17/1999. (XI. 18.) NKÖM rendelet

a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény végrehajtásáról

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló - többször módosított - 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) 87. §-ában kapott felhatalmazás alapján a következőket rendelem el:

A rendelet hatálya

1. § E rendelet rendelkezéseit

a)[1] az állam tulajdonában álló és az 1. számú mellékletben felsorolt költségvetési szervek (a továbbiakban: költségvetési szerv) vagyonkezelésében lévő - e költségvetési szervekkel szolgálati, köztisztviselői, közalkalmazotti jogviszonyban, valamint munkaviszonyban és más címen foglalkoztatási jogviszonyban lévők elhelyezéséhez szükséges - lakás (a továbbiakban: lakás) bérletére és elidegenítésére, továbbá nem lakás céljára szolgáló helyiség (a továbbiakban: helyiség) elidegenítésére kell alkalmazni;

b) az önkormányzati lakásokra fennálló bérlőkiválasztási jog gyakorlása során úgy kell alkalmazni, hogy a költségvetési szerv a bérlő személyére és a szerződés időtartamára javaslatot tesz a bérbeadónak. A bérlőkijelölési jog gyakorlására - a lakbér mértéke és az Lt. 6-18. §-aiban meghatározott jogok, kötelezettségek kivételével - e rendelet előírásait kell alkalmazni.

A LAKÁSBÉRLET SZABÁLYAI

Bérleti jogviszony létesítése, a felek jogai és kötelességei

2. § (1) A lakás a költségvetési szervvel szolgálati (köztisztviselői vagy közalkalmazotti) jogviszonyban álló személynek adható bérbe.

(2) Ha az ilyen személynek vagy vele közös háztartásban élő házastársának, kiskorú gyermekének a munkahellyel azonos településen önálló lakása van, részére lakás csak akkor adható bérbe, ha a lakása a szolgálati jogviszonyával összefüggő feladatára tekintettel nem minősül megfelelőnek.

(3) A lakásra a bérleti szerződést a költségvetési szerv köti meg, illetve gyakorolja a lakásra fennálló bérlőkiválasztási vagy bérlőkijelölési jogot.

(4) A költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló házastársak részére csak egy lakás adható bérbe.

3. § (1) A bérleti szerződés csak a szolgálati jogviszony fennállásáig, illetőleg ennél rövidebb határozott időtartamra köthető.

(2) Nem teljesíthető a lakás bérbeadása iránti kérelme annak, aki:

a) a költségvetési szervtől korábban kapott lakásban jogcím nélküli lakáshasználót hagyott vissza, és elhelyezéséről nem gondoskodott;

b) lakásbérleti jogviszonyáról a költségvetési szerv javára 1994. január 1-jét megelőzően pénzbeli térítés ellenében lemondott, vagy ezt követően a bérleti szerződés közös megegyezéssel történt megszüntetéséért pénzbeli térítést kapott;

c) a munkahellyel azonos településen lévő magasabb komfortfokozatú vagy nagyobb szobaszámú lakását pénzbeli térítés ellenében alacsonyabb komfortfokozatú vagy kisebb szobaszámú lakásra cserélte (kivéve, ha a lakásigénylést a családtagok számában történt változás indokolja);

d) a bérbeadás szempontjából lényeges tény, körülmény, elhallgatásával vagy valótlan tény, körülmény állításával a költségvetési szervet megtévesztette.

4. § (1) A bérlő a lakásba más személyt - a házastársa és kiskorú (örökbefogadott, mostoha- és nevelt) gyermeke, valamint a befogadott gyermekétől az együttlakás ideje alatt született unokája kivételével - csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be. A hozzájárulás csak határozott időre, legfeljebb a bérleti jogviszony fennállásának időtartamáig adható. Ezek lejártakor a bérlő köteles gondoskodni arról, hogy a befogadott személy a lakásból kijelentkezzen, és azt a megadott határidőre elhagyja.

(2) A költségvetési szerv nem adhat hozzájárulást a lakás (a lakás egy része) albérletbe adásához, vagy másnak a használatába adásához, a lakásbérleti jog folytatására irányuló tartási szerződéshez.

(3) A lakás bérleti joga nem folytatható, a lakásra - a 2. § (4) bekezdésében foglalt eset kivételével - bérlőtársi jogviszony nem létesíthető.

Elhelyezés vállalása

5. § (1) A volt bérlő a bérleti szerződés megszűnése után csak akkor tarthat igényt elhelyezésre, ha a lakásba költözés előtt határozatlan időre bérbe adott lakást bocsátott a költségvetési szerv rendelkezésére. A lakás bérlőjének házastársa a házasság jogerős felbontása után a költségvetési szervvel szemben elhelyezésre, pénzbeli térítésre igényt nem tarthat.

(2) A bérlő özvegye és kiskorú gyermeke a bérlő halála után - a lakásra fennálló rendelkezési jog megtartása mellett - legfeljebb 2 évig bérelheti a lakást a korábbi bérleti szerződésben foglalt feltételekkel, feltéve, hogy abban a bérlő halálának időpontjában életvitelszerűen lakott.

(3) A bérlő özvegye és kiskorú gyermeke a (2) bekezdés szerinti időtartam lejártával elhelyezési igény nélkül köteles a lakást elhagyni, kivéve, ha a lakásba költözés előtt határozatlan időre bérbe adott lakást bocsátottak a költségvetési szerv rendelkezésére, és ugyanazon vagy más településen önálló lakással nem rendelkeznek.

(4) A költségvetési szerv a vele legalább 10 éve szolgálati jogviszonyban álló bérlővel - annak nyugdíjba vonulásakor - másfél szobás lakásnál nem nagyobb lakásra a jogosult haláláig tartó bérleti szerződést köthet.

Lakbér mértéke

6. § (1) A lakások lakbérének mértékét a 2. számú melléklet tartalmazza.

(2) Ha a bérlő a lakást saját költségén a bérbeadóval kötött megállapodás alapján és a költségek megtérítése nélkül úgy alakítja át vagy korszerűsíti, hogy a lakás alapterülete vagy komfortfokozata megváltozik, a lakbér összege a lakásbérleti jogviszony megszűnéséig e jogcímeken nem módosítható.

(3) A bérbeadót az általa a bérlő részére nyújtott - a 2. számú mellékletben meghatározott - külön szolgáltatásokért a bérleti szerződésben (vagy külön megállapodásban) meghatározott díj illeti meg.

Lakáshasználati díj

7. § (1) A lakást jogcím nélkül használó a lakbérrel azonos összegű lakáshasználati díjat köteles fizetni a bérbeadónak.

(2) A jogcím nélküli használat kezdetétől számított 6 hónap elteltével - ha a jogcím nélküli lakáshasználó elhelyezésre nem tarthat igényt - a lakáshasználati díj a lakbér összegének kétszeresére, újabb 3 hónap elteltével a háromszorosára növekszik.

Lakáscsere feltételei

8. § (1) A lakások bérlői bérleti jogukat - a bérbeadó előzetes hozzájárulása alapján - egymással elcserélhetik.

(2) A feltétel bekövetkezéséig, illetőleg határozott időtartamra szóló lakásbérleti szerződés esetén a lakáscserével megszerzett másik lakásra is a feltétel bekövetkezéséig, illetőleg határozott időtartamra szóló szerződést kell kötni.

LAKÁSOK ÉS HELYISÉGEK ELIDEGENÍTÉSE

A lakás elidegenítésének feltételei

9. § (1) A lakás - a költségvetési szerv vezetője előzetes hozzájárulásával - a következő feltételek együttes fennállása esetén idegeníthető el:

a) a lakás a költségvetési szerv lakásgazdálkodási feladatainak ellátására feleslegessé vált, és

b) az épület és a hozzá tartozó földterület tulajdonjogi helyzete az ingatlan-nyilvántartásban rendezett.

(2) Nem idegeníthető el a lakás, ha az

a) a költségvetési szerv alapfeladatai ellátására szolgáló ingatlanon álló épületben van;

b) műemléképületben van, és a műemléki hatóság az elidegenítéshez nem járult hozzá;

c) az ingatlant (vagy a benne lévő lakást és helyiséget) elidegenítési és terhelési tilalom terheli.

(3) A bérbeadó költségére végzett átalakítás, felújítás vagy korszerűsítés esetén a lakás a munkák elvégzésétől számított 5 évig nem idegeníthető el.

(4) A bérlőkijelölési vagy a bérlőkiválasztási joggal terhelt önkormányzati tulajdonú lakások elidegenítése esetében is az (1)-(2) bekezdésekben foglalt rendelkezéseket kell alkalmazni.

10. § (1) Az elidegeníthető lakásra a bérlőt vagy hozzájárulásával egyenesági rokonát és örökbefogadott gyermekét elővásárlási jog illeti meg.

(2) Ha a jogosult az elidegeníthető lakásra nem él elővásárlási jogával, az általa lakott lakást a szolgálati jogviszony fennállása alatt, de legfeljebb az ajánlati kötöttség lejártától számított 5 év elteltéig harmadik személynek csak a bérlő írásbeli hozzájárulásával szabad elidegeníteni.

A vételár megállapítása és megfizetése

11. § (1) A lakás vételárát a hasonló adottságú lakások - ingatlanforgalmi szakértői véleménnyel meghatározott - helyi forgalmi értéke alapján, különösen

a) az épület településen belüli fekvése,

b) az épületben levő lakások száma, az épülethez tartozó földterület, a közös használatra szolgáló helyiségek és a közös használatra szolgáló területek nagysága,

c) az épület felszereltsége, műszaki állapota, építése, a felújítás óta eltelt idő,

d) a lakás alapterülete és komfortfokozata,

e) a lakottság ténye

figyelembevételével kell megállapítani.

(2) Ha a lakást a 10. § (1) bekezdése szerinti jogosult vásárolja meg, a vételár a üres, beköltözhető lakás forgalmi értékének 50%-a. A vételár megállapításakor az üres, beköltözhető lakás forgalmi értékéből le kell vonni a bérlő által a lakásra fordított és meg nem térített értéknövelő beruházásainak értékét.

(3) Az üresen, illetőleg harmadik személy részére lakottan elidegeníthető lakást pályázat útján kell értékesíteni. Ebben az esetben a lakást annak a pályázónak kell eladni, aki a helyi forgalmi értékhez viszonyítva a legmagasabb összegű vételi ajánlatot teszi.

12. § (1) Ha a lakást a 10. § (1) bekezdése szerinti jogosult vásárolja meg, a szerződés megkötésekor a vételár 10%-át egy összegben köteles megfizetni. A fennmaradó vételárhátralékra - a jogosultat kérelmére - havi egyenlő összegű, 25 évi részletfizetési kedvezmény illeti meg.

(2) Az adásvételi szerződés megkötésekor a vételár egy összegben történő megfizetése esetén a jogosultat a vételár teljes összege után 40% árengedmény illeti meg.

(3) A szerződés megkötését követően a vételárhátralék egy összegben történő megfizetése esetén a jogosultat a fennálló tartozásából 20% engedmény illeti meg.

(4) A jogosultat a szerződés megkötésétől számított 6 évig kamatfizetési kötelezettség nem terheli. E határidőt követő időszakra a jogosult a fennmaradó tartozás után évi 8% kamatot köteles fizetni.

(5) Az üresen, illetőleg harmadik személy részére lakottan értékesített lakás vevőjét az (1)-(4) bekezdésekben meghatározott kedvezmények nem illetik meg.

13. § (1) Ha a lakás elidegenítése részletfizetési kedvezménnyel történik, a vételárhátralék és járulékai erejéig a költségvetési szerv javára jelzálogjogot, valamint elidegenítési és terhelési tilalmat kell az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni.

(2) A vételárhátralék és járulékainak kiegyenlítése után az ingatlan elidegeníthető, a költségvetési szerv köteles intézkedni a jelzálogjognak, illetőleg az elidegenítési és terhelési tilalomnak az ingatlan-nyilvántartásból való törlése iránt.

14. § (1) A vevőt a törlesztési határidő elmulasztása esetén - legfeljebb 30 napos határidő kitűzésével - írásban kell felszólítani kötelezettsége teljesítésére azzal, hogy a felszólítás eredménytelensége esetén a részletfizetési kedvezményt elveszti, és a vételárhátralék megfizetése egy összegben esedékessé válik.

(2) Késedelme esetén a vevő a Polgári Törvénykönyv 301. §-ának (2) bekezdésében meghatározott késedelmi kamat megfizetésére köteles.

A lakás birtokbaadása

15. § (1) A költségvetési szerv az adásvételi szerződés megkötését követő 15 napon belül a lakást a vevő birtokába köteles adni. Az átadásra kerülő berendezések leltárát a birtokbaadásról készült jegyzőkönyvbe kell foglalni.

(2) Ha a társasház első közgyűlésének időpontja eltér a birtokbaadás időpontjától, a költségvetési szerv kezelési kötelezettsége az első közgyűlést követő hónap első napjával szűnik meg.

(3) A költségvetési szerv a kezelési kötelezettsége megszűnését követő 60 napon belül a (2) bekezdés szerinti időtartamra eső kezelői bevételekkel és kiadásokkal köteles írásban elszámolni a társasházközösséggel.

A helyiség elidegenítése

16. § (1) A költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló bérlőt a helyiségre elővásárlási jog illeti meg.

(2) A helyiségek elidegenítésére e rendeletnek a lakások elidegenítésére vonatkozó szabályait a következő eltérésekkel kell alkalmazni:

a) a helyiség vételára - a költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló bérlő által történő vásárlás esetén - a helyiség üres, beköltözhető forgalmi értékénél nem lehet magasabb;

b) a költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban nem álló személy részére pályázat útján, üres állapotban értékesített helyiség vételára a benyújtott legkedvezőbb ajánlat esetén az üres, beköltözhető forgalmi értéket meghaladhatja;

c) ha a gépkocsitárolás céljára szolgáló helyiséget a költségvetési szervvel szolgálati jogviszonyban álló bérlő vásárolja meg, az adásvételi szerződés megkötésekor a vételár legalább 50%-át köteles egy összegben megfizetni; a fennmaradó összeg megfizetésére legfeljebb 5 évi részletfizetési kedvezmény adható 10%-os kamat mellett;

d) ha a c) pont szerinti vevő az adásvételi szerződés megkötésekor a vételárat egy összegben megfizeti, vagy a vételár 50%-át meghaladó fizetést teljesít, a vételár, illetőleg a többletfizetés összege után a vevőt 20% engedmény illeti meg.

Az elidegenítéssel összefüggő egyéb rendelkezések

17. § (1) Az elidegenítésből származó bevételeket a költségvetési szervnek a vagyonkezelésében maradó lakások, helyiségek építésére, felújítására, korszerűsítésére, átalakítására, illetőleg lakáscélú támogatásra kell felhasználni.

(2) A lakás és helyiség e rendelet szerinti elidegenítéséből származó bevételből kell levonni

a) az épület elidegenítésre való előkészítésének,

b) a földrészlet megosztásának,

c) a forgalmi érték megállapításának,

d) a társasházzá történő alakításnak, és

e) az elidegenítés lebonyolításának

költségeit.

18. § Ez a rendelet a kihirdetését követő 15. napon lép hatályba.

Dr. Hámori József s. k.,

a nemzeti kulturális örökség minisztere

1. számú melléklet a 17/1999. (XI. 18.) NKÖM rendelethez[2]

A rendelet hatálya alá tartozó költségvetési szervek

2. számú melléklet a 17/1999. (XI. 18.) NKÖM rendelethez

I. A havi lakbér mértékének megállapítása

1. A havi lakbér mértéke tekintetében a hasonló adottságú önkormányzati bérlakásokra - a helyi önkormányzat rendeletében - meghatározott lakbér mértékét kell alkalmazni. Ennek hiányában a lakbér mértéke a következő:

a) összkomfortos lakás esetén: 50 Ft/m2,

b) komfortos lakás esetén: 45 Ft/m2,

c) félkomfortos lakás esetén 25 Ft/m2,

d) komfort nélküli lakás esetén: 15 Ft/m2.

2. A bérbeadó a havi lakbér mértékét a lakások településen belüli fekvése és műszaki állapota alapján 25%-kal növelheti.

3. A lakbér mértékét növelő tényezők:

a) zöldövezet,

b) a lakás olyan 1-6 lakásos lakóépületben van, amelyhez legalább 200 m2 nagyságú udvar vagy kert tartozik.

4. A lakbér több növelő tényező együttes figyelembevétele esetén sem haladhatja meg a 2. pontban megjelölt mértéket.

II. Külön szolgáltatások:

a) bútorhasználat,

b) vízellátás és csatornahasználat, illetve szennyvízelszállítás biztosítása,

c) felvonó használatának biztosítása,

d) kapunyitás,

e) központi fűtés és melegvízellátás,

f) közös használatra szolgáló helyiségekben lévő olyan berendezések használata, amelyek egyedi fogyasztása mérhető,

g) elektronikus távközlési hálózathoz (média) csatlakozás biztosítása,

h) megállapodás alapján nyújtott egyéb külön szolgáltatás.