BH 2005.2.73 I. Érvényes a biztosítéki célú opciós kikötés olyankor is, amikor a hitelező egyidejűleg jelzálogjogot is kiköt - A tulajdonos nincs elzárva attól, hogy a jelzálogjoggal terhelt ingatlant tovább megterhelje, a hitelező javára - a dolog és a vételár megjelölésével - vételi jogot engedjen - Érvénytelen azonban a vételi jog kikötése, ha az opciós szerződésben a felek úgy rendelkeznek, hogy a hitelező a kielégítési jog megnyílta előtt szerezheti meg egyoldalú nyilatkozattal az ingatlan tulajdonjogát (lex comissoria) [Ptk. 255. § (2) bek., 200. § (2) bek.].

II. Az opciós szerződésben a vételárnak a vagyontárgy valóságos forgalmi értékéhez kell igazodnia, és nem határozható meg az adós tartozásának összegében - Érvénytelen a vételi jog kikötése, ha a hitelező az adott vagyontárgy tulajdonjogát opciós jog alapján a fennálló követelése fejében elszámolási kötelezettség nélkül szerzi meg, a vagyontárgy valóságos értékének számbavétele nélkül [Ptk. 200. § (2) bek.].

A felperesi társaságot 2000. szeptember 1. napján alapították 30 millió Ft jegyzett tőkével, a társaság fő tevékenysége a baromfitenyésztés volt. Működésének megkezdését követően a cég fokozatosan egyre jelentősebb - többségében elismert - tartozást halmozott fel, amelynek összege 2001 szeptemberére elérte a 200 millió Ft-ot.

A felperesi társaság és az alperes 2001. szeptember 10. napján három szerződést kötött. A kölcsönszerződés szerint az alperes 25 millió Ft-ot adott a felperesnek 2001. december 3-i visszafizetési határidővel 20% ügyleti kamat mellett. Az alperes ezen összegből 17 500 000 Ft-ot fizetett be a szerződéskötés napján a felperes számlájára.

A kölcsön biztosítására a felperes és az alperes jelzálogszerződést kötöttek, a biztosítékként felajánlott ingatlan a felperes tulajdonában álló üdülőépület és udvar volt. A harmadik szerződésben - szintén biztosítékként - a felperes vételi jogot engedélyezett ugyanerre az ingatlanra azzal, hogy az alperes az opciós jogát akkor gyakorolhatja, ha a felperes a kölcsönt és kamatait 2001. december 3-áig nem fizeti vissza. Az opciós árat a kölcsönnel azonos 25 millió Ft-ban határozták meg, az alperes vételi jogát 2001. december 3-áig gyakorolhatta. A felperes a kölcsönt nem fizette vissza, ezért az alperes 2001. december 1-jén bejelentette, hogy él az opciós jogával. A földhivatalnál a tulajdonjogának bejegyzése iránti kérelmet előterjesztette.

A felperes fizetésképtelenségének megállapítására és a felszámolási eljárás megindítására irányuló első kérelem 2001. október 27. napján érkezett a bírósághoz. A B. Megyei Bíróság végzésével megállapította a felperesi társaság fizetésképtelenségét és elrendelte a felszámolását, a felszámolás kezdő időpontja 2002. április 23. napja.

A felszámoló által képviselt felperes keresetében annak megállapítását kérte, hogy a felperes és az alperes között létrejött opciós és jelzálogjog szerződés semmis, és az ingatlan a felszámolási vagyonba tartozik.

Az elsőfokú bíróság ítéletében megállapította, hogy a felperes és az alperes között 2001. szeptember 10. napján létrejött vételi jogot biztosító és az ugyanezen a napon kelt jelzálogszerződés semmis, továbbá megállapította, hogy az ingatlan a felperesi társaság felszámolási vagyonába tartozik. Kifejtette, hogy a felperes és az alperes között 2000. szeptember 10. napján létrejött kölcsön-, opciós- és jelzálogszerződések hitelességét, a szerződő felek kifejezésre juttatott akaratát, erkölcsösségét kétségessé teszik a perbeli tények. A felperesi társaság 2001 szeptemberében már rendkívül jelentős tartozást halmozott fel, és ennek egyetlen fedezete a perbeli ingatlan volt. Ehhez képest a hitelezői igények kijátszásának minősül az, hogy az egyetlen mobilizálható vagyontárgyat egy olyan magánszemély tulajdonába adja az adós cég, aki azt egy későbbi szerződéssel az időközben létrehozott, a beltag kiskorú gyermeke tulajdonában álló gazdasági társaság részére "visszaszolgáltatja", miközben ő maga mindent, az állítólagos kölcsönt és az ingatlant is elveszíti. Mindezeket mérlegelve a Ptk. 200. § (2) bekezdése alapján megállapította, hogy a vételi jogot és jelzálogjogot kikötő szerződések semmisek, és az ingatlan a felszámolási vagyon része.

Az ítélet ellen az alperes élt fellebbezéssel. A fellebbezés részben alapos.