BH 2019.10.282 A mezőgazdasági igazgatási szerv a jogszabályi feltételeknek megfelelő, az alakilag és tartalmilag szabályos szerződés jóváhagyását nem tagadhatja meg. Közös tulajdonú ingatlan résztulajdoni hányadának értékesítését, (forgalomképességét) nem zárhatja ki, hogy a tulajdonostársak írásbeli használati megállapodást nem kötöttek [2013. évi CXXII. törvény (Fftv.) 13. §, 14. §, 70. § (1) bek.].

Pertörténet:

Fővárosi Közigazgatási és Munkaügyi Bíróság K.30619/2017/6., Kúria Kfv.37835/2017/5. (*BH 2019.10.282*)

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] A Budapest XI. kerület, zártkert (…) hrsz.-ú, gyümölcsös művelésű ágú, 14724 m2 területű föld osztatlan közös tulajdonban áll, tulajdonostársai a többi között R. P., R. Á., R. L. és N. T. is. R. P. és R. Á., mint eladók (a továbbiakban: eladók), valamint N. T., mint vevő (a továbbiakban: vevő) között Budapesten 2016. június 2. napján a 14724 m2 területű föld 1660/29454-ed tulajdoni hányada (829,83 m2) vonatkozásában adásvételi szerződés jött létre.

[2] Az adásvételi szerződés jóváhagyására indult eljárásban R. L. tulajdonostárs (a továbbiakban: felperes) a kifüggesztett adásvételi szerződéssel kapcsolatban észrevételezte, hogy a szerződés 10/b. pontja nem felel meg a valóságnak, ugyanis a vevő nem jelentheti ki, hogy az eladók tulajdonában álló terület nincs harmadik személy használatában, továbbá ilyen nyilatkozatot az eladók sem tehetnek, ugyanis az eladók és a felperes is társtulajdonosok, közösen használnak 3800/29454 tulajdoni hányadú területet az összes osztatlan közös tulajdonú, mezőgazdasági művelésű, gyümölcsös besorolású területből. Használati megállapodás nincs. A szerződés szerint értékesített területet tehát harmadik személy is használja, ebből következően a vevő 10/b. pont szerinti nyilatkozata nem teljesülhet, így a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény (a továbbiakban: Fftv.) 13. § (1) bekezdésében foglalt feltételnek nem tud megfelelni.

[3] Budapest Főváros Kormányhivatala az 570420/1/2016. számú, 2016. augusztus 17-én kelt végzéssel az adásvételi szerződés jóváhagyása iránti eljárást megszüntette. Ezt követően az eladók, valamint a vevő között Budapesten, 2016. augusztus 31. napján a Budapest XI. kerület, zártkert, […] hrsz.-ú, gyümölcsös művelési ágú, összesen 14724 m2 területű föld 1660/29454 tulajdoni hányadára újabb adásvételi szerződés jött létre. A hatáskörrel és illetékességgel rendelkező jegyző az adásvételi szerződés kifüggesztéséről gondoskodott. A kifüggesztést követően az adásvételi szerződést négy eredeti példányban megküldte Budapest Főváros Kormányhivatala, mint mezőgazdasági igazgatási szerv (a továbbiakban: alperes) részére jóváhagyás céljából. A megkereséshez csatolta - a többi között - a korábbi adásvételi szerződés felbontásáról szóló okiratot is két eredeti példányban.

[4] Az alperes 570642/5/2016. számú 2016. december 16. napján kelt határozatával az adásvételi szerződést jóváhagyta. Egyebek mellett megállapította, hogy egyfelől a vevő nem minősül földművesnek, másfelől megfelel a Fftv. földszerzési maximumra vonatkozó rendelkezésének, továbbá az adásvételi szerződés 10-11. pontjában megtette a Fftv. 13-14. §-ában előírt nyilatkozatokat. A szerződés 4. pontja tartalmazza, hogy a vevő az ingatlanban tulajdonostárs. A szerződést a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvénnyel összefüggő egyes rendelkezésekről és átmeneti szabályokról szóló 2013. évi CCXII. törvény (a továbbiakban: Fétv.) 11. §-ban foglalt formai követelményeknek megfelelően készítették. A szerződést a jegyző 2016. szeptember 15. napján kifüggesztette. Az elővásárlási jognyilatkozat megtételére rendelkezésre álló utolsó nap 2016. november 14. napja volt, és nem érkezett az Fftv.-ben meghatározott elővásárlásra jogosulttól elfogadó nyilatkozat.

[5] A Nemzeti Agrárgazdasági Kamara Pest Megyei és Fővárosi Szervezete (a továbbiakban: Agrárkamara) 2016. november 28. napján kelt PE 01-05844/7/2016. számú állásfoglalásával az adásvételi szerződés jóváhagyását a szerződés szerinti vevővel támogatta. A felperes, mint érdekelt észrevételeivel kapcsolatban kifejtette, mely szerint az, hogy az adásvételi szerződés tárgyát képező tulajdoni hányad - az ingatlan osztatlan közös tulajdoni jellegére tekintettel - az ingatlan mely részét testesíti meg, azaz az ingatlan természetbeni használata nem tisztázott, a megállapított tényállást nem befolyásolja. Tekintettel arra, hogy a szerződés a jogszabályban meghatározott alaki és tartalmi kellékekkel rendelkezett, így a szerződés jóváhagyásának jogszabályi akadálya nem volt.

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[6] A felperes keresetében kérte a határozat megváltoztatását. Álláspontja szerint a szerződés jóváhagyását meg kellett volna tagadni, mivel nyilvánvaló, hogy az Fftv. 24. § (2) bekezdés c) pont ca) alpontban foglaltak teljesítésére a vevő nem alkalmas, a szerződés alapján természetben nem áll rendelkezésre olyan terület, amelyet kizárólagosan használhat. Az ingatlan természetbeni használata nem tisztázott.

[7] Az alperes a felperes keresetének elutasítását és perköltségben való marasztalását kérte.

Az elsőfokú ítélet

[8] Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét alaposnak találta, az alperes határozatát hatályon kívül helyezte és az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte. Utalt az Fftv. 5. § 17. pontjára, a 13. § (1), (2) és (4) bekezdésére, a Fétv. 27. § (1), (3) és (4) bekezdésére, a 28. § (1), (2) bekezdésére, a 29. § (1), (2) bekezdésére, és kifejtette, hogy konkrét esetben osztatlan közös tulajdonú ingatlan tulajdoni hányada adásvétele történt meg.

[9] A Fétv. X. fejezete rögzíti a közös tulajdonban álló földek használatának szabályait. A 70. § (1) bekezdése értelmében a tulajdonostársak mindegyike jogosult a közös tulajdonban álló föld területéből a saját tulajdoni hányadának megfelelő terület használatára. A (2) bekezdés értelmében az (1) bekezdés szerinti jogosultság gyakorlása, valamint a földhasznosítási kötelezettség teljesítése érdekében a tulajdonostársak a 71. §-ban meghatározottak szerint kötelesek a közös tulajdonban álló földön belül az egyes tulajdonostársak részére a tulajdoni hányaduknak megfelelő terület elhelyezkedését kijelölni (a továbbiakban: használati rend).

[10] A felperes helytállóan állította, hogy a vevő nem alkalmas a terület használattal kapcsolatos kötelezettségek (szerződés 10/b. és 11. pont) teljesítésére a szerződés alapján, ugyanis nem áll rendelkezésére olyan terület, amelyet kizárólagosan használhat, mivel egyrészt a birtokba adás jelképesen történt (szerződés 7. pont), ténylegesen használható földterület nem került a vevő birtokába, másrészt a szerződéssel érintett tulajdoni hányadot a természetben valamennyi tulajdonos használja. A vevőn kívül 14 tulajdonos a 10/b. és 11. pont szerinti kötelezettségvállalását azonban a szerződés nem tartalmazza.

[11] A Fétv. magyarázata szerint a szabályozás abból indul ki, hogy a tulajdonosok közösségének kell első lépésben az osztatlan közös tulajdonban álló földrészlet használati viszonyait rendezni, méghozzá oly módon, hogy a tulajdonostársak egyhangú döntéssel megállapodjanak az ingatlan tényleges használatában, vagyis kijelöljék, hogy a tulajdoni hányadoknak megfelelő földterület a földrészleten belül kit, hol illet meg. Ez lesz az alapja minden későbbi használatnak, illetve használatba adásának. A törvény kötelezővé teszi a használati megosztás kialakítását és ehhez a tulajdonostársak egyhangú döntését írja elő. Az osztatlan közös tulajdonban álló földrészletek esetében az egyhangú döntés meghozatala csak akkor lehetséges, ha mindenki aktívan részt vesz a folyamatban. Erre valós esély nincs, ezért a törvény az egyhangú döntés elősegítése érdekében tételesen meghatározza azokat az eseteket, amikor a döntésben való részvétel hiánya az egyhangú döntés meghozatalát nem akadályozhatja meg. A törvény tehát a használati rend kialakításánál egyfajta sajátos egyhangúságot kíván meg. Ha a tulajdonostársak meghatározott határidőn belül nem állapodnak meg a használat megosztásáról, akkor a helyben lakó és a földet használni kívánó tulajdonostársak döntenek a használati rendről.