A Fővárosi Ítélőtábla Gf.40013/2008/4. számú határozata szerződési feltételek érvénytelenségének megállapítása (ÁLTALÁNOS szerződési feltételek érvénytelenségének megállapítása) tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 209. §, 217. §, 312. §, 478. §, 481. §] Bírók: Kurucz Zsuzsánna, Pálinkásné dr. Mika Ágnes, Tibold Ágnes

Fővárosi Ítélőtábla

14.Gf.40.013/2008/4.

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN !

A Fővárosi Ítélőtábla a felperes neve (felperes címe) felperesnek a Bócz és Radványi Ügyvédi Iroda (ügyvédi iroda címe) által képviselt I. rendű alperes neve (I. rendű alperes címe) I. rendű az II. rendű alperes neve (II. rednű alperes címe) II. rendű és a III. rendű alperes neve (III. rendű alperes címe) III. rendű alperesek ellen általános szerződési feltételek érvénytelenségének megállapítása iránt indított perében a Fővárosi Bíróság 2007. október 8. napján kelt 15.G.41.614/2006/9. számú ítélete ellen a felperes részéről benyújtott fellebbezés folytán indult másodfokú eljárásban meghozta az alábbi

í t é l e t e t :

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét részben megváltoztatja, és megállapítja, hogy az I. rendű, a II. rendű, és a III. rendű alperesek által alkalmazott megbízási szerződés általános szerződési feltételeinek 6. pontjában az alábbi kikötés - a kikötés alkalmazójával szerződő valamennyi félre kiterjedő hatállyal - érvénytelen: "Jelen szerződésnek a Megbízó által a megkötéstől számított 8 napon belüli felmondása esetén a megbízó csak a 4. pontban írt eladási ár 1 %-át tartozik megfizetni regisztrációs díj címén, figyelemmel a megbízási szerződés 2. pontjában írt azonnali szolgáltatásokra."

Az érvénytelenség nem érinti azokat a szerződéseket, amelyeket 2008. május 9. napjáig teljesítettek.

A másodfokú bíróság kötelezi az alpereseket, hogy a kikötés érvénytelenségét megállapító ítéleti rendelkezést a saját költségükre egy országos napilapban egy alkalommal hozzák nyilvánosságra.

A Fővárosi Ítélőtábla a fenti alperesi társaságokat a tisztességtelennek nyilvánított általános szerződési feltételek alkalmazásától eltiltja; egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

A felperest az elsőfokú eljárási költség fizetésére kötelező rendelkezést mellőzi, és megállapítja, hogy az elsőfokú eljárás során felmerült költségeiket az alperesek maguk viselik.

Kötelezi az alperest, hogy fizesse meg a felperes költségmentességére tekintettel le nem rótt 22.500,- (Huszonkettőezer-ötszáz) Ft első- és másodfokú eljárási részilletéket az államnak az adóhatóság felhívására.

Megállapítja, hogy az alperesek a másodfokú eljárásban felmerült költségeiket maguk viselik.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

I n d o k o l á s

Mindhárom alperes ingatlanforgalmazással foglalkozó társaság, és általános szerződési feltételek szerint köt ingatlanközvetítésre szerződést a megbízóval. A perbeli szerződés szerint a megbízás határozott időre, négy hónapra szól és tartalmazza azt is, hogy a megbízott kizárólagosságot kap a megjelölt ingatlan közvetítésére. A megbízási szerződés tartalmazza azt, hogy a megbízottat a kötelezettségek teljesítéséért megbízási díj illeti meg, melynek mértéke a kialkudott eladási ár 4,5 %-a + áfa, amely tartalmazza az átalányköltséget is; a díj az adásvételi szerződés aláírásával egyidejűleg válik esedékessé.

A megbízási szerződés 6. pontja többek között az alábbi kikötéseket rögzíti:

"Szerződő felek a megbízási szerződés felmondásának tekintik azt is, ha:

a) a Megbízó vagy az ingatlan más használója megakadályozza az ingatlannak a vevő részére történő bemutatását, vagy ha az adásvételi szerződés megkötésére a Megbízó által az ingatlan lényeges tulajdonságára vonatkozó téves adatszolgáltatása miatt nem kerül sor

b) a Megbízó érdekkörében felmerült körülmény miatt a megbízott feladatának ellátása ellehetetlenült, vagy a megbízás okafogyottá vált.

Jelen szerződésnek a Megbízó által a megkötéstől számított 8 napon belüli felmondása esetén a megbízó csak a 4. pontban írt eladási ár 1 %-át tartozik megfizetni regisztrációs díj címén, figyelemmel a megbízási szerződés 2. pontjában írt azonnali szolgáltatásokra."

A felperes a Fővárosi Bíróságra 2006. október 26-án benyújtott keresetében a Ptk. 209/B. § (1) bekezdése szerint irányadó Ptké. II/5. § alapján az alperesek által alkalmazott általános szerződési feltételek 6/a., 6/b. és 6. pont utolsó bekezdésében szereplő kikötéseket megtámadta.

Álláspontja szerint a megbízási szerződés 6/a. és 6/b. pontjai részben érvénytelen, részben tisztességtelen kikötésnek minősülnek. A részbeni érvénytelenség körében előadta, hogy az ingatlan adásvételére irányuló megbízási szerződés esetén a Ptk. 474. § (3) bekezdése alapján a megbízási szerződést is írásba kell foglalni, amelynek megszüntetése a Ptk. 218. § (3) bekezdése alapján is csak írásban történhet. Ezért jogszabályellenes az a szerződéses kikötés, amely a megbízó részéről tanúsított ráutaló magatartást tekinti a szerződés felmondásának és ehhez gyakorlatilag a szerződés felmondása esetén a megbízási szerződés 6. pontjában meghatározott díj fizetését teszi kötelezővé a megbízó részére. Mivel a Ptk. 228. § (3) bekezdése értelmében a jogellenes feltétel semmis, erre a Ptk. 239. §-a alapján a részleges érvénytelenség szabályait kell alkalmazni.

A megbízási szerződés 6/a. és 6/b. pontjaiban meghatározott, a felmondás következményeivel járó és kizárólag a megbízó által tanúsított szerződésszegő magatartások bekövetkeztének megállapítása egyoldalúan a gazdálkodó szervezet jogosultsága, a felmondás alapjául szolgáló megbízói magatartás valótlanságának bizonyítása pedig a szerződéses kikötés szerint a megbízóra hárul, ezért a 18/1999. (II.5.) Korm. rendelet 1. § (1) bekezdés a) és j) pontjai alapján tisztességtelen és a Ptk. 209/A. § (2) bekezdése értelmében az ilyen kikötés semmis.

Ezek a kikötések azért is tisztességtelenek, mert nem határozzák meg egyértelműen, hogy mi minősül az ingatlan bemutatásával történő akadályoztatásának, továbbá melyek azok a megbízó érdekkörében felmerült körülmények, amelyek a szerződés felmondásához vezetnek. Ugyanakkor mindezek megítélését - a szerződési kikötés értelmezését - az alperesi társaságokra bízza.

A felperes a megbízási szerződés 6. pont utolsó bekezdésében írt általános szerződési feltételeket - hivatkozva a Szegedi Ítélőtábla Pf.I.20.188/2004/4. számú ítéletére - azért tartotta tisztességtelennek, mert a támadott szerződési feltétel a megbízási szerződésnek nem szerződés miatti megszűnése esetére jutalékot állapít meg a megbízott javára, amely az ügyek ellátásával felmerült költségek mértékét úgy számítja fel, mintha azok nagysága attól függne, hogy a megbízott milyen értékű ingatlan közvetítésére tett kísérletet. Ezzel szemben a megbízott munkájának nagyságrendjét, költségei, készkiadásai mértékét nem az ingatlan forgalmi értéke határozza meg. Ezzel a megbízott szolgáltatásának ellenértékét eredménykötelemre jellemző módon határozza meg az eredmény szolgáltatása kockázata nélkül, ami a Ptk. 209/B. § (1), (2) és (3) bekezdésében írtakra figyelemmel tisztességtelen.