BH 2024.11.266 Az elmaradt vagyoni előny (lucrum cessans) természetéből adódóan mértékének/összegének megállapítása összetett kérdés. Ilyen típusú kártérítési igény esetén valójában egy meg nem valósult (hipotetikus) helyzetet kell értékelni. Ez szükségszerűen vonja maga után azt, hogy a bíróság a kár, illetve a kártérítés összegét tipikusan mérlegelés útján és nyilvánvalóan közelítő jelleggel tudja meghatározni, ami eljárásjogi oldalról a régi Pp. 206. § (1) és (3) bekezdésének alkalmazását jelenti [2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:522. § (2) bek. b) pont; 1952. évi III. törvény (régi Pp.) 177. § (1) bek., 206. § (1) és (3) bek.].

Pertörténet:

Szegedi Törvényszék P.20069/2022/52., Szegedi Ítélőtábla Pf.20215/2023/6., Kúria Pfv.21307/2023/6. (*BH 2024.11.266*)

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az ingatlan-tulajdonos alperesek és a beruházó között 2016. május 11-én megállapodás (a továbbiakban alapmegállapodás) jött létre társasház építésére. A felek úgy állapodtak meg, hogy a földterületet - a beruházónak értékesítendő meghatározott tulajdoni hányad kivételével - az alperesek adják el, míg a felépítmény építését és értékesítését a beruházó végzi. A tulajdonosok és a beruházó is közvetíthet vevőket. A beruházó által közvetített vevőkkel a tulajdonosok az előre egyeztetett első alkalmas időpontban megkötik az ingatlan-adásvételi szerződést. A beruházó a leendő vevőkkel vállalkozási szerződéseket köt és a társasházat a meghatározott időpontig, a meghatározott műszaki készültségi fokban felépíti. Bármelyik fél jogosult a szerződést rendkívüli felmondással megszüntetni, ha a másik fél a szerződésben vállalt lényeges kötelezettségeit súlyosan megszegi és írásbeli felszólítás ellenére határidőn belül nem orvosolja. A szerződésszegő fél ebben az esetben 10 000 000 forint meghiúsulási kötbért köteles fizetni és meg kell térítenie az ezen felül okozott károkat.

[2] A felek között 2016. május 26-án létrejött a ráépítési szerződés. A beruházó a projekt megvalósítására megalapította a felperesi társaságot.

[3] A megrendelő I. és III. rendű alperes, a haszonélvező II. rendű alperes és a vállalkozó felperes között 2016. szeptember 13-án az I. rendű alperes részére kivitelezendő garázs, továbbá a III. rendű alperes részére kivitelezendő lakás és egyéb ingatlanrészek tekintetében vállalkozási szerződés jött létre. A felek arra az esetre, ha a szerződés a megrendelőknek felróható okból meghiúsul, a nettó vállalkozói díj 10%-ának megfelelő meghiúsulási kötbért kötöttek ki.

[4] Az alapmegállapodás 2016. szeptember 13-án úgy módosult, hogy a beruházói jogok és kötelezettségek a felperest illetik, illetve terhelik, továbbá a felek kikötötték, hogy a tulajdonosok az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően alapító okiratba foglalják a társasház-alapítási szándékot, és az előzetes alapítás tényét feljegyeztetik az ingatlan-nyilvántartásban. Az alapmegállapodás 6. pontjának módosítása szerint a leendő vevők részére a telekhányadokat oly módon kell értékesíteni, hogy abból a tulajdonosok részére (a felperes által megvásárolt tulajdoni hányad, valamint a földszinti garázs telekhányadát képező és az I. rendű alperes tulajdonában maradó tulajdoni hányad, továbbá a földszinti lakás, iroda telekhányadát képező, a III. rendű alperes tulajdonában maradó tulajdoni hányad figyelembe vétele nélkül) fix 40 000 000 forint árbevétel jusson, amire a beruházó kötelezettséget vállalt.

[5] Az alapmegállapodásnak megfelelően 2016. szeptember 13-án a peres felek között létrejött az adásvételi, vételi és eladási jogot alapító szerződés. Megállapodtak, hogy a szerződés hatályba lépésének napja az ingatlanon álló felépítmény lebontását követően, annak beépítetlen területté minősítéséről szóló ingatlan-nyilvántartási bejegyző határozat keltének napja. A szerződés szerint az I. rendű alperes az ingatlanból őt megillető tulajdoni hányad egy részét a megfizetett 10 000 000 forint vételáron eladta a felperesnek, míg a II. rendű alperes lemondott a haszonélvezeti jogáról. A II. rendű alperes az ingatlanból a bontást követően megillető tulajdoni hányadára, a III. rendű alperes pedig a tulajdoni hányada meghatározott részére vételi jogot alapított a felperes javára a 2016. szeptember 30. és 2019. szeptember 30. közötti időtartamra. A vételi jog gyakorlásának feltétele volt, hogy a birtokba adás napját vagy az építési engedély jogerőre emelkedésének napját követő 36 hónapon belül a megállapodás a tulajdonosok súlyos szerződésszegésére vagy nekik felróható lehetetlenülésére tekintettel megszüntetésre kerül.

[6] Az alperesek 2016. szeptember 13-án a felperes birtokába adták az ingatlant, aki az azon lévő felépítményt elbonttatta. A felperes tulajdonjogát, vételi jogát, valamint a II. és III. rendű alperes eladási jogát az ingatlanügyi hatóság bejegyezte és a bontás tényét, valamint a korábbi társasház megszüntetését is átvezette az ingatlan-nyilvántartáson. A felépítendő társasház építési engedélye 2016. november 15-én jogerőre emelkedett.

[7] A felperes időközben - még 2016. június-július folyamán - előzetes megállapodásokat kötött a leendő társasházban meghatározott lakások és parkolók kivitelezésére a potenciális vevőkkel, illetve megrendelőkkel. E megállapodásokban rögzítették, hogy a végleges vállalkozási szerződéseket az építési engedély felperes általi kézhezvételét követően kötik meg, és ezzel egyidejűleg hozzák létre a telekrészekre a tulajdonosokkal az ingatlan-adásvételi szerződéseket. Az ingatlanra a felperessel előzetes megállapodásokat kötő személyeken kívül mások is érdeklődtek. Egyikük utóbb arra hivatkozással, hogy a szerződést nem sikerült időben megkötni, elállt a vételi szándékától.

[8] A felperes 2017. január 17-én a telekre vonatkozó adásvételi szerződések megkötéséhez megküldte az alperesek jogi képviselője részére az előzetes megállapodásokkal érintett személyek személyes adatait, kérve a szerződések előkészítését. Kérését másnap megismételte. Az érdeklődők egyike a felperes útbaigazítása alapján 2017. január 25-én közvetlenül kérte az alperesek jogi képviselőjétől az adásvételi szerződés tervezetét. Az alperesek jogi képviselője az adásvételi szerződés tervezeteket az alperesek elzárkózása miatt nem készítette el.

[9] A felek jogi képviselője, illetve a felperes ügyvezetője között 2017 januárjában több e-mail váltás - valamint a jogi képviselők között személyes egyeztetés is - történt a társasház alapító okirata tervezetével összefüggésben, amelynek véglegesítését az alperesek jogi képviselője vállalta.

[10] Az alperesek 2017. január 10-én kelt levelükben jelezték, hogy az elmúlt időszakban kialakult helyzetre tekintettel és egyéb szabályozási kérdés elmaradása miatt a felek közötti megállapodások további kiegészítésre szorulnak. Javasolták, hogy a felperes adjon fizetési garanciát a vételár-bevételre. Az I. rendű alperes 2017 januárjában személyesen kereste meg az egyik potenciális vevőt azzal, hogy fenntartásai vannak a társasház megvalósulásával kapcsolatban, a felperesnek ugyanis nincsenek meg az anyagi feltételei a ház felépítésére.