A Fővárosi Ítélőtábla Gf.40417/2021/5. számú határozata bérleti díj megfizetése tárgyában. [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:335. § (2) bek.] Bírók: Felker László, Kurucz Zsuzsánna, Matosek Edina

A határozat elvi tartalma:

Helyiségbérletnél a bérlemény szerződésszerű használatát kizáró valamely ok, körülmény akkor tekintendő a bérlő érdekkörébe tartozónak, ha a bérlő vagy az általa igénybe vett személyek állapotában, körülményeiben, helyzetében, magatartásában merült fel vagy arra vezethető vissza (betegség, gazdasági, finanszírozási, piaci, üzleti nehézségek, a bérleményben folytatott tevékenység gyakorlásának feltételeit meghatározó jogszabályi, hatósági előírások teljesítésének elmulasztása, stb.).

Minden egyéb, a bérlemény szerződésszerű használatát kizáró ok (a bérleményhez való hozzáférést akadályozó külső körülmények, a használatot, a hasznosítást korlátozó, kizáró hatósági, jogszabályi rendelkezések, stb.) kívül esik a bérlő érdekkörén.

A COVID-19 koronavírus világjárvány és az annak megfékezésére tett intézkedések a bérlő érdekkörén kívül álló oknak minősülnek.

***********

...

Fővárosi Ítélőtábla

10.Gf.40.417/2021/5.

A Fővárosi Ítélőtábla a jogi képviselő (cím6, ügyintéző: ügyvéd neve ügyvéd) által képviselt felperes1 (cím2) felperesnek ügyvéd neve1 ügyvéd (cím3) által képviselt alperes1 (cím4) alperes ellen bérleti díj megfizetése iránt indított perében a Fővárosi Törvényszék 2021. október 21-én kelt, a 24. sorszámú végzéssel 2021. december 14-én kijavított 32.G.40.298/2021/20-II. számú ítélete ellen a felperes által 22. sorszámon benyújtott fellebbezés folytán meghozta az alábbi

ítéletet:

A Fővárosi Ítélőtábla az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja;

kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az alperesnek 400.000 (Négyszázezer) forint másodfokú perköltséget.

Az ítélet ellen fellebbezésnek nincs helye.

Indokolás

[1] A felperes jogelődje, mint bérbeadó és az alperes, mint bérlő 2017. október 31-én 15 év határozott időtartamra bérleti szerződést kötöttek az cím5 szám alatti ingatlanban lévő 1042,7 m2 alapterületű ingatlanrészre.

[2] A 2.1. pontban rögzítették: a bérbeadó tudomással bír arról, hogy a bérlő a bérleményt a alperes1 működtetésére kívánja használni (állandó üzlethelyiségben vagy interneten bármilyen fajta lábbelit, pipere terméket, kiegészítőt, kapcsolódó kiegészítőt és más cikkeket értékesítő cipőbolt, amely tartós vagy időszakos értékesítést végez a alperesi hálózatnév hálózaton belül, valamint promóciós kampányokban vesz részt), amely hasznosításhoz a szerződés aláírásával kifejezetten hozzájárul. Bérlő a bérleményt csak a jogszabályban és a szerződésben megengedett célokra használhatja és saját költségén köteles teljesíteni azokat a jogszabályi, illetve hatósági előírásokat, amelyek a működését közvetlenül érintik. A bérleményben folytatott tevékenység esetleges módosításához a bérbeadó előzetes írásbeli hozzájárulása szükséges.

[3] A 3.1. pont a szerződés időtartama alatt - a 3.2. pontban foglaltak kivételével - mindkét fél számára kizárta azt, hogy a szerződést rendes felmondással megszüntesse. A 7.2.2. pont szerint a bérlő a szerződést 60 napos határidővel rendkívüli felmondással akkor mondhatta fel, ha a bérlemény "valamely nem a bérlőnek felróható vagy érdekkörében álló okból egy hónapot meghaladó időtartamban folyamatosan szerződésszerű használatra alkalmatlanná válik és ennek során a kereskedelmi forgalom előtt fizikailag is zárva tart.".

[4] A 4.1. és 4.5. pontok értelmében a bérlőnek a bérlemény használatáért havonta a szerződésben meghatározott összegű bérleti díjat és üzemeltetési költséget kellett fizetni a bérbeadó által kiállított számla ellenében. A 4.4. pont úgy rendelkezett, a bérlő bérleti díjfizetési kötelezettsége a bérlemény kereskedelmi forgalom számára történő megnyitásának napján kezdődik, azonban abban az esetben, ha a bérlemény kereskedelmi forgalom számára történő megnyitását a bérlő az érdekkörében felmerült okból elmulasztja, a bérlemény átadását követő 61. naptól kezdődően köteles megfizetni a bérleti díjat.

[5] Az alperes 2020. április 29-én kelt, a felpereshez címzett levelében 60 napos felmondási idővel, 2020. június 28. napjára rendkívüli felmondással felmondta a bérleti szerződést, annak 7.2.2. pontja alapján. A felmondás indokaként arra hivatkozott, a bérleti szerződés 2.1. pontja szerint a bérlemény kizárólag alperes1 működtetésére használható. Ugyanakkor a kijárási korlátozásról szóló 71/2020. (III. 27.) Korm. rendelet (a továbbiakban: Rendelet) kötelezően alkalmazandó jogszabályi előírásai következtében 2020. március 28. napjától kezdődően kénytelen a bérleményt a kereskedelmi forgalom előtt zárva tartani, mivel a Rendelet 3. §-a kizárólag az ott meghatározott alapos indok esetén teszi lehetővé a lakóhely, tartózkodási hely, illetve a magánlakás elhagyását, a Rendelet 4. §-ában taxatív jelleggel felsorolt alapos indokok között pedig a cipőüzletben vásárlás, illetve a cipőüzletben tartózkodás nem szerepel.

[6] Ennek következtében a bérlemény a bérlőnek fel nem róható, illetőleg a bérlő érdekkörén kívüli okból 2020. március 28. napjától szerződésszerű használatra alkalmatlanná vált, amely állapot egy hónapot meghaladó időtartamban jelenleg is fennáll.

[7] A felperes a válaszlevelében közölte, nem fogadja el a felmondást, mivel az a bérleti szerződés 7.2.2. pontjában meghatározott együttes feltételek hiányában jogellenes. Véleménye szerint a bérlemény a szerződésszerű használatra sem az alperesi felmondásban megjelölt, sem más okból nem vált egy hónapot meghaladóan folyamatosan szerződésszerű használatra alkalmatlanná. Az, hogy zárva tart, az alperes saját döntése, mivel a Rendelet egyetlen rendelkezése sem írja elő azt, hogy egy cipőáruház ne nyithatna ki vagy ne lenne cipőáruház céljára használható. A Rendelet továbbá nem tiltja az sem, hogy bárki cipővásárlási céllal elhagyja az otthonát, így a cipővásárlási cél is beilleszthető az alapos indokok közé.

[8] Mindezek mellett a bérleti szerződés rendelkezéseire figyelemmel a bérlő tevékenységét korlátozó bármely jogszabályi rendelkezés a bérlő érdekkörébe tartozónak minősül, amely önmagában kizárttá teszi a bérleti szerződés 7.2.2. pontja alapján a bérlő rendkívüli felmondását.

[9] A felperes 2020. május 21-én kelt levelében felszólította az alperest a bérleti szerződés alapján bérleti díj és üzemeltetési díj címén fennálló 40.283,04 euró összegű számlatartozása és késedelmi kamata, valamint 160 euró behajtási költségátalány megfizetésére.

[10] Az alperes közölte, hogy a március havi teljes bérleti díjat, valamint a március, április és május havi üzemeltetési költséget és ezenfelül a májusi bérleti díj május 18-tól május 31-ig terjedő időszakra járó arányos részét megfizette, a felperes ezt meghaladó követelését vitatja a következők miatt: a bérleti szerződés 2.1. pontja szerinti célra, cipőüzlet céljára a bérlemény a Rendelet 3-4. §-aiban foglaltak értelmében egyáltalán nem volt használható. Tekintettel arra, hogy a bérlemény szerződés szerinti célra történő használatát kizáró jogszabályi rendelkezések meghozatalát mindkét fél érdekkörén kívül álló oknak minősülő "természeti csapás", a világjárvány tette szükségessé, e jogszabályi rendelkezések semmiképpen nem minősülhetnek a bérlő érdekkörében felmerült oknak. Erre figyelemmel arra az időre, amely alatt a bérleményt saját érdekkörén kívül felmerült okból, a világjárvány miatt meghozott jogszabályi rendelkezések következtében nem használhatta szerződésszerűen, a 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:336. § (2) bekezdése értelmében nem köteles bérleti díjat fizetni.