1977. évi 11. törvényerejű rendelet

a társasházról

Társasház létesítése

1. § (1) A társasház-tulajdon létrehozásához a tulajdonostársak alapító okiratba foglalt megállapodása és a társasház-tulajdonnak az ingatlannyilvántartásba (telekkönyvbe) való bejegyzése szükséges.

(2) Társasház-tulajdont erre a célra épített vagy már meglevő épületre lehet létesíteni, ha abban legalább két lakás van.

(3) Társasház-tulajdon esetében az épület meghatározott részei - különösen a lakások - a tulajdonostársak külön tulajdonában, az ingatlan egyéb részei pedig a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak.

2. § Közös tulajdon társasház-tulajdonná való átalakítását - bármelyik tulajdonostárs kérelmére - a bíróság is elrendelheti. Ebben az esetben az alapító okiratot a bíróság ítélete pótolja.

Alapító okirat

3. § Az alapító okirat tartalmát a tulajdonostársak állapítják meg; e törvényerejű rendelettől csak akkor térhetnek el, ha az az eltérést megengedi.

4. § (1) Az alapító okiratnak tartalmaznia kell:

a) a társasház-tulajdon alapítására vonatkozó megegyezést,

b) a tulajdonostársak megnevezését, a telek helyrajzi számát,

c) a közös tulajdonba kerülő épületrészek felsorolását,

d) az egyes tulajdonostársak külön tulajdonába kerülő lakások, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiségek meghatározását,

e) a közös tulajdonba kerülő épületrészekből és a telekből az egyes tulajdonostársakat megillető hányadot, illetőleg azt, hogy a telek az állam, társadalmi szervezet vagy szövetkezet tulajdonában van, és az erre vonatkozó rendelkezések szerint a tulajdonostársakat használati jog illeti meg,

f) az ingatlannyilvántartásról szóló jogszabályokban meghatározott egyéb adatokat és tényeket.

(2) Az alapító okiratban rendelkezni kell:

a) a közös tulajdonban álló épületrészek karbantartásával és felújításával kapcsolatos kötelezettségek teljesítéséről, az egyéb közös kiadások viseléséről, továbbá ezek megoszlásáról a tulajdonostársak között,

b) a társasházközösség ügyeit intéző szervekről, valamint ezek hatásköréről, jogairól és kötelezettségeiről,

c) a közgyűlés megtartásáról, összehívásáról, eljárásáról és határozat hozatalának módjáról,

d) a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság eljárásáról, különösen az elszámolási kötelezettség teljesítésének módjáról.

5. § (1) Az alapító okiratot közokiratba vagy ügyvéd által ellenjegyzett magánokiratba kell foglalni. Ha a társasház-tulajdon létesítésében állami szerv, társadalmi szervezet vagy szövetkezeti szerv érdekelt, az alapító okiratot annak jogtanácsosa is ellenjegyezheti.

(2) Nincs szükség az alapító okirat közokiratba foglalására, illetőleg ellenjegyzésére, ha azt jogi egyetemi végzettséggel rendelkező tulajdonostárs készítette.

6. § Az alapító okirat megváltoztatásához valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a változást be kell jelenteni az ingatlannyilvántartást vezető szervhez.

A társasháztulajdon

7. § (1) A társasházban levő lakások - a házfelügyelői lakás kivételével - a tulajdonostársak külön tulajdonában vannak (társasházöröklakás). Az alapító okirat úgy rendelkezhet, hogy a társasház nem lakás céljára szolgáló helyiségei is külön tulajdonban vannak.

(2) Az épületnek azok a részei, amelyek nincsenek külön tulajdonban, a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak. A tulajdonostársak közös tulajdonában van a telek is, kivéve ha azt használatba kapták.

8. § (1) A tulajdonost a társasház-öröklakásra és a külön tulajdonban levő, nem lakás céljára szolgáló helyiségre megilleti a birtoklás, a használat és a rendelkezés joga. A tulajdonos a társasház-öröklakásban és a nem lakás céljára szolgáló helyiségben építési munkát is végezhet, ha azonban a munka más társasház-öröklakások és nem lakás céljára szolgáló helyiségek tulajdonosainak jogát vagy jogos érdekét érinti, ki kell kérnie ezek hozzájárulását.

(2) A társasház-öröklakás, illetőleg a külön tulajdonban levő, nem lakás céljára szolgáló helyiség a közös tulajdonból a tulajdonostársat megillető tulajdoni hányaddal együtt önálló ingatlan.

(3) A társasház-öröklakásra a társasházban levő többi társasház-öröklakás tulajdonosát elővásárlási és előbérleti jog nem illeti meg; az e törvényerejű rendelet hatálybalépése után létrejövő alapító okirat az elővásárlási jog tekintetében eltérően rendelkezhet.

9. § A lakóépülethez tartozó telek és a közös tulajdonban álló épületrészek birtoklására és használatára - a jogszabályok és a hatósági rendelkezések, illetőleg a közgyűlés határozatának keretei között - a tulajdonostársak mindegyike jogosult; e jogát azonban egyik tulajdonostárs sem gyakorolhatja a többiek jogainak vagy jogos érdekeinek sérelmére.

10. § (1) A karbantartással és felújítással kapcsolatban a tulajdonosra háruló kötelezettségek

a) a társasház- öröklakás és a külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiség tekintetében a tulajdonost,

b) a közös tulajdonban álló épületrész tekintetében pedig - ha az alapító okirat eltérően nem rendelkezik - tulajdoni hányaduk arányában a tulajdonostársakat terhelik.

(2) A társasházzal kapcsolatos egyéb közös kiadások (kezelési és üzemeltetési költség stb.) - ha az alapító okirat eltérően nem rendelkezik - a tulajdonostársak között tulajdoni hányaduk arányában oszlanak meg.

11. §[1]

12. § A társasház-tulajdonra e törvényerejű rendeletben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv rendelkezéseit kell alkalmazni.

A társasházközösség ügyeinek intézése

13. § (1) A társasházközösség ügyeiben a tulajdonostársak közgyűlése, illetőleg a közös képviselő dönt.

(2) Az alapító okirat közös képviselő helyett intézőbizottság választását írhatja elő.

(3) Az alapító okirat előírhatja számvizsgáló bizottság létrehozását is, amely a társasházközösség gazdálkodását ellenőrzi.

14. § A közgyűlés határoz

a) a közös tulajdonban álló épületrészek felújításáról,

b) az alapító okiratban meghatározott körben a társasházzal kapcsolatos karbantartásról és az egyéb közös kötelezettségek vállalásáról,

c) a jogszabályok és a hatósági rendelkezések keretei között - a közös tulajdonban álló épületrészek birtoklásáról, használatáról és hasznosításáról, továbbá az esetleges közös bevételek felhasználásáról,

d) a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke és tagjai megválasztásáról, díjazásáról, visszahívásáról és lemondásának elfogadásáról,

e) a számvizsgáló bizottság tagjainak megválasztásáról, díjazásáról, visszahívásáról és lemondásának elfogadásáról,

f) a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság által előterjesztett költségvetés és elszámolás elfogadásáról, továbbá

g) azokról az egyéb kérdésekről, amelyeket az alapító okirat a közgyűlés hatáskörébe utal.

15. § (1) A közgyűlést - a szükséghez képest, de évente legalább egyszer - a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság hívja össze. A közgyűlés összehívását - fontos okból - bármelyik tulajdonostárs kérheti. A kérelem nem teljesítése esetén a közgyűlést a tulajdonostársak egyharmada által megbízott személy hívja össze.

(2) A közgyűlés határozatképességéhez a tulajdonostársak - tulajdoni hányaduk arányában számított - legalább kétharmadának jelenléte szükséges. Ha a közgyűlés határozatképtelen volt, a megismételt közgyűlés - a jelenlevő tulajdonostársak arányára tekintet nélkül - határozatképes.

(3) A közgyűlés határozatait szavazattöbbséggel hozza; a szavazati jog a tulajdonostársakat tulajdoni hányaduk arányában illeti meg. Szavazategyenlőség esetén a közgyűlés által a tulajdonostársak közül esetenként választott elnök szavazata dönt.

16. § Ha a közgyűlés határozata a jogszabályt vagy az alapító okirat rendelkezését sérti, illetőleg a kisebbség jogos érdekeinek lényeges sérelmével jár, a határozat érvénytelenségének megállapítása iránt - a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül - bármelyik tulajdonostárs a, bírósághoz fordulhat. A bírósági eljárás a határozat végrehajtását nem gátolja, a bíróság azonban a végrehajtást indokolt. esetben felfüggesztheti.

17. § (1) A közgyűlés hatáskörébe nem tartozó ügyekben a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság dönt. Az intézőbizottság a döntéseit szavazattöbbséggel hozza.

(2) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság a közgyűlésnek köteles elszámolni.

(3) A számvizsgáló bizottság a közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság ügyintézését bármikor ellenőrizheti. Ha az ügyek intézése a társasházközösség érdekeit sérti, összehívhatja a közgyűlést, és javaslatot tehet a szükséges intézkedésekre.

(4) A közös képviselőt, az intézőbizottság elnökét és tagjait, továbbá a számvizsgáló bizottság tagjait a közgyűlés bármikor visszahívhatja.

18. § (1) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke képviseli a társasházközösséget harmadik személyekkel szemben, valamint bíróságok, hatóságok és más szervek előtt.

(2) A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke - a társasházközösség ügyeiben eljárva - a tulajdonostársak nevében jogokat szerezhet, és kötelezettségeket vállalhat.

(3) Az (1)-(2) bekezdésben meghatározott jogkör korlátozása harmadik személyekkel szemben hatálytalan.

19. § A közös képviselő, illetőleg az intézőbizottság elnöke képviseli a társasházközösséget az alapító okiratban, valamint a közgyűlés határozatában meghatározott kötelezettségét nem teljesítő tulajdonostárs ellen indított bírósági eljárásban, továbbá akkor is, ha valamelyik tulajdonostárs a közgyűlési határozat érvénytelenségének megállapítása iránt indított pert.

20. § Ha a társasházban legfeljebb hat társasház-öröklakás van, a 13-19. § rendelkezései helyett a Polgári Törvénykönyvnek a közös tulajdonra vonatkozó rendelkezéseit kell alkalmazni. Ilyen esetben az alapító okiratban a 4. § (2) bekezdésének b)-d) pontjában foglaltakról nem kell rendelkezni.

Vegyes és hatálybaléptető rendelkezések

21. § A társasház-tulajdon megszüntetéséhez valamennyi tulajdonostárs hozzájárulása szükséges; a megszüntetést be kell jelenteni az ingatlannyilvántartást vezető szervhez.

22. § A törvényerejű rendelet rendelkezéseit megfelelően alkalmazni kell a társasüdülőkre és a társasgarázsokra, valamint az egyéb épületekre is, amelyek egyes részei a tulajdonostársak külön tulajdonában, más részei pedig a tulajdonostársak közös tulajdonában vannak.

23. § Az állampolgárok lakás- és üdülőtulajdonának mértékére, továbbá az általuk építhető lakás, üdülő és nem lakás céljára szolgáló helyiség nagyságára vonatkozó rendelkezéseket a társasházakra is alkalmazni kell.

24. § (1) E törvényerejű rendelet 1977. július hó 1. napján lép hatályba; egyidejűleg az 1924. évi XII. törvény, az 1972. évi 31. törvényerejű rendelet 48. §-ának (2) bekezdése, továbbá a 4360/1948. (IV. 25.) Korm. számú rendelet hatályát veszti.

(2) E törvényerejű rendeletet a hatálybalépése előtt létesített társasházakra is alkalmazni kell. A társasház-tulajdon ingatlannyilvántartásba (telekkönyvbe) való bejegyzésének elmaradása azonban a már meglevő társasháztulajdon fennállását nem érinti.

(3) Ha a törvényerejű rendelet hatálybalépésekor fennálló alapító okirat a törvényerejű rendelet olyan rendelkezésével ellentétes, amelytől a felek nem térhetnek el, az alapító okirat rendelkezésének helyébe a törvényerejű rendelet szabálya lép.

(4) E törvényerejű rendelet rendelkezései nem érintik

a) a lakásfenntartó- és lakásépítő szövetkezetekre, továbbá

b) a társasházépítés szervezésére, lebonyolítására, segítésére, támogatásának pénzügyi feltételeire, műszaki tervezésére, kivitelezésére és műszaki ellenőrzésére vonatkozó jogszabályok hatályát.

Losonczi Pál s. k.,

a Magyar Népköztársaság Elnöki Tanácsának elnöke

Cseterki Lajos s. k.,

a Magyar Népköztársaság Elnöki Tanácsának titkára