A Legfelsőbb Bíróság Pfv.21413/2009/5. számú határozata szerződés hatálytalanságának megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 275. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 4. §, 5. §, 145. §, 373. §] Bírók: Kollár Márta, Tamáné dr. Nagy Erzsébet, Wellmann György

Pfv.VI.21 413/2009/5.

A Magyar Köztársaság Legfelsőbb Bírósága a dr. Zeke Ügyvédi Iroda ügyintéző: dr. Zeke László ügyvéd által képviselt I.r. és II.r. felpereseknek a dr. Jankó Ágnes ügyvéd által képviselt I.r., II.r. és III.r. alperesek ellen szerződés hatálytalanságának a megállapítása iránt a Somogy Megyei Bíróságnál 23.P.21 287/2008. szám alatt megindított és másodfokon a Pécsi Ítélőtábla Pf.II.20 002/2009/5. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélet ellen az I.r. alperes által előterjesztett felülvizsgálati kérelem folytán a 2010. évi január hó 26. napján megtartott tárgyaláson meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi az I.r. alperest, hogy fizessen meg a felpereseknek 15 nap alatt 120 000 (százhúszezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget, továbbá felhívásra az államnak 510 000 (ötszáztízezer) forint felülvizsgálati illetéket.

I n d o k o l á s :

A b.-i ingatlannak 2/12 - 2/12 arányban a felperesek, 4/12 arányban az I.r. alperes volt a tulajdonosa. Az I.r. alperes 2008. június 24-én cserével vegyes adásvételi szerződést kötött a II.-III.r. alperesekkel, amelyben vállalta, hogy a fenti ingatlanban meglévő tulajdoni illetőségét 8 500 000 forint értékben a II.-III.r. alperesekre, mint vevőkre ruházza át. A szerződés tartalmazta, hogy az ellenértéket a II.-III.r. alperesek oly módon fizetik ki, hogy 8 100 000 forintot készpénzben fizetnek meg az eladónak és ezen túlmenően átadnak két darab festményt, összesen 400 000 forint értékben.

Az I.r. alperes a szerződést 2008. június 25-én megküldte a felpereseknek azzal, hogy tizenöt napon belül nyilatkozzanak, elővásárlási jogukkal kívánnak-e élni. Egyben felhívta őket, hogy amennyiben élni kívánnak az elővásárlási jogukkal, a megadott határidőben utaljanak át a bankszámlájára 8 100 000 forintot, valamint adják át részére a csere tárgyát képező ingóságokat.

A felperesek 2008. június 27-én bejelentették, hogy gyakorolják az elővásárlási jogukat és 2008. július 2. napján 8 500 000 forintot letétbe helyeztek az I.r. alperes részére. Az I.r. alperes 2008. július 3-án tájékoztatta a felpereseket, hogy abban az esetben fogadja el az elővásárlási jog gyakorlását, ha a felperesek a szerződést az ingóságok vonatkozásában is teljesítik. Az alperesek ezt követően a szerződést a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelemmel az illetékes földhivatalhoz benyújtották, ahol a kérelem széljegyként szerepel.

A felperesek keresetükben annak megállapítását kérték, hogy az I.r. alperes mint eladó és a II.-III.r. alperesek mint vevők között 2008. június 24. napján létrejött szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan, továbbá kérték annak megállapítását, hogy az adásvételi szerződés az I.r. alperes mint eladó és a felperesek mint vevők között jött létre. Kérték továbbá az alpereseket perköltség fizetésére kötelezni.

A felperesek előadták, hogy álláspontjuk szerint az alperesek között létrejött szerződés velük szemben hatálytalan, mivel elővásárlási joguk gyakorlását határidőben bejelentették az I.r. alperes jogi képviselőjének. Álláspontjuk szerint a szerződésben alkalmazott csereelem célja kizárólag az volt, hogy a felperesek elé lehetetlen feltételt állítva megakadályozza, hogy a felperesek élni tudjanak elővásárlási jogukkal. Előadták, hogy a perbeli szerződés döntően adásvételi szerződésnek minősül és csak kis részben tartalmaz csereelemet.

Az alperesek ellenkérelmükben a kereset elutasítását kérték. Előadták, hogy nem sértették meg a felperesek elővásárlási jogát, a felperesek megkapták a lehetőséget arra, hogy szerződésszerűen teljesítsenek, ez azonban nem történt meg. A felpereseknek lehetőségük lett volna a szerződésben megjelölt szerzőktől hasonló értékű, más képeket beszerezve teljesíteni a szerződést. Az alperesek a per során előadták, hogy az általuk kötött szerződés valóságos ügyleti akaraton alapult, az I.r. alperes házastársa ragaszkodott a műalkotásokhoz, amikor a tárgyalások folyamatában a II.-III.r. alperesek lakásán meglátta azokat. A felperesek csak a vételi ajánlat minden részletére kiterjedő elfogadó nyilatkozat útján gyakorolhatták volna elővásárlási jogukat.

Az elsőfokú bíróság megállapította, hogy az I.r. alperes mint eladó, valamint a II.-III.r. alperesek mint vevők között 2008. június 24. napján a perbeli ingatlan 4/12 tulajdoni hányadának átruházására létrejött szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan és az adásvételi szerződés a felperesek, valamint az I.r. alperes között jött létre azzal, hogy a felperesek 8 500 000 forint vételárat kötelesek megfizetni. A II.-III.r. alpereseket a fentiek tűrésére kötelezte és rendelkezett a perben felmerült perköltség viseléséről.

Az elsőfokú bíróság jogi álláspontja szerint az ügyben egy vegyes típusú szerződést kötöttek az I.-II.-III.r. alperesek egymással. A bírói gyakorlat alapján az elővásárlási jog gyakorlásának a lehetősége attól függ, hogy a szerződés tartalmára melyik elem a jellemző. Ha az adásvételi elem a túlnyomó, akkor az elővásárlási jog gyakorlása lehetséges, de az elővásárlási jogosultnak az ingatlan teljes ellenértékét ki kell fizetnie. Az elsőfokú bíróság szerint a jelen ügyben a cseretárgyak értéke a vételár mintegy 5 %-át teszi ki, így a szerződésben az adásvételi elem a domináns. A két festmény átadását a felperesektől megkövetelni nem lehet, mert az ingóságoknak nem tulajdonosai és nem is birtokosai, a festményeket ehhez meg kellett volna vásárolniuk, de a II.-III.r. alperesek csak az ingatlanilletőség megszerzése fejében voltak hajlandók azoktól megválni. A felperesek jogszerűen gyakorolhatták elővásárlási jogukat, így a szerződés a felperesekkel szemben hatálytalan, a felperesek és az I.r. alperes között jött létre azzal, hogy a felperesek a teljes ellenértéket kötelesek megfizetni 8 500 000 forint összegben.

Az I.r. alperes által benyújtott fellebbezés folytán eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta és az I.r. alperest kötelezte a másodfokú eljárás költségeinek a megfizetésére. A másodfokú bíróság ítélete indokolásában kifejtette, hogy a Ptk. 200. § (1) bekezdése alapján a szerződés tartalmát a felek szabadon állapítják meg, a szerződést annak megnevezésétől függetlenül, a tartalma alapján kell megítélni. A Ptk. 145. § (1) bekezdése szerint a saját tulajdoni hányadával bármelyik tulajdonostárs rendelkezhet. Az I.r. alperes tehát alanyi jogával élt, amikor a szerződés tartalmát meghatározta, illetve a tulajdoni hányadáról való rendelkezésről döntött. Ugyanakkor a Ptk. 145. § (2) bekezdése szerint a tulajdonostársat a harmadik személlyel szemben elővásárlási, előbérleti, illetőleg előhaszonbérleti jog illeti meg. E jogok szintén alanyi jognak minősülnek. A jogosultnak hatalmában áll, hogy egyoldalú nyilatkozatával jogváltozást idézzen elő saját maga, illetve más jogi helyzetében. E jogosultság a tulajdonos rendelkezési jogát korlátozó jog. Azt hogy melyik alanyi jog érvényesül erőteljesebben, vagyis a szerződést hogyan kell minősíteni, a bírói gyakorlat alakította ki. Ennek alapján azt kell mérlegelni, hogy a kérdéses jogviszonyra vonatkozóan mi a leginkább jellemző a szolgáltatás, illetve az ellenszolgáltatás vizsgálata alapján.