BH 2006.3.80 Az örökhagyó halála és a végrendelet érvénytelenségének a megállapítása közötti időben fennálló függő jogi helyzetben a végrendeleti örökös a hagyaték tárgyául szolgáló közös tulajdoni illetőségre vonatkozóan tulajdonosi jogokat nem gyakorolhat - Ezért a közös tulajdonban álló ingatlan másik illetőségére vele kötött adásvételi szerződés kívülállóval kötött szerződésnek minősül, mely lehetőséget ad az elővásárlási jog gyakorlására [Ptk. 373. §, 598. §].

A B., C. hrsz.-ú, ingatlan 1994-ben 4/8-ad részben J. I.-né, 2/8-ad arányban Cz. E.-né, 1/8-ad arányban a felperes és 1/8-ad részben az I. r. alperesnek, a felperes húgának a tulajdonában állt.

Az 1994. január 19-én meghalt J. I.-né a II. r. alperes és leánya, Sz. A. javára végrendelkezett.

Cz. E.-né az 1994. október 14-én létrejött adásvételi szerződéssel 2/8-ad tulajdoni illetőségét 1 200 000 forint vételárért a II. r. alperesnek adta el. A II. r. alperes - aki már évek óta a perbeli ingatlanban lakott és ott cukrászdát üzemeltetett - 900 000 forint vételárat a szerződés aláírásával egyidejűleg megfizetett az eladónak, a fennmaradó 300 000 forint megfizetését pedig 1994. szeptember 30-áig vállalta.

A II. r. alperes képviseletében eljáró ügyvéd a felperesnek, az I. r. alperesnek, valamint H. R.-nének és B. S.-nének, J. I.-né törvényes örököseinek a részére az adásvételi szerződést megküldte azzal a felhívással, hogy nyolc napon belül nyilatkozzanak, kívánnak-e elővételi jogukkal élni, melyet a szerződésben rögzített feltételek mellett gyakorolhatnak.

A felperes 1999. október 20-án bejelentette, hogy élni kíván elővásárlási jogával. A 900 000 forintot, majd a további vételárrészletet is ügyvédi, későbbiekben bírói letétbe helyezte el.

A felperes a földhivataltól tulajdonjogának bejegyzését, Cz. E.-nétől pedig a letétbe helyezett vételár felvételét kérte. Cz. E.-né a vételárat nem vette át és a II. r. alperes arra hivatkozott, hogy miután J. I.-né végrendeleti örököse, az ingatlan résztulajdonosa, ezért a felperes elővásárlási jogra történt felhívása szükségtelen volt.

Cz. E.-né és a II. r. alperes 1996. február 7-én kelt nyilatkozatban az ingatlan 2/8-ad hányadára létrejött adásvételi szerződést közös megegyezéssel visszavonták. Ugyanezen a napon közöttük életjáradéki szerződés jött létre, melynek alapján a földhivatal a felperes tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmét törölte és az ingatlan 2/8-ad tulajdoni hányadára a II. r. alperes tulajdonjogát jegyezte be életjáradék jogcímén.

Ezt megelőzően a felperes az 1995. április 18. napján megkötött adásvételi szerződéssel megvásárolta az I. r. alperes 2/8-ad tulajdoni illetőségét, ezzel az ingatlan 2/8-ad hányadának a tulajdonosává vált.

A felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy a II. r. alperes és Cz. E.-né között 1994. október 14-én létrejött adásvételi szerződés vele szemben hatálytalan, az közte és Cz. E.-né között jött létre a szerződés szerinti tartalommal. Kérte továbbá annak megállapítását is, hogy Cz. E.-né és II. r. alperes által 1996. február 7-én kelt nyilatkozat és életjáradéki szerződés érvénytelen abban a részében, mely az érintett ingatlanilletőség tulajdonjogának átszállását tartalmazza. Kérte továbbá az ingatlan-nyilvántartásból a II. r. alperes tulajdonjogának törlését és tulajdonjoga bejegyzését.

A per során Cz. E.-né akkori I. r. alperes elhalálozott, jogutódja egyrészt unokaöccse a felperes, másrészt unokahúga az I. r. alperes.

Az alperesek ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Arra hivatkoztak, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor az ingatlannak a II. r. alperes a tulajdonosa volt, mert J. I.-né a javára végrendelkezett és a közjegyző a hagyatékot ideiglenes hatállyal a javára átadta.

A P.-i Bíróság előtt folyamatban volt ügyben részítéletével a bíróság megállapította, hogy a II. r. alperes javára szóló végrendelet érvénytelen. Ily módon az ingatlan 4/8-ad illetőségének tulajdonjogát H. R.-né és B. S.-né szerezte meg. A felperes a 2001. február 15-én létrejött adásvételi szerződéssel az örökösöktől 3 500 000 forint vételárért megvásárolta a perbeli ingatlan 4/8-ad tulajdoni illetőségét. Ily módon a felperes az ingatlannak 6/8-ad, a II. r. alperes pedig 2/8-ad részben a tulajdonosa.

A II. r. alperesnek ráépítés jogcímére alapított tulajdonjog megállapítása iránti keresetét a bíróság 2003. március 14-én kelt ítéletével jogerősen elutasította.

Az elsőfokú bíróság ítéletével megállapította, hogy a felperes és néhai Cz. E.-né között a perbeli ingatlan illetőség vonatkozásában - azzal, hogy a felperes elővásárlási jogát gyakorolta - az adásvételi szerződés létrejött az 1994. október 14-én Cz. E.-né és a II. r. alperes közötti adásvételi szerződésnek megfelelő tartalommal. Ez alapján a felperes megszerezte a néhai Cz. E.-né tulajdonában volt 2/8-ad tulajdoni hányadot.

Megállapította azt is, hogy a felperes által letétbe helyezett 1 200 000 forint néhai Cz. E.-né hagyatékába tartozik. Megállapította továbbá azt is, hogy néhai Cz. E.-né és a II. r. alperes között 1996. február 7-én kelt nyilatkozat és az életjáradéki szerződésnek az ingatlan tulajdonjoga átszállására vonatkozó rendelkezése a felperessel szemben hatálytalan. Elrendelte a földhivatal megkeresését a II. r alperes 2/8-ad tulajdoni hányadának a felperes tulajdonába történő átjegyzése érdekében. Az ezt meghaladó keresetet elutasította és az alpereseket 72 000 forint kereseti illeték megfizetésére kötelezte.

Indokolásában megállapította, hogy az adásvételi szerződés megkötésekor a II. r. alperes nem volt a perbeli ingatlan társtulajdonosa, mert a bíróság jogerős ítéletével megállapította, hogy a másik tulajdonostárstól származó végrendelet érvénytelen és a II. r. alperes ráépítés jogcímére alapított tulajdoni igénye is elutasításra került. A felperes élt elővásárlási jogával, teljesítőképességét megfelelő okiratokkal bizonyította. Ezért az adásvételi szerződés a felperes és néhai Cz. E.-né között létrejött. Ebből következően az adásvételi szerződés felbontása és az életjáradéki szerződés a Ptk. 203. § (1) bekezdése alapján a felperessel szemben a perrel érintett ingatlanhányad vonatkozásában hatálytalan. A szerződő felek rosszhiszeműek voltak, mert a felperes tulajdonszerzését kívánták megakadályozni. Ily módon nyilatkozatuk a felperessel szemben nem hatályosulhatott, hiszen korábban a felperes elfogadó nyilatkozatával a szerződés létrejött.

Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletét megváltoztatta és a felperes keresetét elutasította.