BH 2007.3.90 I. A tulajdonostárs által eladni kívánt tulajdoni hányadra az elővásárlási jog megilleti azt a személyt, akinek a közös tulajdonban álló ingatlanon tulajdoni hányada megszerzésére kötelmi jogi jogcíme van és a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét az ingatlan­nyilvántartásban széljegyként feltüntették [Ptk. 145. § (2) bek., 365. § (1) bek., 373. § (1) bek.; 1997. évi CXLI. tv. (továbbiakban: Inytv.) 23. §].

II. Ha a felszámoló a vagyontárgy értékesítése során az elővásárlási jog figyelembevételére vonatkozó kötelezettségének nem tesz eleget és az elővásárlásra jogosult az értékesítéstől számított 30 napos jogvesztő határidő alatt nem indít keresetet, ezt követően az elővásárlási joga megsértéséből eredő igényét már nem érvényesítheti [1991. évi XLIX. tv. (továbbiakban: Cstv.) 49. § (5)-(6) bek.].

Az elsőfokú bíróság által megállapított, és a másodfokú bíróság által ítélkezése alapjául elfogadott tényállás szerint az I. r. alperes felszámolója 2004. június 21. napján pályázatot írt ki az I. r. alperes vagyonának értékesítésére. A kiírás szerint a működő vagyon eszközeinek irányára nettó 5 325 000 000 Ft volt. A teljes meghirdetett vagyonra, vagy annak bármely önállóan működtethető részére lehetett pályázni. Feltételként szerepelt, hogy a meghirdetett működő vagyon egésze, vagy adott része vevőjének egyidejűleg részben, vagy egészben biztosítania kellett a B. N. A. Kft. "f. a." társaság munkavállalóinak további foglalkoztatását. A pályázati kiírás melléklete volt egy adásvételi szerződéstervezet, amelyben a pályázatban felsorolt vagyonrészek megvásárlására vonatkozó feltételek szerepeltek. A tervezet XII. pontja értelmében a szerződés akkor lép hatályba, ha a 11.3. pontban felsorolt tulajdonostársak egyike sem kívánja az adott ingatlanrészt megvásárolni a szerződési feltételek mellett, vagy erről a megadott határidőben nem nyilatkozik. Az elővásárlásra jogosultak e jogukat a nyilvános értékesítés keretein belül gyakorolhatták, oly módon, hogy a véglegesen kialakult vételár ismeretében a vételi szándékukról nyilatkozatot tesznek. A pályázati felhívás rögzítette: az elővásárlási jog gyakorlása érdekében a felszámoló felhívja az érdekeltek figyelmét arra, hogy a jog gyakorlására irányuló szándékukat a pályázatok benyújtási határidejéig írásban jelentsék be.

A felszámoló a beérkezett pályázatokat 2004. június 30-án közjegyző jelenlétében bontotta fel, azok értékelését követően 2004. július 19-én hirdette ki a pályázat eredményét.

A pályázat eredményeként az alperesek 2004. szeptember 3-án adásvételi szerződést kötöttek, melynek tárgya az I. r. alperes tulajdonában álló vagyoni eszközök teljes köre, ezen belül a M. III. kerület 23.365/21. helyrajzi számú ingatlan 859943/1489263 tulajdoni hányada is.

A felszámoló 2004. szeptember 15-ei levelében felhívta a felperest, mint az ingatlan társtulajdonosát az elővásárlási jog gyakorlásával kapcsolatos nyilatkozattételre. A felperes 2004. október 5-én kelt levelében bejelentette az elővásárlási jog gyakorlásának szándékát a felszámolónak. Ezt követően közöttük vita alakult ki az elővásárlási jog gyakorlásának feltételeivel, illetve a jog fennálltával kapcsolatban, melynek eredményeképp a felszámoló arról tájékoztatta a felperest, hogy az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó jogosultságát vizsgálni nem tudja, mert a szerződés megkötéséhez szükséges teljesítéseket nem igazolta, és visszautalta a felperesnek az időközben teljesített 200 000 000 Ft-ot. A felek között 2005. január 26-án személyes egyeztetésre is sor került, eredménytelenül.

A felperes 2005. március 11-én benyújtott, vagylagosan előterjesztett keresetében kérte a bíróságot, hogy állapítsa meg, az alperesek által kötött szerződés a felperessel szemben hatálytalan, és a fent hivatkozott ingatlan, valamint annak valamennyi tartozéka és alkatrésze tekintetében az I. r. alperes és a felperes között jött létre adásvételi szerződés. Az volt az álláspontja, hogy őt, mint az ingatlan társtulajdonosát - függetlenül attól, hogy az ingatlan-nyilvántartásba még nem jegyezték be a tulajdonjogát, hanem a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelme széljegyként volt feltüntetve - megilleti az elővásárlási jog, melyet nemcsak a vagyoni eszközök teljes körére, hanem kizárólag a perbeli ingatlanra gyakorolhat. Másodlagosan a szerződés semmisségének megállapítását kérte a Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján, állítva, hogy a felszámoló megsértette a nyilvános értékesítésre vonatkozó csődjogi szabályokat, másrészt a szerződés az elővásárlási jogának kijátszására irányult, ezért az jogszabályba ütközik. Harmadlagos kereseti kérelme pedig az adásvételi szerződés tévedés jogcímén történő megtámadására irányult és a szerződés érvénytelenségének megállapítását kérte a Ptk. 234. § (1) bekezdése alapján.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték. Azzal védekeztek, hogy a felperes, ha elővásárlásra jogosult volt, elmulasztotta a Cstv. 49. § (5) bekezdésében a keresetindításra megállapított 30 napos jogvesztő határidőt. A pályázat eredményhirdetéséről értesült. Tudomása volt arról, hogy a szerződést 2004. szeptember 3-án megkötötték az alperesek, így legkésőbb 2004. október 3. napjáig keresetét be kellett volna nyújtania a bírósághoz. Másrészt a felperes az adásvételi szerződés megkötésekor még nem volt az ingatlan társtulajdonosa, mert tulajdonjogát az ingatlan-nyilvántartásba akkor még nem jegyezték be, ezért elővásárlási joggal sem rendelkezett. Az adásvételi szerződés semmisségének megállapítása iránti kereseti kérelemmel szemben azzal védekeztek, hogy a szerződést a Cstv. rendelkezéseit betartva kötötték meg. A jogviszonyt a Cstv. szabályai alapján kell elbírálni, így a szerződés érvénytelenségére nem a Ptk. 234. § (1) bekezdése szerinti határidőben hivatkozhatott volna a felperes.

Az adásvételi szerződés megtámadásával kapcsolatban arra hivatkoztak, hogy a peres feleknek nem volt olyan lényeges tévedése, vagy téves feltevése, amely a szerződés megtámadására alapot adna. Az alperes részéről a felperes irányába a megtévesztés sem állapítható meg.

Az elsőfokú bíróság a felperes keresetét elutasította, és kötelezte a felperest, hogy fizessen meg az I. r. alperesnek 1 000 000 Ft, a II. r. alperesnek 800 000 Ft perköltséget. Az elsőfokú bíróság megítélése szerint a kereseti kérelmek egymást kizáróak, ezért először a szerződés semmisségét, aztán a megtámadhatóságát vizsgálta, s végül a szerződés hatálytalanságára vonatkozó kereseti kérelmet bírálta el. Akként foglalt állást, hogy a felperes nem rendelkezik törvényben meghatározott jogi érdekkel a semmisség megállapítására. A semmisséggel kapcsolatos felperesi okfejtést azonban érdemben is vizsgálta és nem találta helytállónak, mert álláspontja szerint a felperes tévesen értelmezte a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (továbbiakban: Ptk.) 200. §-ának (2) bekezdésében és 234. §-ának (1) bekezdésében található jogintézményeket. A bíróság megítélése szerint a felperes semmisségre alapozott kereseti kérelme csak úgy értelmezhető, hogy a felperes a Cstv. 49. § (6) bekezdésének, és ezzel az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó szabályoknak a felszámoló általi megsértését állítja, de ezeknek a szabályoknak a megsértéséhez a jogszabály nem a semmisség, hanem a megtámadhatóság jogkövetkezményét fűzi.