BH 2002.3.94 I. Elenyészik a foglaló mérséklése iránti igény, ha a felek a foglalóval biztosított előszerződést és szerződést is teljesítve a foglalót a vételárba beszámították [Ptk. 244. §, 245. § (3) bek.].

II. A szolgáltatás és ellenszolgáltatás feltűnően nagy értékkülönbségére alapított megtámadás esetében a bíróságnak a forgalmi értéken felül az eset összes körülményét vizsgálnia kell [Ptk. 200. § (1) bek., 201. § (2) bek., 244. §, 245. § (3) bek., PK 267. sz.].

A peres felek 1991. október 31-én megállapodtak abban, hogy legkésőbb 1991. december 31-ig adásvételi szerződést kötnek a perbeli üzletház 21. számú üzlethelyiségére, valamint a közös tulajdonból a vevőt megillető 43/10 000-ed tulajdoni illetőségre 3 550 000 forint + áfa vételáron. A felperes ekkor 370 000 forintot kifizetett, míg ezt megelőzően 1991. augusztus 1-jén N. L. kifizetett már az alperesnek erre az üzlethelyiségre 710 000 forintot, amelyről utóbb a felperes javára lemondott. Az előszerződésben a felek a foglaló összegét 1 080 000 forintban tüntették fel. Az adásvételi szerződést 1992. május 28-án kötötték meg 3 550 000 forint + áfa vételárral és a korábban kifizetett 1 080 000 forintból előlegként 370 000 forintot, míg foglalóként 710 000 forintot jelöltek meg. Lényegében azonos tartalommal 1992. július 31-én is okiratot írtak alá az ügyletről. Az alperes a helyiség birtokba adására 1992. július 31-i határidőt vállalt, de csak augusztus 6-án adta át az üzletet. Az üzletház kivitelezője a beavatkozó volt.

A felperes módosított keresetében a foglaló összegét 1 080 000 forintban megjelölve, ennek a vételár 10%-ára, vagyis 355 000 forintra való mérséklését kérte, és az így túlfizetett 725 000 forint után kártérítésként 33 730 forintot követelt. Azt állította továbbá, hogy a szerződés feltűnő értékkülönbség folytán megtámadható volt, és így az érvénytelen, mert a szerződéskötéskor 2 400 000 forint lett volna az ingatlan reális forgalmi értéke, ehhez képest a vételárból 1 150 000 forint visszajárna a részére. Ezen túlmenően elmaradt haszon címén 600 000 forintot és késedelmi kötbérként 208 800 forintot követelt.

Az elsőfokú bíróság ítéletével 153 760 forint és ebből 136 720 forint után 1992. augusztus 1-jétől járó kamat megfizetésére kötelezte az alperest. Ezt meghaladóan a keresetet elutasította, és rendelkezett a perköltségek, valamint az illetékek térítéséről. Megállapította, hogy az alperes szolgáltatása 2 621 415 forint értékű volt, és ehhez képest a 3 550 000 forint vételár nem feltűnően aránytalan. A szerződés tehát érvényes. Az alperes teljesítése azonban hibás volt, ezért a vizesblokk hibája miatt 100 000 forint, míg az üzlettér nagyságának a szerződésben meghatározottól való eltérése miatt 36 720 forint kártérítést ítélt meg. Megállapította, hogy az alperes a hat napos késedelem folytán 17 040 forint kötbért is köteles fizetni. Alaptalannak tartotta azonban a felperes foglaló mérséklésére alapított követelését, mert azt fogalmilag kizártnak tartotta, miután a felek a szerződést teljesítették és a foglalót a vételárba beszámították. A foglaló mérséklése hiányában pedig az annak megfelelő összeg használata után kamatot sem követelhet a felperes. Elutasította a felperes elmaradt haszon miatti kárigényét is.

A másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének fellebbezett részét részben megváltoztatta, és megállapította, hogy a felperes 1992. október 12-ig nem tudta hasznosítani az egyébként elkészült üzlethelyiséget, ezért a szakértői véleményre alapítottan 330 700 forint kártérítés megfizetésére kötelezte az alperest. Ezzel felemelte marasztalásának összegét, míg egyebekben a feltűnő aránytalansággal, a kötbérrel, a foglalóval és a hibás teljesítéssel kapcsolatban egyetértett az elsőfokú bíróság álláspontjával.

A jogerős ítélet felülvizsgálatát a felperes kérte, és az ítéletnek a szerződés érvénytelenségére alapított, valamint a foglaló mérséklésével és az ezzel kapcsolatban követelt kárigényét elutasító ítéleti rendelkezést támadta. A jogszabálysértést a Ptk. 201. §-ának (2) és a 245. §-ának (3) bekezdésében foglaltak figyelmen kívül hagyásában jelölte meg. Álláspontja szerint az ingatlan forgalmi értéke a szerződés megkötésének időpontjában 2 708 550 forint volt, míg a kikötött vételár 3 550 000 forint, így a különbözetként mutatkozó 841 450 forintot visszakövetelheti. A foglalóval kapcsolatban pedig az volt az álláspontja, hogy a szokásos 10% helyett a szerződésben a vételár 30%-át kötötték ki foglalóként. Ezért az alperes, illetőleg a beavatkozó több mint fél éven át használta az ő pénzét, ezért ezzel kapcsolatban a kamatveszteségből adódó kárigényét érvényesítheti.

Az alperes ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.

A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a Pp. 275. §-ának (2) bekezdése értelmében csak a felülvizsgálattal támadott részében vizsgálta.