ÍH 2019.16 ÖNKORMÁNYZATI ELADÓ KÁRTÉRÍTÉSI KÖTELEZETTSÉGE INGATLAN HELYTELEN ÖVEZETI BESOROLÁSA MIATT

Az önkormányzatnak az a tulajdonosi magatartása, amellyel a jogszabály megváltoztatása után úgy tartotta fenn a perbeli ingatlan övezeti besorolását, hogy annak a jogszabályi követelményeknek való megfeleltetéséről nem gondoskodott, megalapozza a kártérítési felelősségének megállapítását [1997. évi CXLI. tv. 5. §; 1959. évi IV. tv. 339. §]

Az elsőfokú bíróság által megállapított tényállás szerint a z.-i 2055/8 helyrajzi szám alatt felvett 624 négyzetméter nagyságú kivett, beépítetlen terület megnevezésű ingatlan (a továbbiakban: perbeli ingatlan) a z.-i 2055/1 és 2055/7 helyrajzi szám alatt felvett - a strandfürdő területét képező ingatlanok megosztását követően - a Körzeti Földhivatal 32.923/1995.03.24. számú határozata alapján jött létre. A perbeli ingatlan Z. Város Helyi Építési Szabályzatáról szóló Z. Város Önkormányzata Képviselő-testületének 1/2006. (I. 20.) számú rendelete szerint (a továbbiakban: HÉSZ) a vegyes településközponti (Vt-2) építési övezetbe tartozik.

Az alperes a képviselő-testület 257/2008. (XI. 15.) KT számú határozata alapján a 2008. december 18. napján kelt adásvételi szerződéssel a perbeli ingatlant eladta M. Zs. s.-i lakos részére. A képviselő-testület 69/2011. (II. 28.) KT számú határozatával M. Zs. kérésére engedélyezte a perbeli ingatlannal szomszédos, az ingatlan-nyilvántartásban kivett parkoló és épületrész megnevezéssel szereplő 2055/16 helyrajzi számú ingatlanból további 98 négyzetméter területnagyságú ingatlanrész megvásárlását. Telekalakítási és telekrendezési eljárás alapján az igényelt 98 négyzetméter nagyságú terület a 2055/16 helyrajzi számú ingatlanból a perbeli ingatlanhoz került csatolásra, melynek eredményeként a perbeli ingatlan területe 722 négyzetméterre módosult. A 2011. szeptember 20. napján kelt telekhatár rendezéssel vegyes adásvételi szerződéssel az alperes a 98 négyzetméter nagyságú területet 2 959 600 forint vételárért M. Zs. részére értékesítette. A szerződés rögzíti, hogy az alperes tudomással bír M. Zs. vevő beépítési szándékáról.

M. Zs. a perbeli ingatlant a 2012. április 2. napján kelt adásvételi szerződéssel 21 500 000 forint vételárért értékesítette a felperesek részére. A felperesek 2012. augusztus 8. napján lakóépület építésének engedélyezése iránt nyújtottak be kérelmet, amelyet Z. Város Jegyzője a 2012. december 27. napján kelt 1402-7/2012. számú határozatával elutasított. A határozat indokolása szerint az ingatlan nem minősül építési teleknek, mert közvetlen közterületi kapcsolata nincsen, az előkert mérete pedig meghaladja a Vt-2 övezetben előírt öt méteres távolságot. A fellebbezés folytán eljárt Megyei Kormányhivatal a 2013. március 7. napján kelt SOD 12/195-4/2013. számú határozatával az elsőfokú határozatot - az előkert méretével kapcsolatos indokolás módosításával - helybenhagyta. Hangsúlyozta, hogy a perbeli ingatlanra való bejutás a 2055/16 helyrajzi számú ingatlanon keresztül biztosított, amely az ingatlan-nyilvántartási bejegyzés szerint nem magánút és nem közterület. Utalt ugyanakkor arra, hogy az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett adat az önkormányzat kérelmére módosítható, miután a 2055/16 helyrajzi szám alatt felvett ingatlant a szabályozási terv közlekedési területként jelzi.

A Megyei Főügyészség keresete alapján a Járásbíróság a 2013. június 4. napján kelt és 2013. augusztus 22. napján jogerőre emelkedett 10. sorszámú ítéletével megállapította, hogy az alperes és M. Zs. között létrejött telekhatár rendezéssel vegyes adásvételi szerződés semmis. Rendelkezett a vételár visszatérítésről, továbbá a földhivatal megkeresésével az eredeti állapot helyreállításáról. Az ítélet indokolása szerint a z.-i 2055/16 helyrajzi szám alatti ingatlan Z. Nagyközség Önkormányzatának az önkormányzati vagyonról szóló 2/1994. (II. 4.) rendelete alapján forgalomképtelen vagyontárgy, az 5/2005. (III. 10.) TNM rendelet melléklete szerint kötelezően megtartandó közterület, amelynek elidegenítése semmis. A Járási Kormányhivatal Járási Földhivatala a 2013. november 6. napján kelt határozatával intézkedett a perbeli ingatlant érintő területcsökkentésről, és a 2055/16 helyrajzi számú ingatlan vonatkozásában az 1526 négyzetméteres térmérték visszajegyzéséről. A felperesek M. Zs. eladóval 2012. április 2. napján a perbeli ingatlanra megkötött adásvételi szerződést felbontották, és az eladó 21 500 000 forint vételárat a felperesek részére visszatérített.

A felperesek többször módosított keresetükben az alperest 43 678 688 forint, és ennek 2013. június 4. napjától járó késedelmi kamata megfizetésére kérték kötelezni elsődlegesen közigazgatási jogkörben okozott kár megtérítése címén, másodlagosan a Ptk. 339. §-a alapján kártérítésként, míg harmadlagosan biztatási kár címén. Elsődleges és másodlagos keresetük megalapozásaként arra hivatkoztak, hogy az alperes jogellenes és felróható magatartása következtében a perbeli ingatlan nem kapott helyes jogi, illetve építésügyi minősítést. Az ingatlan a helyi építési szabályzat és az ingatlan-nyilvántartás adatai szerint is Vt-2 besorolású építési telekként volt nyilvántartva, azonban sem kialakítása, sem pedig övezeti besorolása a hatályos jogszabályoknak nem felelt meg. Az alperes ugyanis úgy sorolta be lakóházas övezetbe építési telekként a perbeli ingatlant, hogy annak nem volt közterületi kapcsolata. A jogellenes besorolást követően az alperes a kialakult helyzet megfelelő jogi tisztázása helyett a 370/2012. (X. 29.) KT határozattal annak építési telekként való fenntartásával ugyancsak jogellenesen és felróhatóan járt el. Hangsúlyozták, hogy az adásvételi szerződés megkötését megelőzően több esetben eljártak az alperes hivatalában, ahol minden alkalommal azt a tájékoztatást kapták, hogy a telek építési telek, beépítésének akadálya nincsen. Harmadlagos kereseti kérelmükkel kapcsolatosan arra hivatkoztak, hogy az alperes azon magatartása, miszerint tudva, hogy forgalomképtelen önkormányzati törzsvagyont értékesített, valamint a telekalakítások, összevonások jogszabályt sértettek, továbbá, hogy a part menti strandsávon indokolatlan, negatív diszkrimináció megteremtésével minősítette át a telek beépíthetőségét, és ezen tényt képviselő testületi határozatban megerősítette, majd utóbb ezt a határozatot hatályon kívül helyezte, kimeríti a biztatási kár fogalmát.

Az alperes a kereset elutasítását kérte. Álláspontja szerint a felperesek a vételt megelőzően nem kellő körültekintéssel jártak el, mert a helyszínrajzból megállapítható lett volna, hogy a vásárolni kívánt ingatlan nem érintkezik közterülettel, vagyis nem építési telek, elvi építési engedélyt pedig nem kértek. Az egyébként forgalomképtelen önkormányzati törzsvagyonba tartozó 98 négyzetméter nagyságú terület értékesítése és a felperesek esetleges kára között nincsen okozati összefüggés, mert a perbeli ingatlan 624 négyzetméteres területtel sem érintkezett közúttal vagy magánúttal.

Az elsőfokú bíróság közbenső ítéletével megállapította, hogy az alperes a Z. 2055/8 helyrajzi számú ingatlan kialakításával, övezeti besorolásával, majd továbbértékesítésével összefüggésében okozott károkért a felpereseknek kártérítési felelősséggel tartozik. Határozatának indokolása szerint az alperes jogellenesen járt el, amikor a perbeli ingatlant úgy alakította ki építési telekként, és úgy sorolta be a Vt-2 építési övezetbe, hogy az közterületi kapcsolattal nem rendelkezett, tehát az építési telek kritériumainak nem felelt meg. Utóbb pedig forgalomképtelen területtel növelte az ingatlan alapterületét, és képviselő-testületi határozattal megerősítette, hogy építési telekként van nyilvántartva. Alaptalannak találta az alperesnek azt a hivatkozását, hogy a szomszédos kivett parkoló átminősítését a felperesek kérhették volna, erre ugyanis jogosultsággal nem rendelkeztek, az érintett ingatlan vonatkozásában ügyfélként a közigazgatási eljárásban nem vehettek volna részt. Olyan jogszabályhelyet pedig az alperes nem tudott megjelölni, amely szükségessé tette volna elvi építési engedély beszerzését. A harmadlagos kereseti kérelmet az elsőfokú bíróság érdemben nem vizsgálta, mert a közigazgatási jogkörben okozott kár, illetőleg az általános kártérítési szabályok alkalmazásával a kereset teljesíthető volt.