A Kúria Pfv.20975/2015/15. számú precedensképes határozata szerződés létrehozása tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 4. §, 208. §] Bírók: Árok Krisztián, Puskás Péter, Wellmann György

A határozat elvi tartalma:

Nincs akadálya a végleges adásvételi szerződés előszerződéstől eltérő tartalmú létrehozásának, ha kizárólag a végleges szerződés megkötésétől elzárkózó fél előszerződés megkötését követően tanúsított magatartására vezethető vissza, hogy az előszerződésnek megfelelő tartalmú szerződés létrehozására már nincs mód.

***********

A KÚRIA

mint felülvizsgálati bíróság

Pfv.VI.20.975/2015/15.szám

A Kúria a dr. Tarda Pál ügyvéd által képviselt felperesnek a Szigethy György Ügyvédi Iroda (ügyintéző. dr. Szigethy György ügyvéd) által képviselt alperes ellen szerződés létrehozása iránt a Járásbíróságon 3.P.20.100/2014. szám alatt folyamatban volt és a Törvényszék 1.Pf.21.131/2014/10. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélettel szemben az alperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem és a felperes által előterjesztett csatlakozó felülvizsgálati kérelem folytán megtartott tárgyaláson meghozta a következő

ítéletet:

A Kúria a jogerős ítéletet hatályában fenntartja.

Kötelezi az I-IV.r. alpereseket, hogy fizessenek meg 15 napon belül egyetemlegesen a felperesnek 100.000 (egyszázezer) forint felülvizsgálati eljárási költséget, továbbá felhívásra az államnak 1.209.700 (egymillió-kétszázkilencezer-hétszáz) forint felülvizsgálati eljárási illetéket.

Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

Indokolás

Az alperes 2011 augusztusában vételi ajánlatot tett az 0114/50 hrsz. alatti ingatlanra. Az ingatlanon elővásárlási joggal rendelkező felperes is meg kívánta az ingatlant vásárolni, ezért azzal az ajánlattal kereste meg az alperest, hogy nem gyakorolja az elővásárlási jogát, ha megkap abból egy akkora földdarabot, amellyel a tulajdonában álló 0114/76. hrsz. alatti ingatlant 3000 m2-esre növelheti. A felek megállapodtak és 2011. szeptember 20-án előszerződést kötöttek, amely szerint az alperes az ingatlan megvásárlásától számított 15 napon belül megkötött szerződéssel a 0114/50. hrsz. alatti ingatlannak a 0114/83, 0114/76, 0114/75 és 0114/8. hrsz.-ú területekkel határos részén - hiteles földmérési vázrajz alapján - kimérendő 2675 m2 nagyságú termőföldet ad el a felperesnek 2.654.403 forint ellenérték fejében. Az előszerződés szerint az eladott földrészletet a felperes a tulajdonában álló 0114/76. hrsz. alatti ingatlannal egyesíti, az alperes pedig hozzájárul a felperes tulajdonjoga ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez. Az előszerződéssel érintett ingatlannal a 0114/75. hrsz. alatti ingatlan nem határos, határolja viszont azt a megjelölt ingatlanok mellett a szintén a felperes tulajdonában álló 0114/77. hrsz. alatti ingatlan is.

Az alperes megszerezte a 0114/50. hrsz. alatti, továbbá az azzal szomszédos 0114/9. hrsz. alatti ingatlan tulajdonjogát is. Az ingatlanok tekintetében telekhatár kiigazítására indult földhivatali eljárás, majd 2012 szeptemberében az alperes közölte, hogy nem adja el a földterület megjelölt részét a felperesnek. Az alperes 2012 októberében telekhatár-rendezést végzett és a 0114/9 hrsz. alatti ingatlanból egy 5.000 m2-es földterületet hozott létre, amelynek következtében a 9.508 m2-es 0114/50 hrsz. alatti ingatlan területe 5.089 m2-re csökkent. A helyben engedélyezett legkisebb teleknagyság 3000 m2.

A felperes keresetében kérte, hogy a bíróság a felek közötti előszerződés alapján az általa a per során készíttetett vázrajznak megfelelően hozza létre a végleges szerződést és kötelezze az alperest a földrészlet átadására.

Az alperes a kereset elutasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította.

Az ítélet indokolása szerint a felek között meghatározott tartalmú előszerződés jött létre, amelynek folytán akkor kötelmi igény keletkezett, ami nem évült el, mert az előszerződés szerinti 15 napos határidő nem egyenlő az igényérvényesítési határidővel. Nem jelentett érvénytelenségi okot az, hogy az előszerződésen nem volt ügyvédi ellenjegyzés és nem volt megállapítható az sem, hogy az alperes kényszer hatására kötötte volna meg azt. Az előszerződésben szereplő 0114/75. hrsz. alatti ingatlan - miután ilyen ingatlan nincs - csak elírás volt, a logikai rendből megállapíthatóan pedig a felek ezen a 0114/77. hrsz. alatti ingatlant értették. Mindez az előszerződés érvényességét szintén nem érintette. Nem akadályozta volna a kereset teljesítését az sem, hogy az előszerződés megkötése után és az igényérvényesítés előtt a 0114/76. hrsz. alatti ingatlan egy időre a felperes lányának tulajdonába került, így az alperes köteles lenne az előszerződésnek megfelelő tartalmú végleges szerződés megkötésére.

Az elsőfokú bíróság álláspontja szerint azonban nem hozható olyan határozat, amelyet nem lehet végrehajtani, a 0114/50. hrsz. alatti ingatlan rovására pedig 2675 m2-es terület elszakítására és annak a 0114/76. hrsz. alatti ingatlanhoz való csatolására az adott területen érvényes minimális teleknagyságra tekintettel már nincs lehetőség. A felperes az időközben történt változások miatt kérte azt, hogy a bíróság a 0114/9. és a 0114/50. hrsz. alatti ingatlanokat vonja össze és így tegye lehetővé a terület átcsatolását. A Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (régi Ptk.) 208. §-ának (4) bekezdésében foglaltak alapján azonban a bíróság csak kivételesen hozhatja létre a szerződést az előszerződéstől eltérő tartalommal és csak akkor, ha ez nem jár a felek méltányos érdekeinek a sérelmével (BH 2014.319., BH 1992.240.). Az alperes az ítélet következtében két önálló és önállóan hasznosítható ingatlanának az összevonására kényszerülne, ami az érdekeit messzemenően sértené és nem áll arányban azzal, hogy a felperes az ingatlanának a területét megnövelhesse. A felperes által csatolt vázrajz szerinti telekalakítás tehát az alperes érdekeinek a sérelme nélkül nem történhet meg, ezért a keresetet el kellett utasítani.

A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felek között az előszerződés alapján az adásvételi szerződést létrehozta. A szerződés szerint az alperes eladta a felperesnek a tulajdonát képező 0114/9. és 0114/50. hrsz.-ú ingatlanoknak a G. Kft. 14-G/2013. Munkaszámú, a földhivatal által 8/473/13. számon záradékolt változási vázraj alapján összevont és az összevonást követően 0114/50. hrsz. alatt nyilvántartott 10.089 m2 területből kialakított 2.675 m2 nagyságú területet, amely a vázrajznak megfelelően a vevő felperes tulajdonában lévő 0114/76. hrsz. alatti ingatlanhoz került csatolásra. Ezzel az eladó 0114/50. hrsz. alatti ingatlanának térmértéke 7.414 m2-re csökken, míg a vevő 0114/76. hrsz.-ú ingatlanának térmértéke 3.000 m2-re nő. A vevő kötelezte magát, hogy 15 napon belül megfizeti a 2.654.403 forint vételárat, az eladó pedig arra, hogy ugyanilyen határidőn belül az eladott földterületet a vevő birtokába adja, valamint a vételár kifizetésével egyidejűleg hozzájárulását adja a vevő tulajdonjogának az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéséhez. Jogosult volt a vevő a birtokba adás, míg az eladó a vételár megfizetésének az elmaradása esetén a szerződéstől történő elállásra. Megkereste a bíróság a földhivatalt, hogy a bejegyzési engedély csatolásától függően a változásokat az ingatlan-nyilvántartásban vezesse át.