények és a per egyéb adatai alapján a bíróság tényként a következőket állapította meg.

Az érintett területre vonatkozó kötelező érvényű rendezési terv hiányában az adott területen folytatott építkezéseknél az OÉSZ általános előírása érvényesült, amely szerint a rálátás és a kilátás védelméről való gondoskodás a 4. § (1) bekezdése értelmében kötelező, azzal azonban, hogy a 4. § (4) bekezdése szerint a kilátás védelme a kilátás irányába eső építési telkek megengedett beépítését nem akadályozza. Az ennek az előírásnak megfelelő, az adott területen folytatandó építkezésekre optimális iránymutatást adó 1983-as beépítési terv nem kötelező, de ajánlott beépítési módjától az I. rendű alperes az engedélyezett tervek alapján folytatott építkezéssel több vonatkozásban eltért. Úgy valósította meg a lakások sorházas jellegű kialakítását, hogy a 11. hrsz.-ú ingatlanra az 1983-as beépítési tervben tűzfalával a közös farmezsgyére felhúzottnak tervezett és így a felperesi ingatlanokra merőleges (kelet-nyugati tájolású) homlokzatvonal helyett 90%-os elforgatással észak-déli tájolású, ugyancsak sorházi csatlakoztatást alakított ki. Ennek eredményeként az épületek közötti, tervezett szabad sávokat megszüntette. A földszint+tetőtér kialakítású épületeknek szabályos homlokzati magassága a felperesek ingatlanai felöli oldalon a terepszint kiegyenlítése miatt olyan lábazat kialakítását tette szükségessé, amely a sík terepviszonyokat feltételezetten az eredetileg engedélyezettnél lényegesen magasabb beépítési szint létrejöttét eredményezte.

Az 1983-as beépítési terv szerint külön építési területen, tömbösített formában létrehozandó garázsok helyett a garázsok kivitelezése a lakóépületek utcafronti oldalán az épület alapterületét megnövelve úgy történt, hogy az előkert elhagyása mellett ez az alapterület-növelés a belső telkek előirányzott 14-16 m-es mélységét 6,18-6,85 m-re csökkentette.

Mindez összhatásában azt eredményezte, hogy a lakóépületek közötti szabad sáv megszüntetésével a felperesi ingatlanokról a kilátás horizontálisan ugyan nem, de vertikálisan nagymértékben csökkent. A telkek belső mélységének átlagos 10 (ezen belül felperesi oldalon 2-3, alperesi oldalon 7-8) méterrel történő leszűkítése a felperesi ingatlanok igen jelentős intimitásvesztésével járt. Mindez a családi házas jellegű felperesi ingatlanok forgalmi értékében az adott ingatlannak az alperesi sorház tömbjéhez viszonyított elhelyezkedése szerint eltérő százalékos mértékű, de egyértelműen kimutatható csökkenést hozott létre.

Az így megállapított tényállás alapján az elsőfokú bíróság jogi álláspontja az volt, hogy az építési (fennmaradási) engedélyt kiadó II. rendű alperes felelőssége a felperesnek kimutatható és az engedélyezett építkezéssel okozati összefüggésben keletkezett károsodása ellenére azért nem állapítható meg, mert az adott területre kötelező érvényű rendelkezési terv hiányában az OÉSZ előírásainak egyébként megfelelő engedélyek meghozatalával a II. rendű alperes törvénysértést nem követett el. Ezért vele szemben a keresetet teljes egészében elutasította.

Megállapította azonban, hogy az I. rendű alperes a Ptk. 100. §-ára is figyelemmel a Ptk. 339. §-a alapján köteles a felpereseknek az ingatlanaik értékcsökkenésében jelentkező károkat megtéríteni, mert ezt a beépítési tervtől eltérő és emiatt a felperesi ingatlanok részleges kilátáskorlátozását és intimitásvesztését eredményező építkezése engedélyeztetésével és az ennek alapján folytatott kivitelezéssel az I. rendű alperes okozta.

A kárként jelentkező értékcsökkenés összegét az elfogadott ingatlanforgalmi szakvélemény alapján határozta meg, és az I. r. alperest a felperesek javára az így elfogadott összegnek, valamint 1990. január 1. napjától számított késedelmi kamatainak megfizetésére kötelezte. Vele szemben csupán az ezt meghaladó keresetet utasította el.