BH 2007.5.158 I. Szerződéssel elővásárlási jogot egész ingatlanra, egész tulajdoni illetőségre vagy ezek eszmei hányadára lehet engedni - Nem teszi érvénytelenné a szerződést, ha az alapítás az egész ingatlan természetben meghatározott részére vonatkozik, de a körülményekből megállapítható, hogy a felek szerződési akaratának az ingatlanrésznek megfelelő tulajdoni hányadra szóló alapítás megfelel [Ptk. 117. § (3) bek., 373. § (1) bek.; 1997. évi CXLI. tv. 11-12. §; 109/1999. (XII. 29.) FVM rend.; 6. § (1) bek., 14. § (1) bek.].

II. A gazdálkodó szervezet által az elővásárlási jog gyakorlására kijelölt személy nem az eredeti jogosult nevében vagy javára gyakorolja az elővásárlási jogot, hanem a kijelöléssel az eredeti jogosult jogállásába kerül - A tulajdonos és az elővásárlásra jogosult gazdálkodó szervezet megállapodhatnak abban, hogy a jogosult a kijelölés jogával nem él [Ptk. 373. § (4) bek.].

III. Nem minősül rendeletetés-ellenes joggyakorlásnak, ha az elővásárlási jog gyakorlására kijelölt személy nem vesz részt a tulajdonos által az ingatlan eladására meghirdetett ún. magánárverésen [Ptk. 4. §].

A perben nem álló, a cégjegyzékbe 1998. május 15-én bejegyzett M. Korlátolt Felelősségű Társaságot egyszemélyes gazdasági társaságként alapította 1997. április 15-én az I. r. alperes. Az I. r. alperes jelenleg is tagja az M. Kft.-nek, a cég azonban 2001. december 19-étől kéttagú és 2002. május 31-étől a cégben az MM. Kft. tagnak van többségi befolyása.

Az I. r. alperes az M. Kft.-nek 1997. április 15-ei hatállyal bérbe adta - egyebek mellett - a tulajdonában álló, a Nyugati Pályaudvaron lévő 762 m2 területet és az ugyanitt lévő, összesen 1650 m2 összterületű 18 épületet. Ez a terület, illetve épületegyüttes volt a tárgya az I. r. alperes és az M. Kft. 1998. február 28-án megkötött bérleti szerződésének is. Az I. r. alperes és az M. Kft. között 1997. április 15-én és 2002. április 26-án szindikátusi szerződések megkötésére is sor került. A korábbi szindikátusi szerződés 1/d. pontja, illetve a későbbi szindikátusi szerződés 1/a. pontja az ingatlanok értékesítése esetére az M. Kft. javára szóló elővásárlási joggal kapcsolatos rendelkezéseket tartalmazott.

2002 májusában az ingatlan-nyilvántartás a b.-i 28.224/38-49. hrsz. alatt jelölte meg a Nyugati Pályaudvar melletti ingatlanokat, mely ingatlanok közül a 28.224/47. hrsz. ingatlant az I. r. alperes és a III. r. alperes közös tulajdonában állóként, míg a többi ingatlant az I. r. alperes kizárólagos tulajdonában állóként tüntette fel. 2003. novemberében az I. r. alperes a tulajdonában álló 28.224/38-46. és a 28.224/48-49. hrszú. ingatlanok egészének, illetve a 28.224/47. hrszú. ingatlan 7574/8963-ad tulajdoni hányadának - összesen 82 364 m2 területű ingatlan-együttesnek - árverésen való értékesítését határozta el.

A közjegyző jelenlétében 2003. december 10-én megtartott árverésen három ajánlattevő, köztük a felperes és a II. r. alperes jelent meg. A kikiáltási ár 2,3 milliárd forint volt. Az árverés nyertese a II. r. alperes lett 3 250 000 000 Ft végső ajánlati árral. A második helyen végzett személy végső ajánlata 3 200 200 000 Ft, a felperes ajánlata pedig 2,4 milliárd forint volt.

2003. december 10-én kelt levéllel az I. r. alperes felhívta az M. Kft.-t az elővásárlási joggal kapcsolatos nyilatkozattételre azzal, hogy 8 napon belül, de csak személyesen élhet elővásárlási jogával. Az M. Kft. 2003. december 13-án közjegyzői okiratba foglalt nyilatkozatban jelentette ki, hogy elővásárlási jogával élni kíván és annak gyakorlására a felperest kijelöli. A felperes a kijelölést 2003. december 15-én elfogadta. Bár e nyilatkozatok közlése az I. r. alperes felé 2003. december 15-én megtörtént, az I. r. alperes 2003. december 17-én a II. r. alperessel kötötte meg az adásvételi szerződést, és közölte a felperessel, hogy kijelölését az 1996. évi LVII. törvény 7. és 11. §-ába ütközőnek tekinti.

A felperes módosított keresetében annak megállapítását kérte, hogy az adásvételi szerződés 2003. december 15-én a felperes és az I. r. alperes között jött létre, az I. és II. r. alperesek által 2003. december 17-én megkötött adásvételi szerződés pedig semmis. Kérte továbbá, hogy a bíróság kötelezze az I. r. és II. r. alpereseket az ingatlanok kiürítésére és azok birtokba adására. Kérte tulajdonjogának bejegyzése érdekében a földhivatal megkeresését és a III. r. alperest a bejegyzés tűrésére kérte kötelezni. Keresetét a Ptk. 373. § (1), (2) és (4) bekezdésére alapította.

Az I-II. r. alperesek a kereset elutasítását kérték, a III. r. alperes a kereset teljesítését nem ellenezte.

Az elsőfokú bíróság ítéletével a keresetet elutasította. Az ítélet indokolása szerint, bár az I. r. alperes és az M. Kft. által 1997-ben megkötött szindikátusi szerződésben nem került sor elővásárlási jog alapítására az M. Kft. javára, 2002-ben a szerződő felek új szindikátusi szerződést kötöttek, mely szerint az M. Kft. javára, a bérleményében és használatában lévő eszközökre, területekre és épületekre a tulajdonos I. r. alperes elővásárlási jogot biztosított. A 2002. évi szindikátusi szerződésben az elővásárlási jog gyakorlását nem kötötték az M. Kft.-ben való törzstőke-emeléshez mint feltételhez, és nem zárták ki annak lehetőségét sem, hogy az M. Kft. más személyt jelöljön ki elővásárlási jogának gyakorlására. Az elővásárlási jog terjedelme az 1998-ban megkötött bérleti szerződéshez, gyakorolhatóságának ideje pedig a bérleti szerződés fennállásához igazodott. Ennek megfelelően az elővásárlási jog tárgyát az M. Kft. által bérelt 1650 m2 felépítmény és 762 m2 üres földterület képezte. Az elővásárlási jog biztosításával az volt az I. r. alperes célja, hogy az M. Kft., - mely túlnyomórészt részére végzett vágánykapcsolatot is igénylő karbantartó, szerelő, szolgáltató tevékenységet -, a bérleményhez tartozó ingatlan értékesítése esetén is ugyanazon a helyszínen folytathassa az I. r. alperes részére végzett szolgáltatást. A perbeli esetben azonban az elővásárlási jog gyakorlására azért nem volt lehetőség, mert a vételi ajánlatnak nem volt tárgya a területen található egyik ipari jellegű felépítmény sem, így az M. Kft. által bérelt felépítmény sem, ugyanis az értékesítésre e felépítmények nélkül került sor. Ezen a tényen az sem változtat, hogy az árverési tájékoztató valamennyi értékesítésre szánt ingatlan vonatkozásában feltüntette az M. Kft. elővásárlási jogát, mert e tájékoztatásra jogot alapítani nem lehet. Erre figyelemmel a felperes keresete megalapozatlan.

Az alperesek védekezésével kapcsolatban az elsőfokú bíróság a következőkre mutatott rá:

Nem volt szükség annak vizsgálatára, hogy a kijelölés ellenérték fejében történt-e, mert a Ptk. 373. § (4) bekezdése szerint a kijelölés az elővásárlási jog átruházásának engedélyezett formája gazdálkodó szervezet esetében.

Az árverési hirdetmény nem adott olyan tájékoztatást az elővásárlásra jogosultak részére, hogy elővásárlási jogukat kizárólag az árverésen gyakorolhatják, ezért nem minősül a Ptk. 4. §-ába ütköző magatartásnak, hogy az M. Kft. nem jelent meg az árverésen és nem licitált. Az elővásárlásra jogosulttal egyébként is a végleges ajánlatot kell közölni, végleges ajánlat megtételére pedig csak az árverés befejezése után kerülhet sor. Alaptalanul hivatkoztak az alperesek a felperes és az M. Kft. joggal való visszaélést megvalósító magatartására is. Azért, mert a felperes saját jogán is részt vett az árverésen és a három licitáló közül ő ajánlotta a legkevesebbet, majd elővásárlási jogot gyakorolt, nem állapítható meg a Ptk. 5. § (1) és (2) bekezdésében írt tényállás fennállása. Az M. Kft. nem sértette meg az árverés tisztaságát és nem tanúsított a tisztességes verseny követelményeibe ütköző magatartást, az 1996. évi LVII. tv. (továbbiakban: Tpvt.) 86. § (2) bekezdése egyébként sem teszi lehetővé, hogy a Tpvt. 7. §-ának megsértése miatt a bíróság a felperes kijelölésére vonatkozó jognyilatkozat semmisségét megállapítsa.