A Kúria Pfv.20345/2015/4. számú precedensképes határozata szerződés hatálytalanságának megállapítása tárgyában. [1959. évi IV. törvény (Ptk.) 145. §, 1994. évi LV. törvény (Földtörvény) 10. §] Bírók: Árok Krisztián, Kollár Márta, Puskás Péter

A határozat elvi tartalma:

A tulajdonostárs által gyakorolt elővásárlási jog folytán létrejövő adásvételi szerződés nem tekinthető a tulajdonostársak közötti olyan adásvételnek, amely az 1994. évi LV. tv. alapján fennálló elővásárlási jog gyakorlását kizárja. 1959. IV. Tv. 145. § (2), 1959. IV. Tv. 145. § (3), 1994. LV. Tv. 10. § (1)

***********

A KÚRIA

mint felülvizsgálati bíróság

Pfv.VI.20.345/2015/4.szám

A Kúria a dr. Géczi Tamás ügyvéd által képviselt felperesnek a dr. Varga Imre ügyvéd által képviselt I. rendű és II. rendű alperesek ellen szerződés hatálytalanságának a megállapítása iránt a Járásbíróság előtt 5.P.20.324/2012. szám alatt folyamatban volt és a Törvényszék 2.Pf.20.926/2014/4. számú ítéletével befejezett perében a jogerős ítélettel szemben a felperes által benyújtott felülvizsgálati kérelem folytán - tárgyaláson kívül - meghozta a következő

ítéletet:

A Kúria a jogerős ítéletet hatályon kívül helyezi és az elsőfokú bíróság 26. sorszámú ítéletét részben megváltoztatja, mellőzi az adásvételi szerződés érvénytelenségének a megállapítására vonatkozó rendelkezést és megállapítja, hogy az alperesek között az É. külterület 0345. hrsz. alatt nyilvántartott ingatlan I. rendű alperes tulajdonában álló 16/100 tulajdoni illetőségének az átruházására létrejött adásvételi szerződés a felperessel szemben hatálytalan. Kötelezi a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg a II. rendű alperesnek 400.000 (négyszázezer) forintot. Egyebekben az elsőfokú bíróság ítéletét helybenhagyja.

Megkeresi a Kúria a B.-i Körzeti Földhivatalt, hogy az É. 0345 hrsz. alatt felvett ingatlanra, II. rendű alperes I. rendű alperestől adásvétel jogcímén megszerzett 16/100 tulajdoni hányadára jegyezze be - adásvétel jogcímén - felperes javára a tulajdonjogot.

Kötelezi az alpereseket egyetemlegesen, hogy 15 napon belül fizessenek meg a felperesnek 75.000 (hetvenötezer) forint együttes fellebbezési és felülvizsgálati eljárási költséget.

Az ítélet ellen felülvizsgálatnak nincs helye.

Indokolás

Az I. rendű alperes tulajdonában állt az é.-i 0345. hrsz. alatti ingatlan 16/100 tulajdoni hányada. Az I. rendű alperes el akarta adni az ingatlanát, és elfogadta A. Z. vételi ajánlatát, amelyet 2002. március 12. napján, az illetékes polgármesteri hivatal jegyzője által, kifüggesztés útján közöltek az elővásárlásra jogosultakkal. Az ajánlatra - a rendelkezésre álló határidőn belül - helyben lakó szomszédként a felperes, tulajdonostársként pedig a II. rendű alperes is elfogadó nyilatkozatot tett, de elfogadó nyilatkozat érkezett a perben nem álló B. M. tulajdonostárstól is. Az I. rendű alperes a szerződést a II. rendű alperessel kötötte meg.

A felperes keresetében kérte annak a megállapítását, hogy az alperesek által kötött szerződés vele szemben hatálytalan és az azonos tartalommal közte és az eladó között jött létre, tekintettel arra, hogy elővásárlási joga megelőzi a II. rendű alperesét. Kérte tulajdonjoga bejegyeztetését az ingatlan-nyilvántartásba és vállalta a vételár megfizetését, amit ügyvédi letétbe helyezett. Az eljárás során a keresetét annyiban módosította, hogy kérte megállapítani az alperesek között létrejött szerződés jogszabályba ütközés miatti érvénytelenségét is.

Az alperesek a kereset elutasítását kérték.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy az alperesek között létrejött adásvételi szerződés semmis és az a felperes és az I. rendű alperes között jött létre.

Az elsőfokú bíróság ítéletének indokolása szerint, tekintettel arra, hogy nem a tulajdonostárs tett vételi ajánlatot, nem volt mellőzhető a termőföldről szóló 1994. évi LV. törvény (Tft.) valamint a termőföldre vonatkozó elővásárlási és előhaszonbérleti jog gyakorlásának részletes szabályairól szóló 16/2002. (II.18.) Korm. rendelet szabályozása szerinti kifüggesztési eljárás lefolytatása. Alkalmazni kellett tehát az elővásárlási jog gyakorlására irányadó szabályokat, ezért a különös jogszabályban, azaz a Tft.-ben meghatározott elővásárlási jogra jogosultak joga megelőzi a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvényben (régi Ptk.) biztosított, a tulajdonostársakat megillető jogosultságot. Az alperesek a szabályszerűen lefolytatott kifüggesztési eljárás utolsó napján szerződtek egymással és az okiratszerkesztő ügyvédet nem is tájékoztatták a kifüggesztési eljárásról. Az I. rendű alperes az előadása szerint kifejezetten nem akarta az ingatlanát a felperesnek eladni, ezért megállapítható volt, hogy az alperesek a szerződésükkel a felperest megillető elővásárlási jogot akarták kijátszani. A szerződés ebből eredően semmis és az - azonos tartalommal - a felperes és az I. rendű alperes között jött létre, mert a felperes külön jogszabály alapján biztosított elővásárlási joga megelőzte a tulajdonostárs elővásárlási jogát.

Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a keresetet elutasította.