55/2002. (XI. 28.) AB határozat
Gyöngyös Város Képviselő-testületének a lakások, helyiségek bérletéről szóló 31/1993. (XII. 30.) rendelete felülvizsgálatára irányuló kezdeményezés tárgyában
A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!
Az Alkotmánybíróság önkormányzati rendeleti előírások felülvizsgálatára irányuló kezdeményezés alapján meghozta a következő
határozatot:
Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy Gyöngyös Város Képviselő-testületének a lakások, helyiségek bérletéről szóló 31/1993. (XII. 30.) rendelete 9. §-a és a 14. § (3)-(7) bekezdése alkotmányellenes, ezért ezeket az előírásokat megsemmisíti.
Az Alkotmánybíróság ezt a határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.
INDOKOLÁS
I.
A Heves Megyei Közigazgatási Hivatal vezetője-mivel a törvényességi ellenőrzés körében kiadott felhívásával a gyöngyösi képviselő-testület nem értett egyet - Gyöngyös Város Képviselő-testületének a lakások, helyiségek bérletéről szóló 31/1993. (XII. 30.) rendelete (a továbbiakban: Ör.) 9. § és a 14. § (3)-(7) bekezdése törvényellenességének megállapítását és megsemmisítését kérte.
Álláspontja szerint a kifogásolt rendelkezések a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) 2. § (1) és (2) bekezdése sérelmével írták elő a lakásbérleti jogviszony létrehozása feltételeként óvadék és letét megfizetésének kötelezettségét. A kezdeményező arra hivatkozott, hogy az önkormányzat tulajdonában lévő lakások bérbeadási feltételei rendeleti szabályozása során nem lehet eltekinteni az Lt.-ben meghatározott követelményektől.
II.
Az Alkotmánybíróság a rendelkező részben foglalt döntését a következő jogszabályi előírásokra alapozta.
Az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdése szerint a helyi önkormányzat feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal. Az Ötv. 16. § (1) bekezdése pedig előírja, hogy a képviselőtestület a törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, továbbá a törvény felhatalmazása alapján, annak végrehajtására önkormányzati rendeletet alkot.
Az Lt. 1. § (3) bekezdése kimondja, hogy "az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv (a továbbiakban: Ptk.) rendelkezései az irányadóak".
Az Lt. 2. § (1) és (2) bekezdése így rendelkezik: "(1) A lakásbérleti jogviszonyt (a továbbiakban: lakásbérleti jog) a bérbeadó és a bérlő szerződése határozott vagy határozatlan időre, illetőleg feltétel bekövetkezéséig hozza létre.
(2) A szerződés alapján a bérbeadó köteles a lakást a bérlő használatába adni, a bérlő pedig a lakás használatáért, továbbá a szerződés keretében a bérbeadó által nyújtott szolgáltatásért lakbért fizetni."
Az Lt. 3. § (1) bekezdés első mondata szerint a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni.
A Ptk. 434. § (1)-(4) bekezdése a következőket írja elő.
"(1) A lakásbérleti jogviszonyt a bérbeadó és a bérlő szerződése hozza létre.
(2) A lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza.
(3) A lakásbérlet szabályait - ha jogszabály másként nem rendelkezik - megfelelően alkalmazni kell a nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletére is.
(4) Jogszabály - a (2) bekezdésben említett törvény keretei között - a lakásbérlet létrejöttének, megszűnésének, a lakásbérleti jog folytatásának, a lakások elidegenítésének további feltételeit is megállapíthatja".
Az Ör. kifogásolt 9. §-a az óvadék fizetésére vonatkozó előírásokat állapítja meg.
"(1) A bérbeadás útján hasznosított lakás bérlője a lakásbérleti jog megszerzésekor óvadékot fizet.
(2) Az óvadék a lakásbérleti szerződés megszűnésekor kamattal növelt névértéken visszajár. Amennyiben a bérlő a szerződés megszűnése esetén nem tesz eleget a lakás és a lakásberendezések rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban történő visszaadási kötelezettségének, vagy a bérbeadóval szemben az általa bérelt lakásra bármilyen nemű tartozása áll fenn, a bérbeadó a bérlő terhére az óvadék összegéből, illetve annak erejéig a munkálatokat elvégezteti, a tartozást kiegyenlíti.
(3) Az óvadék mértéke:
| szociális bérlet esetén | egyéb bérbe- adási jogcím esetén | ||
| a) | összkomfortos és komfortos | ||
| 1. egyszobás lakás | 30 000 Ft | 60 000 Ft | |
| 2. kétszobás lakás | 40 000 Ft | 80 000 Ft | |
| 3. háromszobás lakás | 50 000 Ft | 100 000 Ft | |
| 4. négyszobás lakás | 60 000 Ft | 120 000 Ft | |
| b) | félkomfortos | ||
| 1. egyszobás lakás | 15 000 Ft | 30 000 Ft | |
| 2. kétszobás lakás | 20 000 Ft | 40 000 Ft | |
| 3. háromszobás lakás | 25 000 Ft | 50 000 Ft | |
| 4. négyszobás lakás | 30 000Ft | 60 000Ft | |
| c) | komfort nélküli | ||
| 1. egyszobás lakás | 8 000 Ft | 16 000 Ft | |
| 2. kétszobás lakás | 12 000 Ft | 24 000 Ft | |
| 3. háromszobás lakás | 16 000 Ft | 32 000 Ft | |
| 4. négyszobás lakás | 20 000 Ft | 40 000 Ft | |
Félszobával bővített (másfél, két és fél, három és fél szobás) lakás esetében az óvadék mértéke a teljes szobaszámú lakásokra megállapított díj mértékek közötti különbözet felével növekszik.
Ajánlat útján bérbeadott nem szociális bérlet esetén az óvadék mértéke megegyezik a szociális bérletre meghatározott óvadék összegével.
(4) Nem alkalmazhatók az előbbi bekezdések a 10. § (1) bekezdés c)-g) pontjai alapján bérbeadott lakásokra.
(5) Az óvadékot Gyöngyös Város Önkormányzata Képviselő-testülete 727-380054-0653 letéti számlájára kell befizetni. A befizetett óvadékot a Polgármesteri Hivatal elkülönítetten kezeli az államháztartási törvény szabályai szerint.
(6) Az óvadék megfizetésére a bérlő kérésére legfeljebb 12 hónap időtartamra részletfizetés adható.
(7) A (6) bekezdés nem alkalmazható az ajánlattétel útján bérbeadott nem szociális és a pályázat útján bérbeadott lakások bérlőire."
Az Ör. 14. §-ának a kezdeményezéssel támadott (3)-(7) bekezdése a letéti díjra vonatkozik.
"(3) Az ajánlattétel elfogadását követő 8 napon belül az ajánlattevőnek a bérbevenni kívánt lakásra megállapítható óvadék 10%-át, de legkevesebb 5000 Ft-ot kell letéti díjként befizietni.
(4) A letéti díjat az Önkormányzat számláját vezető pénzintézetnél kell elhelyezni. Az összeg után a számlavezető pénzintézet az elhelyezés napjától kezdődően kamatot térít a mindenkori üzlet-szabályzatának megfelelően.
(5) A kamattal növelt letéti díj a rendelet 9. § (3) bekezdésében meghatározott óvadék mértékébe beszámít.
(6) A kamattal növelt letéti díj visszajár, ha az ajánlattevő ajánlatát visszavonja, vagy elhalálozik.
(7) Érvénytelen az ajánlat, ha:
a) a rendelet 12. §-ába ütközik,
b) az ajánlattevő a letéti díjat a rendeletben megállapított határidőn belül nem fizeti meg."
III.
Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint a kezdeményezés megalapozott.
A lakásbérleti jogviszony olyan, törvény által szabályozott társadalmi viszony, amelyre vonatkozóan elsősorban az Lt., s e törvény 1. §-ának idézett (3) bekezdése szerint a Ptk. tartalmaz irányadó rendelkezéseket. Erre az összefüggésre tekintettel az Alkotmánybíróság már több döntésében, elvi jelleggel a 3/1999. (III. 24.) AB határozatban (a továbbiakban: Abh.) hívta fel a figyelmet arra, hogy "a helyi önkormányzat jogalkotó hatásköre a lakásbérleti viszonyok szabályozására nem korlátlan, csak törvény felhatalmazása alapján rendelkezik a lakásbérletre vonatkozó szabályozási jogkörrel" (ABH 1999. 375, 377.).
A Ptk.-nak a lakásbérleti jogviszonyról szóló garanciális jelentőségű 434. § (4) bekezdéséből kitűnik, hogy jogszabály a lakásbérlet létrejöttének az Lt.-ben foglaltakon túl, további feltételeit is megállapíthatja. A Ptk. 685. § a) pontja alapján a Ptk. 434. § idézett (4) bekezdése alkalmazása szempontjából az önkormányzati rendelet jogszabálynak minősül. A Ptk. említett rendelkezéseinek összevetéséből kitűnik, hogy a lakásbérleti viszonyok szabályozásának joga csak a lakásbérletet szabályozó külön törvény keretei között illeti meg az önkormányzatokat. Ez a külön törvény az Lt., amely 3. §-ának (1) bekezdésében az önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében meghatározott feltételekkel lehet bérleti szerződést kötni.
E törvényi előírásokat figyelembe véve megállapítható, hogy a helyi önkormányzat szabályozási jogkörét csak az Lt., keretei között gyakorolhatja. Az Abh. rámutatott a következőkre is: "az Lt. szabályozási módszerére az a jellemző, hogy nem általános felhatalmazást ad a helyi önkormányzatnak a tulajdonában álló lakásokkal kapcsolatos lakásbérleti jogviszonyok tartalmának szabályozására, hanem konkrétan meghatározza azokat a lakásbérleti jogviszonnyal kapcsolatos szabályozási tárgyakat, amelyekre nézve az önkormányzat rendeletében rendelkezhet" (ABH 377-378.).
Az Lt. 19. § (1) bekezdése szerint ahol a törvény önkormányzati lakás esetében a bérbeadó és a bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, a megállapodás tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg. Mivel azonban az Lt. az óvadék és a letéti díj intézményét nem szabályozza, az önkormányzatot sem az Lt. 3. § (1) bekezdésében, sem a 19. § (1) bekezdésében szereplő felhatalmazás alapján nem illeti meg az óvadék és a letéti díj fizetésére irányuló kötelezettség szabályozásának joga.
A vázoltak alapján az Alkotmánybíróság megállapította, hogy a gyöngyösi képviselő-testület a kezdeményezéssel támadott rendelkezések megalkotásával túllépte rendeletalkotási hatáskörét, s a Ptk. 434. § (4) bekezdésével és az Lt. 3. § (1) bekezdésével ellentétes, ezáltal az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdését sértő szabályozást alkotott.
Mindezekre tekintettel az Alkotmánybíróság az Ör.-nek az óvadékra vonatkozó 9. §-át és a 14. §-nak a letéti díjról szóló (3)-(7) bekezdését alkotmányellenesnek minősítette és a rendelkező részben foglaltaknak megfelelően megsemmisítette.
Az Alkotmánybíróság e határozatának közzététele az Alkotmánybíróságról szóló 1989. évi XXXII. törvény 41. §-án alapul.
Dr. Kiss László s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Kukorelli István s. k.,
alkotmánybíró
Dr. Holló András s. k.,
előadó alkotmánybíró
Alkotmánybírósági ügyszám: 906/H/1998.