ÍH 2008.62 KÖLCSÖNSZERZŐDÉST BIZTOSÍTÓ ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS SZÍNLELTSÉGE - BIZTOSÍTÉKI CÉLÚ SZÍNLELT ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS MEGÍTÉLÉSE - ZÁLOGJOGI SZABÁLYOK MEGKERÜLÉSÉRE IRÁNYULÓ MEGÁLLAPODÁS - JELZÁLOGSZERZŐDÉS ÍRÁSBELI ALAKHOZ KÖTÖTT LÉNYEGES FELTÉTELEI - JELZÁLOG BEJEGYZÉSÉRE VONATKOZÓ IGÉNY KÖTELMI JELLEGE, ELÉVÜLÉSE

A színlelt szerződésből eredő vitát a leplezett szerződésre vonatkozó szabályok szerint kell elbírálni. Ha ezek alapján a leplezett szerződés érvénytelen, a jogvita elbírálására az érvénytelenség jogkövetkezményeit kell alkalmazni. Nincs azonban erre lehetőség, ha a kölcsön biztosítására szolgáló - utóbb közös megegyezéssel felbontott - színlelt adásvételi szerződés helyére szánt ugyancsak biztosítéki célú, újabb színlelt megállapodást a bíróság más perben érvénytelenné nyilvánította [Ptk. 207. § (4)-(5) bekezdés, 251. § (1)-(2) bekezdés, 255. § (2) bekezdés].

Az I. rendű alperesnek üzleti céljai megvalósításához kölcsönre volt szüksége. Ennek során, ismerősök közvetítésével került kapcsolatba a felperessel, aki azonban csak ingatlan tulajdonjogának - a visszavásárlási jog kikötése mellett történő - átruházása ellenében volt hajlandó kölcsönt nyújtani. A visszafizetés biztosítékául ilyen módon leköthető ingatlannal azonban az I. rendű alperes nem rendelkezett. Ezért a felvenni szándékozott kölcsönnek a fent leírt módon történő biztosítása céljából megállapodott a II. rendű alperessel és néhai házastársával - a III-IV. rendű alperesek jogelődével - továbbá a III. rendű alperessel, akik ennek alapján vállalták a tulajdonukban álló, ü.-i 11 helyrajzi számú, illetőleg az ü.-i 641 helyrajzi számú ingatlanoknak, a felperes igényeit kielégítő biztosítékul adását. A III. rendű alperes 11 hrsz.-ú ingatlanát 1 600 000 Ft kölcsön visszafizetését biztosító jelzálogjog terhelte. A felperes és az I. rendű alperes abban állapodtak meg, hogy a felperes az I. rendű alperesnek 10 000 000 Ft kölcsönt nyújt, 6 havi lejáratra, havi 10%-os kamatra. Megegyeztek, hogy ebből az I. rendű alperes 1 600 000 Ft-ot átad a III. rendű alperesnek, aki abból az ingatlanát tehermentesíti. Ez ténylegesen is megtörtént. Ezt követően a felperes, valamint a II. rendű alperes és néhai házastársa, illetve a III. rendű alperes az adásvételi szerződéseket megkötötték. Az ezeket tartalmazó, 1997. május 12-én kelt okirat szerint mindkét ingatlan vételára 8 - 8 000 000 Ft volt, az eladók a visszavásárlási jogukkal 1997. november 17-éig élhettek. A vételárát úgy határozták meg, hogy az megegyezzen a 10 000 000 Ft kölcsönnek és 6 havi kamatának az együttes összegével. A felperes e szerződések megkötése után 8 400 000 Ft-ot adott át az I. rendű alperesnek. A visszafizetési határidő lejártáig a kölcsön visszafizetése nem történt meg. Az adásvételi szerződéseket a szerződő felek 1998. augusztus 31-én felbontották, majd ugyanezen a napon az eladók a felbontott szerződésekkel azonos tartalmú szerződést kötöttek K. J.-vel, aki ekkor a felperes élettársa volt. A szerződések felbontására és az újabb adásvételi szerződések megkötésére abból a célból került sor, hogy a felperes házastársa ezekre az ingatlanokra házassági vagyonjogi igényt ne érvényesíthessen. A II-III-IV. rendű alperesek pert indítottak a felperes volt élettársa ellen, amelynek eredményeként az F. Megyei Bíróság ítéletével megállapította, hogy a K. J.-vel kötött adásvételi szerződések színleltek és ezért érvénytelenek.

A felperes a keresetében az I. rendű alperest 8 400 000 Ft és annak 1997. november 18-ától járó évi 39%-os kamata, a II-III. rendű alpereseket 1 600 000 Ft és annak 1999. március 1-jétől járó évi 39%-os kamata megfizetésére kérte kötelezni. Kérte továbbá az adásvételi szerződéseket felbontó szerződések, valamint a kölcsön- és jelzálogszerződések érvénytelenségének ítéleti megállapítását, és ennek megfelelően mindkét ingatlanra 5 - 5 000 000 Ft és kamatai erejéig a jelzálog bejegyzésének elrendelését.

Az I. rendű alperes érdemi ellenkérelmet nem terjesztett elő, a II-III-IV. rendű alperesek a kereset elutasítását kérték.

Az elsőfokú bíróság az I. rendű alperest 8 400 000 Ft és annak 1997. november 13-ától járó kamatai megfizetésére kötelezte, ezt meghaladóan a keresetet elutasította. Elrendelte az ingatlanokra feljegyzett per törlését és annak foganatosítása iránt az ítélet jogerőre emelkedésétől függően a földhivatal megkeresését.

A döntését a következőkkel indokolta:

Bizonyítottnak látta, hogy a perbeli jogügyletben a kölcsönvevő kizárólag az I. rendű alperes volt. A tehermentesítéshez szükséges összeg az ő révén jutott a III. rendű alpereshez, annak nincs közvetlen jogi jelentősége, hogy a tehermentesítéshez szükséges összeget a felperes a III. rendű alperes kezéhez fizette. Jogi álláspontja szerint nem volt akadálya annak, hogy a szerződő felek a kölcsön visszafizetését a fent leírt módon biztosítsák. Az adásvétellel nem jelzálogszerződést lepleztek. A felperes a kölcsönt nem jelzálogszerződéssel, hanem ténylegesen adásvételi szerződéssel - tulajdonjog megszerzésével - kívánta biztosítani. Az adásvételi szerződés ebből következően nem színlelt. Az adásvételi szerződés felbontását illetően a felek teljes akarategységben voltak, az pedig, hogy a felperesnek ezt az akaratát milyen indokok váltották ki, a felbontó szerződések érvényessége szempontjából a Ptk. 207. § (4) bekezdése értelmében közömbös. A szerződések a keletkezésükre visszaható hatállyal megszűntek [Ptk. 319. § (3) bekezdés], ezért a jelzálogjog bejegyzésére azok alapján nem volt lehetőség.

Ha az adásvételi szerződések érvénytelenek lettek volna, de azt meg lehetett volna állapítani, hogy jelzálogszerződést palástoltak, a szerződéseket ebben a részükben lehetne érvénytelennek nyilvánítani, mert a Ptk. 263. § (1) bekezdésében foglalt abba a tilalomba ütköztek, miszerint semmis az a kielégítési jog megnyílta előtti megállapodás, amelynél fogva a jelzálogjog jogosultja a biztosított kötelezettség teljesítésének elmulasztása esetén megszerzi a zálogtárgy tulajdonjogát. Nem lenne lehetőség e mellett a jelzálog bejegyzésére az adásvételi szerződéseket tartalmazó okiratok alapján azért sem, mert azok a jelzálogszerződés Ptk. 251. § (2) bekezdésében meghatározott lényeges kellékeit nem tartalmazzák. Az írásbeli alak a jelzálogszerződésnek a Ptk. 254. § (1) bekezdésének rendelkezésénél fogva érvényességi kelléke. A szerződések, mint jelzálogszerződések így alaki fogyatékosságuk miatt is érvénytelenek lennének. Megállapítható lenne egyébként a kérdéses felperesi igény elévülése is. A felperes jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó igénye kötelmi jellegű igény. A jelzálogjog bejegyzésére vonatkozó kötelmi jogosultság a szóban forgó szerződések megkötésekor, 1997. március 12-én keletkezett. Ehhez képest pedig a keresetlevél benyújtásakor az 5 éves elévülési idő már eltelt. Az elévülést nem szakította meg a II-III. rendű alperesek jogi képviselőjének az F. Megyei Bíróságon 2001. január 11-én tartott tárgyaláson tett nyilatkozata, mert az elismerésnek nem tekinthető.

A felperes a fellebbezésében az elsőfokú ítélet részbeni megváltoztatását és a keresetének teljes mértékben helyt adó határozat meghozatalát kérte. Állította, hogy a perbeli adásvételi szerződések kölcsön- és jelzálogszerződéseket lepleztek, ezért azokat a Ptk. 207. § (5) bekezdése alapján, mint ilyen szerződéseket kell elbírálni. A II-III-IV. rendű alperesek nem csak zálogkötelezettek, hanem 1 600 000 Ft tekintetében kölcsönvevők is voltak, ezért ennyiben fizetésre is kötelezni kell őket. Hangsúlyozta, hogy a volt élettársával kötött újabb szerződések hiányában a vele kötött adásvételi szerződéseket sem bontotta volna fel. Mivel az újabb szerződés színlelt volt, a felbontó szerződést is színleltnek kell tekinteni. Kifejtette azt a jogi álláspontját, hogy ha a színlelt okiratokból hiányoznak a leplezni kívánt ügyleti szándéknak megfelelő nyilatkozatok, azt a bíróságnak kell pótolnia. A bizonyítás alapján pedig a kölcsön- és jelzálogszerződések tartalma megállapítható. Ezért a szerződések tartalmának ítéleti megállapítására lehetőség van. Álláspontja szerint az elévülés sem következett be, mert a mellékkötelezettségek elévülése a főkötelezettség elévülésével egyidejűleg következik be.