EH 2005.1274 Tulajdonjog-változás ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez a korábbi tulajdonos a bejegyzési engedélyt a szerződésben, vagy külön okiratban is megadhatja. Nem szükséges, hogy az engedély az elővásárlási jogot gyakorló jogosult nevére szóljon [1997. évi CXLI. tv. 29. §][1]

A korábban az I. r. felperes tulajdonát képező 1408 hrsz.-ú tulajdoni lapon nyilvántartott 1178. hrsz.-ú M., Sz. u. 1. szám alatt fekvő 1824 m2 területű beépítetlen terület és a 1579/3. hrsz.-ú M., Sz. tér 3. számon fekvő 350 m2 területű beépítetlen terület egyike, a 1178 hrsz.-ú ingatlan tekintetében az alperesi beavatkozót elővásárlási jog illette meg. Az ingatlanokra az I. és a II. r. felperesek adásvételi szerződést kötöttek. Az adásvételi szerződést azzal a felhívással közölték az alperesi beavatkozóval, hogy 8 napon belül nyilatkozzék, az elővásárlási jogával élni kíván-e vagy nem. Az alperesi beavatkozó a felszólításban adott határidőn belül hozott közgyűlési határozatában az elővásárlási joggal élt, azonban az I. r. felperessel szemben fennálló követelését be kívánta számítani a vételárba. Utóbb azonban a neki 2003. március 20. napján megküldött adásvételi szerződésre tekintettel áprilisban a vételár teljes összegét letétbe helyezte, melynek elfogadásáról e hónap 28. napján kelt végzésével a városi bíróság döntést hozott. Az ingatlan tulajdonjog fenntartással került eladásra, ezért a tulajdonosváltozás átvezetéséhez az eladó nyilatkozata is szükséges volt arról, hogy a vételárat teljes egészében megkapta. Az I. r. felperes 2003. április 22. napján arról nyilatkozott, hogy a szerződésben megjelölt vevőtől a vételárat megkapta. Ugyanezen a napon a beavatkozó az elővásárlási jogára hivatkozva kérte mindkét ingatlanra vonatkozóan a tulajdonjogának bejegyzését. Kérelméhez csatolta az elővásárlási jog gyakorlására vonatkozó jognyilatkozatát, valamint a vételár megfizetésére vonatkozó igazolást.

Az alperes elsőfokú szerve mindkét ingatlanra bejegyezte a beavatkozó tulajdonjogát, egyidejűleg a II. r. felperes időközben előterjesztett tulajdonjog bejegyzési kérelmét elutasította. Az alperes határozatával ezt a döntést azzal hagyta helyben, hogy a felek által benyújtott okiratok alaki és tartalmi szempontból megfeleltek az előírásoknak, így a beavatkozó tulajdonjoga bejegyzésének akadálya nem volt. Határozatában utalt arra is, hogy az eladó a vételár megfizetésére tekintettel megadta a bejegyzési engedélyt, így a tulajdonjog fenntartás sem képezte az átvezetés akadályát.

Az I. r. felperes keresetében az alperesi határozat megváltoztatását és a ii. r. felperes tulajdonjogának bejegyzését kérte. A II. r. felperes keresetében ugyancsak a határozat megváltoztatását és a tulajdonjogának bejegyzését kérte. A felperesek előadták, hogy az I. r. felperes nem a beavatkozónak, hanem a II. r. felperesnek adta meg a bejegyzési engedélyt, így az alperes a beavatkozó tulajdonjogát erre az engedélyre hivatkozva nem jegyezhette volna be. Hivatkoztak arra is, hogy a beavatkozó egyéb okokból sem élhetett volna elővásárlási jogával.

A megyei bíróság jogerős ítéletével az alperes határozatát hatályon kívül helyezte és az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte. Indokolása szerint a beavatkozó megfelelő formában és a szükséges határidőn belül élt elővásárlási jogával. A beavatkozó tulajdonjoga ehhez képest kizárólag azért nem volt bejegyezhető, mert az I. r. felperesnek a II. r. felperes részére megadott bejegyzési engedélye a beavatkozó számára adott bejegyzési engedélyt nem pótolja.

Az ítélet ellen az alperes felülvizsgálati kérelemmel, az I. r. felperes csatlakozó felülvizsgálati kérelemmel élt. Az alperes felülvizsgálati kérelme a jogerős ítélet megváltoztatásával a másodfokú földhivatali határozat hatályában való fenntartására irányult. Álláspontja szerint a tulajdonjog fenntartással történő eladás esetében sem szükséges megkövetelni az eladó részéről az elővásárlásra jogosult nevére szóló bejegyzési engedélyt. Eltúlzott mértékűnek tartotta az alperes a perköltség összegét is. Az I. r. felperes csatlakozó felülvizsgálati kérelmében részben osztva a megyei bíróság indokolásba foglalt álláspontját lényegében az ítélet indokolását támadta. Előadta, hogy jogsértően járt el a megyei bíróság akkor, amikor a jogosult nevére szóló bejegyzési engedélyt megkívánta, azonban a vételár eladónak való megfizetését mint jelentős körülményt az eset vizsgálatakor figyelmen kívül hagyta.

A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati kérelmet a Pp. 273. §-ának (1) bekezdése alapján előzetesen megvizsgálva megállapította, hogy az megfelel a Pp. 270. §-ának (2) bekezdésébe írt előfeltételeknek, ezért a felülvizsgálati eljárás lefolytatását a Pp. 273. §-a (6) bekezdése alkalmazásával elrendelte.

Az alperes felülvizsgálati kérelme alapos, az I. r. felperes csatlakozó felülvizsgálati kérelme megalapozatlan.

Tévedett a megyei bíróság, amikor az alperes határozatát hatályon kívül helyezve az alperest új eljárás lefolytatására kötelezte. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 29. §-a értelmében jogok bejegyzésének és tények feljegyzésének - ha törvény másként nem rendelkezik - olyan közokirat, teljes bizonyító erejű magánokirat vagy ezeknek a közjegyző által hitelesített másolata (a továbbiakban: okirat) alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képező jog vagy tény keletkezését, módosulását, illetve megszűnését igazolja, továbbá tartalmazza a bejegyzést, feljegyzést megengedő nyilatkozatot az ingatlan-nyilvántartásban bejegyzett, vagy közbenső szerzőként bejegyezhető jogosult részéről (bejegyzési engedély). A bejegyzési engedélyt a jogosult külön, a bejegyzés alapjául szolgáló okirattal azonos alakisággal rendelkező okiratban is megadhatja.

Jelen ügyben a bejegyzési engedélyt a tulajdonjog fenntartásra tekintettel külön okiratban adta meg az I. r. felperes. A felperesek az eljárás során azt nem vitatták, hogy ha a bejegyzési engedély megadására a szerződésben magában kerül sor, és e szerződést illetően él a jogosult elővásárlási jogával, akkor külön okirat kiállítása nélkül bejegyezhető a jogosult tulajdonjoga az ingatlan-nyilvántartásba. A Legfelsőbb Bíróság álláspontja szerint annak nincs jogi jelentősége, hogy a bejegyzési engedélyt a szerződéssel egyidejűleg vagy külön okiratban adják meg, így a földhivatalnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzéskor az elővásárlási jog gyakorlása esetében - ha az okiratok az egyéb feltételeknek megfelelnek - nincs jogosultsága arra, hogy a bejegyzési engedélyt az elővásárlásra jogosult nevére kiállítva kívánja meg.

A letétbe helyezett összeget elfogadó végzés becsatolásával igazolta az alperesi beavatkozó, hogy a vételárat teljes egészében kifizette. Az alperesnek nem kötelessége ezen igazolás birtokában vizsgálódni abban a körben, hogy a bíróság által elfogadott letét teljesítés-e.

Az alperes az Inytv. 8. §-a értelmében okirati elv alapján teljesíti a bejegyzéseket, a kérelem teljesítését az Inytv. 51. §-ának (1) bekezdése alapján csak az okirat (szerződés) nyilvánvaló érvénytelensége esetében utasíthatja el. Ilyen nyilvánvaló érvénytelenség azonban az alperes rendelkezésére bocsátott okiratokban nem található.

Mivel a Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati eljárás lefolytatása alapján azt állapította meg, hogy az alperes alappal hivatkozott a 270. § (2) bekezdésében meghatározott felülvizsgálati okra, emellett a megfelelő határozat hozatalához szükséges tények az iratokból megállapíthatóak voltak, a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. §-ának (4) bekezdése értelmében a jogszabályokkal összhangban álló új határozatot hozott.

(Legf. Bír. Kfv. III. 37.209/2004. sz.)