BH+ 2010.9.420 Ha az illetékügyben eljáró hatóság az ingatlan forgalmi értékének megállapításához kellő szakértelemmel rendelkezik, nincs akadálya, hogy a forgalmi értéket külső szakértő bevonása nélkül, maga állapítsa meg [1990. évi XCIII. tv. 70. §]

A felperes 2008. február 27. napján megkötött, illetékkiszabásra 2008. február 28. napján bemutatott adásvételi szerződéssel megvásárolta a 4271 helyrajzi számú, 9215 m2 térmértékű, szálloda és udvar megnevezésű, Hotel E. elnevezésű ingatlant, a 4273 helyrajzi számú, 6973 m2 térmértékű, szálloda megnevezésű, valamint a 4274 helyrajzi számú, 2970 m2 térmértékű, szálloda és udvar megnevezésű, végül a 6684/4 helyrajzi számú, 7537 m2 térmértékű, gazdasági épület és udvar megnevezésű, parkolóként használt ingatlanokat 4 590 000 euro - szerződéskori árfolyamon számolva 1 181 144 700 forint - vételárért.

Az elsőfokú adóhatóság megismételt eljárása során helyszíni szemlét tartott, összehasonlító értékadatokat szerzett be, majd határozatával az ingatlanok együttes értékét 2 900 000 000 forintban állapította meg. A felperest ezen illetékalap után 2%-os illetékkulcs alkalmazásával 58 000 000 forint visszterhes vagyonátruházási illeték megfizetésére kötelezte.

A fellebbezés folytán eljárt alperes 2008. október 29. napján hozott határozatával az elsőfokú határozatot helybenhagyta. Határozata indokolásában az illetékekről szóló 1990. évi XCIII. törvény (a továbbiakban: Itv.) 68-70. §-át és 102. § (1) bekezdés e) pontját idézve kiemelte, hogy az elsőfokú adóhatóság az ingatlanok speciális funkciójára és nagyságára tekintettel a telkek és a felépítmények forgalmi értékét külön-külön állapította meg, a helyszíni szemle során feltártak és az összehasonlító értékadatok alapulvételével. A telekingatlanok fajlagos forgalmi értékét 45 000 forint/m2-ben, a parkolóét 30 000 forint/m2-ben, míg a felépítmények (szállodák) fajlagos forgalmi értékét 53 000, 80 000 és 110 000 forint/m2-ben határozta meg.

Rámutatott arra, hogy az elsőfokú adóhatóság az illetékkiszabás tárgyát képező ingatlanokkal azonos gazdasági egységekhez tartozó, hasonló korú, szerkezetű és adottságú ingatlanokat vett figyelembe, valamint értékelte az ingatlanok nagyságának a forgalmi értékre gyakorolt hatását is, és az ingatlanok esetében időközben végbement telekösszevonások következtében rendezettebbé vált telekviszonyokat.

Hangsúlyozta, hogy több, kiemelkedően nagy értékű szálloda egyidejű megvásárlása nyilvánvalóan befolyással lehetett a vételár meghatározására, ugyanakkor ezt a forgalmi érték meghatározásánál értékelni nem lehetett. Nem tartotta szükségesnek külső szakértő bevonását, ugyanis ezt az Itv. csak szükség esetén teszi kötelezővé, jelen esetben azonban a rendelkezésre álló adatokból a valós forgalmi érték megállapítható volt.

A felperes keresetében elsődlegesen az alperesi határozat megváltoztatását kérte oly módon, hogy az általa fizetendő illetékösszeg a szerződésben meghatározott érték, mint illetékalap figyelembevételével kerüljön meghatározásra. Másodlagosan az alperes határozatának hatályon kívül helyezésére és az alperes új eljárásra kötelezésére tett indítványt. Álláspontja szerint, az alperes a forgalmi érték megállapításánál a feltárt értékcsökkentő tényezőket nem vette számba. Jogsértően mellőzte az alperes ingatlanforgalmi igazságügyi szakértői vélemény beszerzését, amely hiányában megalapozott döntés nem volt hozható.

A megyei bíróság jogerős ítéletével a keresetet alaposnak találta, ezért az alperes határozatát az elsőfokú határozatra is kiterjedően hatályon kívül helyezte és az elsőfokú hatóságot új eljárásra kötelezte. Ítéletében arra az álláspontra helyezkedett, hogy az adásvétel tárgyát képező ingatlanok együttes értéknagyságára, a felperes számára is beazonosítható, azonos hasznosítású, összehasonlításra alkalmas ingatlanok hiányára alapozottan, indokolt lett volna a közigazgatási eljárásban külső szakértő igénybevétele, a forgalmi érték meghatározása céljából, noha ezt az Itv. 70. § (2) bekezdése csak szükség esetén írja elő.

A megismételt eljárásra nézve kiemelte a megyei bíróság, hogy az elsőfokú adóhatóságnak a perbeli ingatlanok forgalmi értékét a felperes által is követhető módszer alkalmazásával, külső szakértő bevonásával kell meghatároznia, módot adva a felperesnek arra, hogy a szakértőhöz kérdést intézhessen.

A jogerős ítélet ellen az alperes felülvizsgálati kérelmet terjesztett elő, az Itv. 70. § (1)-(2) és (3) bekezdés a) pontjába ütközőnek tartva az ítéletet. Erre alapozottan kérte annak hatályon kívül helyezését és a felperes keresetének elutasítását. Rámutatott arra, hogy az Itv. 70. § (2) bekezdése külső szakértő bevonását nem teszi kötelezővé. Kötött bizonyítás keretében a helyszíni szemlén tapasztaltak alapján, összehasonlító értékadatokkal alátámasztva határozta meg a forgalmi értéket, amelyhez külső szakértő bevonására nem volt szükség. Hangsúlyozta, hogy a forgalmi érték objektív kategória, amely nem függhet a jogügylet jellegétől, a felek gazdasági-pénzügyi érdekei a kialkudott vételárra kihatással bírhatnak, azonban az egyes ingatlanok forgalmi értékét nem befolyásolhatja. Az ingatlanok forgalmi értékének nagysága, és az, hogy a megállapított forgalmi érték a vagyonszerző által bejelentett értéktől nagyságrendileg eltér, szintén nem indokolja külső szakértő bevonását.