BH 2001.3.116 Munkaviszonyhoz kötődő lakásbérleti szerződés esetén a munkaviszony megszűnése bontó feltételként a lakásbérleti szerződés megszűnését eredményezi [1993. évi LXXVIII. tv. (a továbbiakban: Lt.) 23. § (2) bek., 31. § (1)-(2) bek., 75. § (1)-(2) bek.].

A jogerős részítéletben megállapított tényállás szerint az alperesek az 1994. január 1. napján kötött bérleti szerződés alapján bérbe vették a szolgálati lakásként használt perbeli 51,3 m2 alapterületű lakást a felperestől. A szerződés határozatlan időre szólt. Az alperesek a szerződés tartalma szerint a bérbeadóval munkaviszonyban álltak. A szerződéskötést megelőzően az alperesek már 1990. augusztus 1. napja óta használták a perbeli lakást a felperes jogelődjével, az ún. E. Szociális Intézménnyel kötött bérleti szerződés, majd az M. Megyei Jogú Város Önkormányzata Hajléktalanokat Segítő Szolgálatával kötött megállapodás alapján.

Az 1994. január 1-jei bérleti szerződés létrejötte után a helyi önkormányzati döntés alapján a felperestől a perbeli lakásra is kiterjedő kezelői jogot 1995. június 1-jétől megvonták, majd ezt a döntést 1995. december 21-én hatályon kívül helyezték. A felperes a kezelői jog megvonása után az alperesek munkaviszonyát megszüntette, az új kezelő, a Magyar Vöröskereszt azonban a bérlőket tovább foglalkoztatta. A felperes a használati jogának visszaállítása után felszólította az alpereseket az 1995. július 1. napja óta nem fizetett, összesen 47 500 forint hátralékos bérleti díj és rezsiköltség megfizetésére, majd ennek elmaradása miatt 1996. január 25-én a bérleti jogviszonyt 1996. február 29. napjára felmondta.

Az elsőfokú bíróság az ítéletében a felperesnek a lakás kiürítésére, valamint a hátralékos bér- és rezsiköltség megfizetésére irányuló keresetét elutasította. A felperes a lakás kiürítése iránti kérelmét a bérlő munkaviszonyának megszűnésére alapította. Az ítélet indokolásában a bíróság megállapította, hogy a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló, 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) rendelkezései lehetőséget adnak arra, hogy a bérbeadó a perbeli lakást olyan feltételekkel adja bérbe, mint korábban a szolgálati lakásokat, ez esetben azonban az Lt. 75. §-ában foglalt rendelkezéseket kell alkalmazni. Az Lt. 75. §-ának (1) bekezdése szerint a törvény tartalmazza azt a feltételt, amelynek bekövetkeztekor a lakásbérleti szerződés megszűnik, és ez a rendelkezés a felek eltérő megállapodása ellenére is a szerződés részévé vált, ezért a felek szerződésének 2. pontjában írt feltétel, mely szerint a szerződés határozatlan időre szólt, érvénytelennek minősül. Miután az alperesek munkaviszonya nem nekik felróható okból szűnt meg, ezért cserelakásra tarthatnak igényt, és ennek hiányában a felperes keresete alaptalan. A hátralékos bér- és rezsiköltség tekintetében az elsőfokú bíróság azt állapította meg, hogy az érintett időszakban ez az összeg a Magyar Vöröskeresztet és nem a felperest illette meg.

A másodfokú bíróság a felperes fellebbezését megalapozottnak tartotta; részítéletében a lakás kiürítésével kapcsolatos rendelkezést megváltoztatta, és arra kötelezte az alpereseket, hogy harminc nap alatt a perbeli ingatlant kiürítve adják a felperes birtokába, a használati díjjal kapcsolatos ítéleti rendelkezést pedig hatályon kívül helyezte, e körben az elsőfokú bíróságot a per újabb tárgyalására és újabb határozat meghozatalára utasította. A másodfokú ítélet indokolása szerint az Lt. 75. §-a a törvény hatálybalépése előtt kötött olyan lakásbérleti szerződésekre alkalmazandó, amelyek a törvény hatálybalépése után szűnnek meg. Az adott ügyben azonban a szerződést az Lt. hatálybalépése után kötötték, ezért az Lt. 75. §-ának alkalmazása fogalmilag kizárt. A munkaviszony megszűnése folytán az Lt. 23. §-ának (2) bekezdése alapján a lakásbérleti szerződés is megszűnt, és az Lt. 31. §-ának (1), illetve (2) bekezdése értelmében az alperesek cserelakásra sem tarthatnak igényt.

Az alperesek a felülvizsgálati kérelmükben a másodfokú bíróság által hozott részítéletnek a lakás kiürítésére, valamint a perköltség viselésére vonatkozó rendelkezése hatályon kívül helyezését és e körben az elsőfokú bíróság ítéletének helybenhagyását kérték. Jogi álláspontjuk szerint a jogerős részítélet az Lt. 75. §-ának (2) bekezdésében foglaltakat sérti, figyelemmel arra, hogy az alperesek 1990. szeptember 1-jétől bérlői a szolgálati lakásnak, és a felperes a bérleti jogviszony folytonosságát nem tette vitássá. A jelen esetben a munkaviszonyhoz kötődő lakásbérleti szerződés jött létre 1990 szeptemberében, és a felperes nem adott megfelelő tájékoztatást az alpereseknek arról, hogy a szerződéskötési akarata a korábbi szerződési feltételek megváltoztatására, illetve a szerződés módosítására irányulna.

A felperes a felülvizsgálati ellenkérelmében a részítélet támadott rendelkezésének hatályban tartását kérte. A Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. §-ának (2) bekezdése alapján a jogerős részítéletet csak a felülvizsgálati kérelem keretei között vizsgálta felül, amely nem terjedt ki a hátralékos bérleti díjjal, illetve a rezsiköltséggel kapcsolatos ítéleti rendelkezésekre.