BH+ 2012.10.435 Kétlakásos társasház működésére irányadó szabályok [2003. évi CXXXIII. tv. (továbbiakban: Tht.) 13. §].

A felperesek tulajdonosai a perbeli társasház ingatlanban lévő fszt. 2. szám alatti 65,08 m2 alapterületű lakásnak, a hozzátartozó, 2 db, összesen 13,94 m2-es tárolóval és a közös tulajdonból 440/1000 tulajdoni hányaddal. Az ingatlan fszt. 1. szám alatti, 65,66 m2-es lakása a közös tulajdonból 439/1000 tulajdoni hányaddal illetve az egy helyiségből álló 18,06 m2-es gépkocsitároló, a közös tulajdonból 121/1000 tulajdoni hányaddal a perben nem álló G. I. és G. I.-né tulajdonában áll.

Az 1990. július 30-án kelt társasházi alapító okirat L. és N/c. pontja alapján, a tulajdonostársak a maguk valamint a társasházi közösség képviseletével G. I.-nét bízták meg, az 1992. február 17-én tartott közgyűlésről készült jegyzőkönyv szerint.

G. I.-né 2008. február 19-én 14 órára közgyűlést hívott össze, amelyen a felperesek nem jelentek meg. Távollétükben négy napirendi pont alatt, a jelenlévők szavazatával több határozat született.

A felperesek pontosított keresetükben annak megállapítását kérték, hogy e határozatok nem létezőek, illetve, ha azokat a bíróság mégis létezőnek fogadná el, formai és tartalmi okokból is állapítsa meg érvénytelenségüket.

Az alperes a kereset elutasítását kérte.

Az elsőfokú bíróság ítéletével az 1-es és a 4-es napirendi pont alatt hozott, valamint a 3-as napirendi pontnak a fenntartási költség hátralékra és a hátralékkal kapcsolatos fizetési kötelezettségre vonatkozó határozat érvénytelenségét megállapította, ezt meghaladóan a keresetet elutasította.

Jogi álláspontja az volt, hogy a keresetet az alperes társasházra vonatkozó szabályokat tartalmazó 1990. július 30-án kelt, és a jelen per megindításáig sem módosított alapító okirat - mint a tulajdonostársak megállapodása - alapján kell elbírálni. Utalt arra, hogy az alperes társasházban mindössze két társasházi öröklakás van. Ebből következően, az alapításkor hatályban volt, a társasházról szóló 1977. évi 11. tvr. (a továbbiakban: Ttvr.) 20. §-a értelmében, a tulajdonostársak jogviszonyára, a Ptk. közös tulajdonra vonatkozó rendelkezései az irányadóak.

Az alapító okirat L, N, O pontja rendelkezik a társasházi határozathozatal rendjéről, a társasház képviseletéről és a közösségi határozatok megtámadásának szabályairól is. Miután az alapító okiratnak nincs közgyűlésre vonatkozó rendelkezése, továbbá arról sem szól, hogy a közösségi határozat meghozatalát ki és milyen módon kezdeményezheti, és a 2004. január 1-jén hatályba lépett, a társasházakról szóló 2003. évi CXXX. törvény (a továbbiakban: Tht.) szerint a tulajdonosok nem rendelkeztek arra vonatkozóan, hogy a társasház szervezetére, képviseletére a Tht. rendelkezéseit alkalmazzák, ezért a 2008. február 19-i összejövetelt nem lehet közgyűlésnek tekinteni, a hozott határozatok nem közgyűlési határozatok. Az alapító okirat L. pontja alapján, a közös képviselettel megbízott tulajdonostárs közgyűlés összehívására nem volt jogosult. A közösségi határozat meghozatalát azonban a Ptk.-nak a közös tulajdonra vonatkozó szabályai értelmében kezdeményezhette.

Az elsőfokú bíróság szerint a támadott határozatok, ha közgyűlési határozatoknak nem is tekinthetők, nem minősülnek nem létezőnek. Az alapító okirat értelmében közösségi határozatok, amelyek megtámadására az alapító okirat rendelkezéseket tartalmaz.

Az elsőfokú bíróság kifejtette: a perbeli összejövetelről felvett jegyzőkönyvnek az egyes napirendi pontok alapján rögzített részeiből csak azok a kitételek tekinthetők határozatnak, amelyek a társasházra illetve a tulajdonostársakra a jövőre vonatkozóan kötelezettségeket írnak elő, vagy azok kötelezettség-vállalásait fogalmazzák meg. A tulajdonostársak véleménye, a múltbeli történések rögzítése és értékelése ilyennek nem minősül.

Az elsőfokú bíróság az ítéletének tényállásában kiemelte a határozatként elfogadható mondatokat, és megállapította, hogy azok amiatt nem érvénytelenek, mert a társasháznak nincs a közgyűlés összehívására jogosult képviselője, illetve határozathozatalra hivatott közgyűlése.

Az elsőfokú bíróság a határozatokat tartalmilag vizsgálva, úgy ítélte, hogy az 1. napirendi pont alatt hozott az a döntés, amely a többségi tulajdonosokat a közös tulajdonon megépült, az elkülönült használatot biztosító téglafal-kerítés, a felpereseket az általuk kizárólagosan használt ingatlanrészen megépült terasz és pinceépítmény, továbbá fatároló elbontására kötelezi, érvénytelen. Ellentétes ugyanis az alapító okirat H. pontjában írt azzal a rendelkezéssel, miszerint a tulajdonostársak megállapodásuk keretei között jogosultak a telek és a közös tulajdonban álló épületrészek birtoklására és használatára. Az elsőfokú bíróság hangsúlyozta: a társasház tulajdonostársai a tulajdonszerzésüktől kezdődően, kerítéssel leválasztott területrészeket birtokoltak. A kialakult használati rend megváltoztatására, a kerítés és a felperesek kizárólagos használatában lévő területen álló építmények lebontására, csak az érintettek megállapodása vagy az alapító okirat módosítása esetén van lehetőség. A szavazattöbbséggel hozott, ismertetett közösségi határozat ezért, a felperesek, mint kisebbség jogos érdekét (a megállapodáson alapuló döntéshez való jogát) sérti. Az elsőfokú bíróság utalt arra is, hogy az alapító okirat G. pontja, az öröklakásban és a nem lakás céljára szolgáló helyiségben (tehát már meglevő építményben és nem a telken újonnan létesített építmény tekintetében) tervezett illetve végzett jogellenes építkezés esetére teszi lehetővé a jogellenes vagy hozzájárulás nélküli állapot megszüntetésének a kikényszerítését. Rámutatott arra is, hogy az alapító okirat N. pontja részletesen felsorolja azokat a kérdéseket, amelyekben mód van szavazattöbbséggel közösségi határozatot hozni. A bíróság szerint ebbe a körbe a jogellenes vagy hozzájárulás nélküli állapot megszüntetésének kikényszerítése nem tartozik bele. Úgy ítélte, hogy a felperesek által kizárólagosan használt területen történt építkezések, a tulajdonostársak megállapodása alapján kialakult használati-birtoklási viszonyokat nem érintette, és a tulajdoni hányadokra sem hatott ki.

A 2. napirendi pont alatt hozott, a többségi tulajdonosok részére, a közös tulajdonban álló ingatlanról való vízvételi lehetőség biztosítása végett, a társasházat szabályos vízbekötés és vízhasználat visszaállítására kötelező; a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában e munkálatok költségeinek viselését előíró; a vízóra és almérő óra felszerelésének kötelezettségét kimondó; e kötelezettség elmulasztása esetén a víz- és csatorna használati díjnak a bentlakók arányában történő felosztását elrendelő; az életvitelszerűen ott lakók számának nyolc napon belül a közös képviselőhöz történő bejelentésre kötelező határozat tekintetében az elsőfokú bíróság a keresetet elutasította. Az alapító okirat II. fejezet B/IV. alpontja alapján, amely szerint az ingatlan vízvezetéke a társasház tulajdonostársainak közös tulajdonába tartozik, úgy ítélte, hogy a többségi tulajdonostársak jogosultak igényelni az alapító okiratnak megfelelően a vízvezeték és vízhasználat visszaállítását, a vízfogyasztást mérő óra felszerelését. A bíróság hangsúlyozta azt is, hogy ikermérő kialakításával elkerülhető az elfogyasztott vízmennyiség költségeinek felosztásából eredő vita, a felperesek kisebbségi joga nem sérül az által, hogy szabályos mérésen alapuló vízvétel kerül kialakításra.