BH 1984.9.354 I. A felek megállapodásán alapuló átjárási szolgalommal kapcsolatos perben döntő jelentőséget kell tulajdonítani annak, hogy a szerződés megkötését követően bekövetkezett-e olyan lényeges változás a felek körülményeiben, illetőleg jogviszonyában, amely miatt az átjárási szolgalmi jog megszüntethető.

II. A törvényen alapuló szolgalom általában csak gyalogos átjárásra jogosít. A jogosultat terheli annak bizonyítása, hogy a gépkocsival történő átjárás biztosításához nagyobb érdeke fűződik, mint a kötelezettnek ahhoz, hogy gépkocsival való átjárástól mentesen használhassa az ingatlanát. A motorizáció egyre növekvő jelentősége és térhódítása önmagában még nem eredményezheti azt, hogy a törvényen alapuló szolgalom gépkocsival való átjárásra is feljogosítja a jogosultat [Ptk. 167., 168., 170. §].

A felperes a 816. hrsz. alatt, az alperes pedig a 815. hrsz. alatt nyilvántartott ingatlan tulajdonosa. A felperes ingatlana az utcafronton helyezkedik el, az alperesé pedig mögötte úgy, hogy a közútról csak a felperesi ingatlanon keresztül közelíthető meg. Az alperes 1975 óta gépkocsival járt be az ingatlanán levő garázsába.

A felperes 1976-ban annak a ténynek az ismeretében vette meg a perbeli ingatlanát, hogy azon az alperes átjár gyalog és gépkocsival. Ezt 1981-ig a felperes sem kifogásolta, akkortól azonban a kocsibejáró kaput lezárta, és csak a gyalogos közlekedést biztosította. Az alperes az államigazgatási hatóságtól kért birtokvédelmet. A S-i Nagyközségi Közös Tanács VB Szakigazgatási Szerve határozatával kötelezte a felperest a gépkocsival való átjárás biztosítására.

A felperes keretében - egyebek mellett - ennek a határozatnak a megváltoztatását kérte.

Az alperes ugyanakkor átjárási szolgalmi joga megállapítása és annak az ingatlannyilvántartásba való bejegyzése iránt indított pert. Az első fokú bíróság ezt az ügyet a jelen perhez egyesítette, s viszontkeresetként bírálta el.

A járásbíróság a bizonyítási eljárás lefolytatása után meghozott ítéletében a felperesi kereseteket elutasította, az alperes viszontkeresetének pedig helyt adott, és elrendelte "a gépkocsival és gyalogosan történő átjárási szolgalmi jog alapítását" és ingatlannyilvántartási bejegyzését. Az ítéletnek a viszontkeresettél kapcsolatos indokolása szerint a peres felek között ráutaló magatartással a szolgalmi jog létrejött, de az a bíróság megítélése szerint is "szükségszerű" (Ptk. 167. §).

A felperes fellebbezése folytán eljáró másodfokú bíróság az első fokú bíróság ítéletét részben megváltoztatva az alperesnek a gépkocsival való bejárás biztosítása iránti viszontkeresetét elutasította.

Kiegészítette az első fokú ítéletet azzal, hogy az alperes "gyalogosan történő bejárásának helye a felperes ingatlana udvarának közepén 1 méter széles rész", egyben mellőzte a földhivatal megkeresését. A másodfokú bíróság szerint az alperest a Ptk. 167. §-a alapján illeti meg az átjárás joga, ami azonban gépkocsival történő bejárásra nem terjed ki.

Mindkét fokú ítéletnek az átjárási szolgalmi jog megállapítására irányuló alperesi viszontkereset tárgyában hozott döntése ellen törvénysértés és megalapozatlanság miatt emelt törvényességi óvás alapos.

A Ptk. 168. §-ának (1) bekezdése szerint telki szolgalom létesítésére az ingatlan haszonélvezetének alapítására vonatkozó szabályokat kell alkalmazni, melyek szerint keletkezhet szerződés alapján azzal, hogy az ingatlannyilvántartásba bejegyzik, továbbá jogszabályi, bírósági vagy hatósági rendelkezésnél fogva (Ptk. 158. §).

Elbirtoklással is szerezhető telki szolgalom, ha annak a Ptk. 168. §-a (2) bekezdésében írt feltételei megállapíthatók. A Ptk. 167. §-a pedig átjárási szolgalmat alapít arra az esetre, ha valamely föld nincs összekötve megfelelő közúttal.

Minthogy a hivatkozott jogszabályi rendelkezésekből, valamint a Ptk. 216. §-ának (1) és a Ptk. 365. §-ának (3) bekezdéséből kitűnően a telki szolgalom létesítésére vonatkozó szerződés alakszerűségére nem irányadók az ingatlan elidegenítésekor alkalmazandó szabályok, ezért a szerződés írásba foglalásának elmaradása nem érinti az ügylet hatályosságát, illetőleg érvényességét. Ebből következően a szolgalom bejegyzésének hiányában is a jogosult eredménnyel hivatkozhat jogszerzésére a vele közvetlenül szerződő féllel, annak egyetemes jogutódjával, de azzal szemben is, aki a szolgáló telek tulajdonjogát a szerződésben kikötött jogosultság fennállásáról tudva szerezte meg. A jogosultnak ugyanis kötelmi jogcíme van arra, hogy a szerződés alapján igényelje a kötelezettel szemben jogszerzése ingatlannyilvántartásba történő bejegyzésével a telki szolgalom létrehozását [Ptk. 158. § (1) bek.].

Az alperes viszontkereseti kérelme arra irányult: állapítsa meg a bíróság, hogy ingatlanát átjárási szolgalom illeti meg a szomszédos felperesi ingatlan terhére, amely gyalogos és gépkocsival történő közlekedésre egyaránt feljogosítja. Kereseti előadása szerint igényét elsődlegesen arra alapította, hogy átjárási jogát - jogelődei birtoklását is figyelembe véve - évtizedek óta gyakorolta. Egyébként is annak biztosítására mindenképp szüksége van, mert ingatlana a közútról csak a felperesi ingatlanon keresztül közelíthető meg. Állította, hogy a felperes jogelődje a gépkocsival történő átjárást is biztosította, s amikor a szolgáló ingatlan eladásra került, a felperest erről jogelődje tájékoztatta, sőt ez okból szerezhette meg "olcsóbban" a perbeli ingatlant.

A felperes jogelődje tanúvallomásában annyiban megerősítette az alperes kereseti tényállítását, hogy vallotta: "a hátsó lakónak, azaz az alperesnek a bejárást mindig biztosítottam". Ugyanakkor a felperes maga is beismerte: "amikor megvettem az ingatlanomat, már akkor tudtam, hogy N. Gy. (az alperes) az én udvaromon jár keresztül". A gépkocsival történő átjárás megszüntetését azzal indokolta: "garázst akar építeni".