A Kúria Pfv.21010/2015/10. számú precedensképes határozata szerződés érvénytelenségének megállapítása tárgyában. [1952. évi III. törvény (Pp.) 123. §, 275. §] Bírók: Ambrus Zoltán, Madarász Anna, Molnár Ambrus

A határozat elvi tartalma:

I. Lakásbérleti szerződés és annak felmondása érvénytelenségére irányuló kereset elbírálásának szempontjai.

II. Felülvizsgálatot csak az olyan eljárási szabálysértések alapozhatják meg, amelyek az ügy érdemi elbírálására lényeges kihatással voltak.

1952. III. Tv. 123. §, 1952. III. Tv. 275. § (3)

***********

A Kúria

mint felülvizsgálati bíróság

ítélete

Az ügy száma: Pfv.V.21.010/2015/10.

A tanács tagjai: Dr. Molnár Ambrus a tanács elnöke, Dr. Madarász Anna előadó bíró, Dr. Ambrus Zoltán bíró

Az I. rendű felperes:

Az I. rendű felperes képviselője:

A II. rendű felperes:

Az alperes:

Az alperes képviselője: Mészáros Ügyvédi Iroda (ügyintéző: dr. Czimre Zsuzsanna ügyvéd)

A per tárgya: bérleti szerződés érvénytelensége

A felülvizsgálati kérelmet benyújtó fél: I. rendű felperes (38. sorszám)

A másodfokú bíróság neve és a jogerős határozat száma: Miskolci Törvényszék 2.Pf.21.670/2014/14.

Az elsőfokú bíróság neve és a határozat száma: Miskolci Járásbíróság 9.P.20.365/2013/33.

Rendelkező rész

- A Kúria az I. rendű felperest bérleti díjban marasztaló jogerős ítéleti rendelkezéssel, továbbá az egy darab hűtőszekrény kiadása iránti viszontkereseti kérelmet elutasító elsőfokú ítéleti rendelkezéssel szembeni felülvizsgálati kérelmet hivatalból elutasítja.

- A jogerős ítéletet a felülvizsgálattal támadott részében hatályában fenntartja.

- Kötelezi az I. rendű felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 50.000 (ötvenezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget.

- Az I. rendű felperes költségmentessége folytán a le nem rótt felülvizsgálati eljárási illetéket az állam viseli.

- A pártfogó ügyvéd díját a teljes egészében pervesztes I. rendű felperes köteles viselni.

Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

Indokolás

A kereseti kérelem és az alperes védekezése

[1] A felperesek 2013. január 31. napján előterjesztett, utóbb kiegészített keresetükben kérték, hogy a bíróság állapítsa meg az alperessel mint bérbeadóval 2011. szeptember 7. napján megkötött lakásbérleti szerződés érvénytelenségét, csakúgy mint az e szerződés felmondására vonatkozó 2012. december 27-i és 2013. június 13-i jognyilatkozatok érvénytelenségét. Előadták, hogy a lakást az alperestől bérelték, aki a bérleti szerződést 2012. december 27. napján kelt, de részükre 2013. január 2. napján kézbesített nyilatkozattal felmondta. A bérleti szerződés érvénytelenségét arra alapították, hogy az alperes nem volt a lakás kizárólagos tulajdonosa, de az alperes testvére (a társtulajdonos) a bérleti szerződést (és később a felmondást sem) ellenjegyezte. A szerződés részleges érvénytelenségére is hivatkoztak amiatt, hogy annak 12. pontjában meghatározott használati tárgy (fagyasztós hűtőszekrény) nem volt a bérleményben. Az első felmondás érvénytelenségét arra alapozva állították, hogy a harminc napos határidő a felmondás megjelölt időpontjára nem telne le, de az irat a felmondás okát sem tartalmazza. Érvénytelen a felmondás amiatt is, mert maga az alapul szolgáló szerződés is érvénytelen. Annak megállapítását is kérték, hogy 2013. február 7. napjától az alperes nem jogosult a bérleti díjra, mert ezen a napon megszüntették a gázszolgáltatást, és ezáltal a lakás már nem felelt meg a jogszabályi követelményeknek. Megállapításra irányuló kérelmeiket annak ellenére fenntartották, hogy 2013. augusztus 27-én a lakást visszaadták az alperesnek.

[2] Az alperes a kereset elutasítását kérte. Állította, hogy a bérleti szerződés érvényesen jött létre közte és az I. rendű felperes között. A lakás ugyan testvérével osztatlan közös tulajdonát képezi, de megállapodásuk alapján jogosult az egész ingatlan felett rendelkezni, így bérbe adni. A társtulajdonos tekintetében az alperesnek az volt a kötelezettsége, hogy ő a bérlőt a használatban ne korlátozza, akadályozza, e tárgyban szavatosság terhelte. Ilyen körülményre a felperesek nem hivatkoztak, szavatossági jogot nem érvényesítettek. Előadta, hogy a II. rendű felperes a szerződést nem írta alá, így közöttük nem jött létre szerződés. A II. rendű felperest illetően annyi történt, hogy az alperes hozzájárult a bérlő általi befogadásához, hogy ő is jogosult a lakáshasználatra. Az alperes előtt ismert volt a felperesek élettársi kapcsolata, és hogy a bérleményben a közös gyermekeikkel fognak lakni. Mindazonáltal nem kívánta vitatni azt a felperesi tényállítást, miszerint mindketten bérlők voltak. A bérlővel együtt lakó személyek lakáshasználati jogcíme a bérleti szerződéssel együtt szűnik meg. Állította, hogy a szerződésben írt berendezési tárgyak átadása megtörtént. A szerződés értelmében a közüzemi díjakat az I. rendű felperes tartozott megfizetni, de a szerződésben foglaltaktól eltérően - az I. rendű felperes kezdeményezésére - oly módon, hogy a teljesítés nem az alperesnek, hanem közvetlenül a szolgáltatónak történjen. A szerződés fennálltának tartama alatt azonban rendszeresek voltak az elmaradások, emiatt sorozatos felszólításokat kapott a szolgáltatóktól, figyelmeztetéseket a szolgáltatások kikapcsolásáról. Ezeket rendszeresen továbbította az I. rendű felperesnek egyidejűleg felszólítva a tartozások haladéktalan rendezésére. 2012 októberére már bérleti díjat sem fizettek, és mint kiderült a vízfogyasztást a beköltözést követően egyáltalán nem teljesítették a társasház részére. A 2012. december 18. napján megtartott személyes egyeztetéskor rögzítették a mérőóra állásokat, és az I. rendű felperes két tanú jelenlétében tartozáselismerő nyilatkozatot tett az ekkor bérleti- és vízdíj, közös költség címén fennálló tartozásáról, azokat december 31. napjáig vállalta megfizetni, illetve úgy nyilatkozott, hogy 2013. január 1. napjától a közüzemi díjakat közvetlenül fizeti meg a szolgáltatóknak, és rendezi az addig ki nem egyenlített számlákat. Mivel 2012 decemberének végéig a tartozások rendezése nem történt meg, ezért a szerződést felmondta, melynél a szerződés 13. pontja szerint járt el. A felmondást a II. rendű felperes 2013. január 2. napján átvette, a felmondás ekkor hatályosult, és a vonatkozó jogszabályi előírások alapján a szerződés 2013. február 28. napján szűnt meg. A felperesek a lakásból a felmondás ellenére nem költöztek ki, az I. rendű alperes a tartozásait nem egyenlítette ki. A gázszolgáltató a 295.000 forintra növekedett tartozás miatt a szolgáltatást 2013 februárjában kikapcsolta. 2013 februárjáról az I. rendű felperes nem teszi lehetővé számára a lakásba való bejutást, a tulajdonosi ellenőrzést, a szolgáltatók mérőóra leolvasását. Jogi képviselője tanácsára 2013. május 16. napján kelt irattal újra felszólította az I. rendű felperest a hátralékos lakbér és közüzemi tartozások megfizetésére, figyelmeztetve a jogkövetkezményekre. A felszólítást az I. rendű felperes 2013. június 3. napján átvette. A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Lakás tv.) 26. § (5) bekezdése alapján a határozatlan időre szóló szerződés indokolás nélkül is felmondható, és mert a felszólítása eredménytelen volt, 2013. június 13. napján kelt irattal a szerződést újból felmondta. Ez a küldemény 2013. július 2. napján "nem kereste" jelzéssel érkezett vissza. Végül is 2013. július 29-i keltetéssel a szerződést 2013. augusztus 31-ével újfent felmondta. Ez utóbbi felmondás okán a korábbi felmondásait maga sem tartotta érvényesnek. A lakás a rendeltetésszerű használatra a bérleti szerződés megkötésekor alkalmas volt.