3/1999. (III. 24.) AB határozat

Budapest Főváros XVII. Kerületi Önkormányzatának Képviselő-testülete által a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó helyi szabályokról alkotott 14/1997. (III. 21.) KT számú rendelet törvényességének vizsgálatára irányuló indítvány tárgyában

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

Az Alkotmánybíróság önkormányzati rendelet törvényességének vizsgálatára irányuló indítvány alapján meghozta a következő

határozatot:

Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy Budapest Főváros XVII. Kerületi Önkormányzatának Képviselő-testülete által a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó helyi szabályokról alkotott 14/1997. (III. 21.) KT számú rendelet 7. §-ának (2), (4)-(8) bekezdései, valamint ezzel összefüggésben az 5. § (2) bekezdés c) pontjának "az óvadék megfizetésére vonatkozó vállalást" fordulata törvénysértő, ezért azokat megsemmisíti.

Az Alkotmánybíróság e határozatát a Magyar Közlönyben közzéteszi.

INDOKOLÁS

I.

A fővárosi közigazgatási hivatal vezetője - mivel az önkormányzat törvényességi felhívásával nem értett egyet - a helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény (a továbbiakban: Ötv.) 99. § (2) bekezdés a) pontja alapján indítvánnyal fordult az Alkotmánybírósághoz, amelyben Budapest Főváros XVII. Kerületi Önkormányzatának Képviselő-testülete által a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó helyi szabályokról alkotott 14/1997. (III. 21.) számú önkormányzati rendelet (a továbbiakban: Ör.) 7. §-ának (2) bekezdése, valamint ezzel összefüggésben az 5. § (2) bekezdés c) pontjának "az óvadék megfizetésére vonatkozó vállalást" fordulata törvényellenességének megállapítását és megsemmisítését kezdeményezi.

Az indítványozó álláspontja szerint a helyi önkormányzat jogalkotási hatásköre nem terjed ki az óvadékfizetési kötelezettségre vonatkozó szabályok megállapítására. Az Alkotmánybíróság eljárása során megállapította, hogy az Ör. nemcsak az indítványozó által vitatott rendelkezéseiben állapít meg óvadékra vonatkozó szabályokat, hanem a 7. § (4)-(8) bekezdései is óvadékra vonatkozó előírásokat tartalmaznak, ezért vizsgálatát - a jogbiztonság érdekében - a támadott rendelkezésekkel való szoros összefüggésük miatt kiterjesztette az Ör. e rendelkezéseire is.

Indítványozó álláspontja szerint az önkormányzat a Ptk. 434. §-ában, valamint a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvényben (a továbbiakban: Lt.) szabályozott jogalkotó hatáskörén túlterjeszkedve állapította meg az Ör. e rendelkezéseit. Ezért az Ör.-nek az óvadék szabályozását tartalmazó rendelkezései sértik az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdésében, valamint az Ötv. 16. § (1) bekezdésében foglaltakat.

II.

Az indítvány megalapozott.

Az Ör. 7. §-ának az Alkotmánybíróság által vizsgált rendelkezései a következők:

"(2) Lakás bérbeadásának feltételeként az önkormányzat egy lakás éves bérleti díjának megfelelő összegű óvadék megfizetését rendeli el."

"(4) A (2) bekezdésben meghatározott óvadékot a Polgármesteri Hivatal Gazdasági Irodájában kell befizetni a bérleti szerződés megkötéséig.

(5) Az óvadékot az önkormányzat számláját vezető pénzintézetnél kamatozó betétként kell elhelyezni.

(6) A bérlő kérelmére az óvadék befizetésére részletfizetés engedélyezhető, ha szociális lakásjuttatásra a vagyoni viszonyai alapján jogosult. Ez esetben az óvadék 10%-át kell egy összegben befizetni, a fennmaradó összeget pedig 3 év alatt kell teljesíteni havonta egyenlő részletekben.

Ha a lakásbérlet határozott időtartama 3 évnél rövidebb, akkor a részletfizetés a bérlet időtartamára szólhat.

(7) Az óvadék összegéből a bérbeadó azon igénye érvényesíthető, amely a bérlőre háruló kötelezettségek teljesítésének elmulasztása miatt a bérlet fennállása alatt vagy az önkormányzati lakás visszaadásakor felmerül, továbbá ha a bérlő a bérleti díjat nem, illetve nem a szerződés szerint fizeti.

(8) Az igénybe nem vett óvadékot a szerződés megszűnésekor a bérlőnek a látraszóló betétekre vonatkozó kamatokkal együtt - a kezelési költség leszámításával - vissza kell fizetni."

Az Ör. 5. § (2) bekezdésének c) pontja az önkormányzati bérlakás bérleti jogának elnyerésére benyújtott pályázat tartalmi követelményeit szabályozza:

"c) A pályázatnak tartalmaznia kell:

- a bérbevételre ajánlatot tevő nevét, a lakásba költözők számát,

- a lakás bérletéért felajánlott bérleti díjat, továbbá a bérleti díj évenkénti valorizálása alapján megállapított összeg megfizetésére vonatkozó kötelezettség vállalását, valamint a pályázati költséget, illetve az óvadék megfizetésére vonatkozó vállalást,

- a szociális bérletre történő pályázat esetén a pályázónak igazolnia kell a szociális bérletre vonatkozó jogosultságát."

A helyi önkormányzatok jogalkotási hatáskörének terjedelmét az Alkotmány, illetőleg az Ötv. határozza meg. A képviselő-testület rendeletalkotási jogköréről az Alkotmány 44/A. § (1) bekezdésének a) pontja, valamint (2) bekezdése rendelkezik. A 44/A. § (1) bekezdés a) pontja a helyi önkormányzat alapjogai között, a képviselő-testület hatásköreként szabályozza azt, hogy az önkormányzati ügyekben a képviselő-testület önállóan igazgat és szabályoz. A 44/A. § (2) bekezdése pedig úgy rendelkezik, hogy a képviselő-testület feladatkörében rendeletet alkot, amely nem lehet ellentétes magasabb szintű jogszabállyal.

Az Ötv. 16. § (1) bekezdése szerint a képviselő-testület a törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, továbbá törvény felhatalmazása alapján, annak végrehajtására alkothat önkormányzati rendeletet.

A lakásbérleti jogviszony törvény által szabályozott társadalmi viszony, a lakásbérletet elsősorban az Lt. szabályozza, amelynek 1. § (3) bekezdése úgy rendelkezik, hogy az Lt.-ben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv rendelkezései az irányadóak.

Ezért a helyi önkormányzat jogalkotó hatásköre a lakásbérleti viszonyok szabályozására nem korlátlan, csak törvény felhatalmazása alapján rendelkezik a lakásbérletre vonatkozó szabályozási jogkörrel.

A lakásbérleti viszonyok szabályozására a Ptk., illetőleg az Lt. ad jogalkotási felhatalmazást a helyi önkormányzatnak.

A lakásbérleti jogviszonyról a Ptk. 434. § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy a lakásbérleti jogviszony létrejöttére, a felek jogaira és kötelezettségeire, továbbá a lakásbérlet megszűnésére vonatkozó szabályokat külön törvény tartalmazza. Ugyanezen § (4) bekezdése pedig kimondja, hogy jogszabály - a (2) bekezdésben említett törvény keretei között - a lakásbérlet létrejöttének, megszűnésének, a lakásbérleti jog folytatásának, a lakások elidegenítésének további feltételeit is megállapíthatja.

A Ptk. 685. § a) pontja alapján az idézett 434. § (4) bekezdésének alkalmazása szempontjából jogszabálynak minősül minden jogszabály, így az önkormányzati rendelet is.

A Ptk. e rendelkezéseit figyelembe véve a lakásbérleti viszonyok szabályozásának joga csak a lakásbérletet szabályozó külön törvény keretei között illeti meg az önkormányzatokat. Ez a külön törvény az Lt., amely 3. §-ának (1) bekezdésében kimondja, hogy a helyi önkormányzat tulajdonában lévő lakásra a tulajdonos önkormányzat - e törvény keretei között alkotott - rendeletében meghatározott feltételekkel lehet szerződést kötni.

E törvényi előírásokat figyelembe véve megállapítható, hogy a helyi önkormányzat szabályozási jogkörét csak az Lt. keretei között gyakorolhatja.

Az Lt. szabályozási módszerére az a jellemző, hogy nem általános felhatalmazást ad a helyi önkormányzatnak a tulajdonában álló lakásokkal kapcsolatos lakásbérleti jogviszonyok tartalmának szabályozására, hanem konkrétan meghatározza azokat a lakásbérleti jogviszonnyal kapcsolatos szabályozási tárgyakat, amelyekre nézve az önkormányzat rendeletében rendelkezhet.

Az Lt. több tárgykörben is szabályozási jogkörrel ruházza fel a helyi önkormányzatot, de az óvadék szabályozására felhatalmazást nem tartalmaz. Az Lt. 19. §-ának (1) bekezdésében úgy rendelkezik, hogy önkormányzati lakás esetén, ahol a törvény a bérbeadó és a bérlő jogai és kötelezettségei vonatkozásában a felek megállapodására utal, annak tartalmát a bérbeadó tekintetében önkormányzati rendelet határozza meg. Mivel az Lt. az óvadék intézményét nem szabályozza, e felhatalmazás alapján sem illeti meg az óvadékfizetési kötelezettség szabályozásának joga az önkormányzatot. Abból, hogy az Lt. nem szabályozza az óvadék intézményének a lakásbérleti jogviszonyokban irányadó szabályait - a Ptk. 434. § (4) bekezdésében és az Lt. 3. § (1) bekezdésében foglalt rendelkezéseket figyelembe véve - megállapítható, hogy a törvényhozó nem kívánta az óvadékfizetési kötelezettség szabályozását az önkormányzati rendeletalkotás tárgyává tenni.

E jogszabályi rendelkezések alapján megállapítható, hogy Budapest Főváros XVII. Kerületi Önkormányzatának Képviselő-testülete az Ör. óvadékra vonatkozó rendelkezéseinek megállapítása során túllépte jogalkotó hatáskörének kereteit.

Ezért az Alkotmánybíróság megállapította, hogy az Ör. 7. §-ának (2), (4)-(8) bekezdései, valamint ezzel összefüggésben az 5. § (2) bekezdés c) pontjának "az óvadék megfizetésére vonatkozó vállalást" fordulata törvénysértő, így az Ör. e rendelkezéseit megsemmisítette.

Az Lt. 1. § (3) bekezdésében foglaltakra tekintettel nincs akadálya annak, hogy a szerződő felek óvadék nyújtásában megállapodjanak. Azonban törvényi felhatalmazás hiányában az önkormányzat a bérleti jogviszony létrejöttének feltételeként az önkormányzat óvadék megfizetésének kötelezettségét rendeletében jogszerűen nem írhatja elő, az óvadék önkormányzati rendelet alapján a szerződés kötelező tartalmi elemévé nem válhat.

Dr. Erdei Árpád s. k., alkotmánybíró

Dr. Holló András s. k., előadó alkotmánybíró

Dr. Kiss László s. k., alkotmánybíró

Alkotmánybírósági ügyszám: 288/H/1998/2.