A Kúria Pfv.20366/2014/5. számú precedensképes határozata vételár-hátralék tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 206. §, 1959. évi IV. törvény (Ptk.) 305. §] Bírók: Baka András, Böszörményiné dr. Kovács Katalin, Kovács Zsuzsanna

A határozat elvi tartalma:

A jogerős ítélet a rendelkezésre álló adatok az 1952. évi III. tv. 206. § (1) bekezdésének megfelelő, okszerű mérlegelésével állapította meg, hogy a perbeli ingatlan hibája az adásvételi szerződés megkötésekor előre látható hibának minősült, ezért a hibás teljesítésre alapított viszontkereset megalapozatlan. . IV. Tv. 305. §, 1959. IV. Tv. 305/A. § (1), 1952. III. Tv. 206. §

***********

Pfv.IV.20.366/2014/5.szám

A Kúria a dr. Rotter Nándor ügyvéd által képviselt felperesnek a Somogyi Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Somogyi Henrietta ügyvéd) által képviselt alperes ellen vételárhátralék megfizetése iránt a Kunszentmiklósi Városi Bíróság előtt 9.P.20.307/2009. számon megindított és a Kecskeméti Törvényszék 2.Pf.21.590/2012/17. számú jogerős ítéletével befejezett perében az alperes által 76. sorszám alatt benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán megtartott tárgyaláson meghozta a következő

í t é l e t e t :

A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi az alperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a felperesnek 50.000 (ötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.

A le nem rótt 411.700 (négyszáztizenegyezer-hétszáz) forint felülvizsgálati eljárási illetéket az állam viseli.

Ez ellen az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

I n d o k o l á s

A jogerős ítélet által megállapított tényállás szerint a felperes 1990-ben vásárolta meg a .. szám alatti ingatlan 6/10 tulajdoni hányadát. Ezt követően az ingatlant teljes körűen felújította. Az ingatlanban 1999-ben egy REVERSION típusú sótalanító-falszárító rendszert építtetett be.

2008. március 19-én a peres felek között adásvételi előszerződés, majd március 29-én adásvételi szerződés jött létre, amellyel az alperes megvásárolta a felperestől a perbeli ingatlant 19.600.000 forint vételár ellenében. Az adásvételi szerződés 1. pontja szerint az eladó részletesen tájékoztatta a vevőt a felépítmény állagáról, felújítási munkálatairól, arról, hogy a falakba 1999-ben egy elektromos "salétromgátló" rendszer került beépítésre. A szerződés szerinti vételárból az alperes 2.000.000 forintot nem fizetett meg a felperes részére, majd 2008. május 29-én tartozáselismerő nyilatkozatot tett az összeggel kapcsolatban, és vállalta, hogy június 30-ig megfizeti az összeget a felperesnek. 2008. június 14-én 500.000, majd június 25-én újabb 500.000 forintot fizetett meg az alperes a felperesnek. A további 1.000.000 forintot azonban nem teljesítette a felperes részére.

A felperes keresetében 1.000.000 forint vételárhátralék és kamatai megfizetésére kérte kötelezni az alperest. Az alperes beszámítási kifogással élt a keresettel szemben. Emellett viszontkeresetében 3.117.075 forint megfizetésében kérte marasztalni a felperest a hibás teljesítésre tekintettel. A lakóingatlan rendeltetésszerű használatához szükséges javítási költséget kívánta a felperessel szemben érvényesíteni.

Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy fizessen meg 15 napon belül a felperesnek 1.000.000 forintot és 2008. július 1. napjától járó törvényes mértékű késedelmi kamatát. Az alperes viszontkeresetét elutasította. Az elsőfokú bíróság a lefolytatott bizonyítási eljárás alapján megállapította, hogy az alperes kellő időben tudomást szerzett az ingatlan állapotáról, arról, hogy a vizesedés meggátlására valamilyen külső műszaki eszköz működtetése nélkülözhetetlen, tehát ismerte az ingatlan hibáját, ezért a felperes a kellékszavatossági felelősség alól mentesült. Az elsőfokú bíróság a lefolytatott bizonyítási eljárás eredményeként megállapította, hogy az ingatlan jelenlegi hibája a fokozott vizesedés az ingatlan birtokba vételét követően keletkezett, a felperestől függetlenül alakult ki, a hiba az ingatlan megvásárlásakor nem állt fenn ilyen mértékben. A felek szerződéséből csupán annyi következett, hogy az ingatlan elektromos falszárító rendszerrel került felszerelésre, amely korábban működőképes volt, de működőképességét az alperes birtokba lépését követően veszítette el. A felépítmény felperes költségén történő utólagos mechanikai szigetelése olyan új műszaki tartalmat eredményezne, amivel az ingatlan a szerződés szerint nem kellett volna, hogy rendelkezzen. A perben kirendelt igazságügyi ingatlanforgalmi szakértő szakvéleménye alapján megállapította, hogy az ingatlan vizesedéssel kapcsolatos problémáira figyelemmel a szerződésben megállapított vételár reális árnak tekinthető.

Mindezek alapján az alperes viszontkeresetét elutasította.

Az alperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság ítéletével az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyta azzal, hogy az állam által viselt perköltség összegét 528.343 forintra felemelte. Kötelezte az alperest, hogy 15 nap alatt fizessen meg a felperesnek 50.000 forint másodfokú eljárási költséget. Megállapította, hogy a 389.408 forint állam által előlegezett költséget az állam viseli.

A törvényszék határozata indokolásában megállapította: az alperes által megvásárolt ingatlan a városrész jellemzőihez igazodóan az 1930-as években épülhetett. Az ilyen korú és szerkezetű lakóépületek általános és megszokott hibája, hogy nincsenek megfelelően szigetelve, ami egyébként nem teszi rendeltetésszerű használatra alkalmatlanná az ingatlant.

A Ptk. 305/A. § (1) bekezdése és a Legfelsőbb Bíróság 1/2012. (VI.21.) PK vélemény alapján a felismerhetőnek minősülő hibák fennállása miatt hibás teljesítés megállapítására nem kerülhet sor, a kötelezett mentesül a szavatossági felelősség alól.

Utalt a bírói gyakorlatra, amely szerint az eladó csak a használt épület korától és az ebből eredő természetes elhasználódástól független, továbbá a létesítéskori műszaki előírások megsértéséből eredő, a rendeltetésszerű használatot érintő hibákért tartozik felelősséggel.

Annak ellenére, hogy egy ilyen korú családi háznál a vevőnek fokozottan kell számolni a hibák felmerülésével, az alperes nem tanúsított kellő gondosságot az ingatlan megvásárlása során, amikor csupán néhány alkalommal, rövid időt szánt az ingatlan megtekintésére. Ez - a törvényszék álláspontja szerint - nem éri el az elvárható gondosság minimumát, amelynek elmulasztása miatti következményeket viselni köteles.

A jogerős ítélet szerint a salétrom az ingatlan tartós vizesedésének a falakon megjelenő szükségképpeni kísérőjelensége. Az alperes a rendszer létezéséről való tudomásszerzéskor okszerűen nem következtethetett a szigetelés hibátlanságára, ugyanis a rendszer alkalmazása vizesedési problémára utal.

Hivatkozott az ingatlan birtokba adásához közeli időpontban készült szakvélemény állapotrögzítő fotóira, amelyekből kitűnően több helyen is voltak vizesedési nyomok, el nem takart helyen is.