BH 2010.1.11 A társasház-alapító okirat mint szerződés a bíróság által - általában - nem módosítható, de a ráépítésen alapuló dologi jogi igény törvénynél fogva olyan jogváltozást eredményez, amely szükségszerűvé teszi az alapító okirat korábbi rendelkezéseinek megváltoztatását, annak megfelelő kiigazítását, amit a tulajdonosok tűrni kötelesek és a bíróságnak ítéletében erről is rendelkeznie kell [Ptk. 137. §, Inytv. 26. §, 109/1999. (XII. 29.) FVM r. 54. §].

A B., Á. sor 6. szám alatti ingatlan társasházi tulajdonban áll.

Az ingatlan korábban az önkormányzat tulajdona volt. A felépítményben lévő két orvosi rendelőt és mellékhelyiségeket a felperes és az I-II. r. alperesek mint háziorvosok használták. Az önkormányzat az ingatlant társasház-ingatlanná alakította, majd 2002. július 11-én a háziorvosok részére eladta.

Az ingatlan-nyilvántartás szerint a b.-i 222/A/1. hrsz. alatti társasházi különlapon lévő orvosi rendelő a hozzá tartozó 4915/10000 közös tulajdoni hányaddal, 17/58 részben a felperes, 41/48 részben a II. r. alperes tulajdonát képezi. A 222/A/2. hrsz.-ú társasházi különlapon felvett rendelő 5085/10000 közös tulajdoni hányaddal az I. r. alperes tulajdona. Mindkét ingatlanra az V. r. alperest elő- és visszavásárlási jog, elidegenítési és terhelési tilalom illeti, a II. r. alperes tulajdoni hányadán a IV. r. alperes, a felperesi ingatlanon a III. r. alperes javára bejegyzett jelzálogjog áll fenn.

A felperes 2003-ban az alperesek hozzájárulásával és építési engedély alapján a társasházi ingatlan közös tulajdonban álló telkére a saját és a II. r. alperes tulajdonát képező orvosi rendelőhöz hozzáépített egy 48,86 m2 alapterületű orvosi rendelő, nővérszoba, zuhanyozó, WC és betegváró helyiségekből és 7,4 m2 alapterületű garázsból álló felépítményt, valamint az épülethez csatlakozó rokkantfeljárót.

A felperes a felépítményre használatbavételi engedéllyel rendelkezik és az feltüntetésre került az ingatlan-nyilvántartási térképen is.

Az építkezés jogkövetkezményeiben a felek nem állapodtak meg. A II. r. alperes írásban hozzájárult a jogi rendezést célzó társasházi alapító okirat módosításához peren kívül, míg az I. r. alperes attól elzárkózott. A felperes korábbi - a Ptk. 295. és 241. §-aira alapított - kereseti kérelme tárgyában - jogerős - elutasító ítélet született.

A jelen perben a felperes módosított keresetében annak megállapítását kérte, hogy a b.-i 222/A/1. hrsz.-on felvett külön tulajdonú felépítmény területe a ráépítése folytán 58 m2-ről 107 m2-re változott és abban az ingatlanban a tulajdoni hányada 17/58-ról 64/100-ra nőtt, a II. r. alperes tulajdoni hányada pedig 41/58-ról 36/100 részre csökkent. A társasházi közös tulajdon vonatkozásában pedig annak megállapítását kérte, hogy a 222/A/1. hrsz.-ú ingatlanhoz tartozó közös tulajdoni hányad 6707/10000-re nőtt, míg a 222/A/2. hrsz.-ú ingatlanhoz tartozó közös tulajdoni hányad 3293/10000-re csökkent. Kérte "a ráépítés jogkövetkezményeinek az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzését", a II-V. r. alpereseket pedig mindezek tűrésére kötelezni.

Az I. r. alperes a kereset elutasítását kérte, a II-V. r. alperesek a keresetet elismerték.

Az elsőfokú bíróság - megismételt eljárás eredményeként meghozott - ítéletében megállapította, hogy a B., Á. sor 6. szám alatti ingatlanon a felperes ráépítés jogcímén tulajdonjogot szerzett, melynek következtében a felperes és II. r. alperes közös tulajdonát képező 222/A/1. hrsz. alatti ingatlanhoz tartozó eszmei hányad 4915/10000-ről 6707/10000-re emelkedett, míg az I. r. alperes tulajdonát képező 222/A/2. hrsz.-ú ingatlanhoz tartozó eszmei hányad 5085/10000-ről 3293/10000-re csökkent.

Megállapította, hogy a 222/A/1. hrsz.-ú társasházi különlapon felvett ingatlanban a felperes külön tulajdoni hányada 17/58-ról 64/100-re nőtt, míg a II. r. alperes külön tulajdoni hányada "29/58-ról" 36/100 részre csökkent.

Elrendelte a b.-i 222. hrsz. alatt felvett, B., Á. sor 6. szám alatti ingatlan társasházi törzslapjának I. részén közös tulajdonban álló épületrészként 56,26 m2 alapterületű felépítmény feltüntetését. A III-V. r. alpereseket ennek tűrésére kötelezte. Megkereste a földhivatalt az ítéleti rendelkezésnek a társasházi különlapokra és a törzslapra való bejegyzése és feltüntetése végett. A felperest 234 000 forint, az I. r. alperest 546 000 forint le nem rótt illeték, az I. r. alperest 600 000 forint perköltség megfizetésére kötelezte.

Az elsőfokú bíróság ítéletében tényként állapította meg, hogy az Á. sor 6. szám alatti ingatlan forgalmi értéke 2003-ban 28 000 000 forint volt, amelyből az I. r. alperes tulajdonát képező 222/A/2. hrsz. alatti ingatlan a hozzá tartozó közös tulajdoni hányaddal 13 500 000 forint, a felperes és a II. r. alperes közös tulajdonát képező ingatlan értéke a közös tulajdoni hányaddal 14 500 000 forint forgalmi értékű volt.

A felperes ráépítése 2003-ban 13 000 000 forinttal növelte a társasházingatlan értékét, így az 41 000 000 forintra emelkedett.

Az ítélet jogi indokolása szerint a felek jogviszonyára a Ptk. 137. § (3) bekezdése irányadó: az építkező tulajdonostárs tulajdonostársai hányadára az egész ingatlanból a ráépített részre eső érték arányában tulajdont szerzett. Az építkezés ténye a tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányadokat módosította.

Az ítélet rendelkező részében meghatározott tulajdoni hányadokat az aggálytalan szakvéleményre, továbbá a 222/A/1. hrsz.-ú ingatlant illetően a II. r. alperes elismerésére alapította.

Az elsőfokú bíróság szerint a ráépítés folytán a külön tulajdonban álló felépítmény területe az alapító okirat módosítása nélkül nem növekedhet és a bíróság a felek alapító okiratba foglalt szerződését nem változtathatja meg. A keresetet ezért úgy tekintette, hogy az a felépítmény területe közös tulajdonba kerülő részének az ingatlan-nyilvántartásba való feltüntetésére vonatkozik.

Az ítélet ezen rendelkezését a 109/1999. (XII. 29.) FVM rendelet 52. § (1) bekezdésére, 53. § (1) és (2) bekezdésére alapította és azzal indokolta, hogy a felperes a felépítményt a közös tulajdonú földterületre építette, amely a ráépítés következtében közös tulajdonba került. A közös tulajdonú felépítmény feltüntetését ezért a társasházi törzslap I. részén rendelte el, arra is figyelemmel, hogy az épület a térképen már korábban feltüntetést nyert. Utalt arra is, hogy a közös tulajdoni hányadok alapján a közös tulajdon megszüntetésének vagy a Ptk. 149. §-a alapján társasházzá alakításnak lenne helye.

Az ítélet részbeni megváltoztatása iránt a felperes; perköltség és le nem rótt illeték fizetésére kötelezésének mellőzése iránt az I. r. alperes fellebbezett.

A másodfokú bíróság ítéletében az elsőfokú bíróság ítéletét "részben" megváltoztatta, a keresetet teljes egészében elutasította. Mellőzte az elsőfokú ítéletnek a körzeti földhivatal megkeresésére és az I. r. alperes le nem rótt illeték és perköltség fizetésére kötelező rendelkezését. A felperes által fizetendő elsőfokú eljárási illeték összegét 780 000 forintra felemelte, kötelezte a felperest, hogy 15 napon belül fizessen meg az I. r. alperesnek 900 000 forint elsőfokú és 300 000 forint másodfokú eljárási költséget és az államnak 848 000 forint le nem rótt fellebbezési illetéket.