EH 2005.1313 A jogszerű felmondás a bérleti jogviszonyt megszünteti és ezért a bérlő köteles a lakást a bérbeadónak visszaadni. Az erre vonatkozó bérbeadói igényérvényesítés nincs határidőhöz kötve, ezért a hátralék megfizetése utáni perindítás rendeltetésellenes joggyakorlásra hivatkozással a kiürítési kereset elutasítását nem eredményezi [1993. évi LXXVIII. tv. 2. §, 17. §, 23. §, 25. §].
Az alperes bérelte a felperes Önkormányzat tulajdonában álló perbeli lakást. Az alperes a 2005. október 1. és 2001. szeptember 30. közti időszakban felhalmozott 113 162 forint bérleti és közüzemi díjhátralékot a 2001. november 21-én átvett felperesi felszólítás ellenére sem fizette meg, ezért a felperes a bérleti szerződést a 2001. december 4-én kelt, az alperes által a következő napon átvett jognyilatkozatával 2002. január 31. napjára felmondta.
Az alperes a lakást nem ürítette ki. A 2002 májustól 2003. március 31-éig terjedő időszakban újabb díjhátraléka keletkezett. A felperes ezért a 2003 márciusában előterjesztett keresetében felmondása érvényességének megállapítását és az alperesnek a lakás kiürítésére kötelezését kérte. További kereseti kérelme 79 896 forint díjhátralék megfizetésére irányult, melyet az eljárás folyamán az időközben keletkezett tartozásra tekintettel 111 894 forintra és ennek 2004. április 15-től számított késedelmi kamataira emelt fel.
Az elsőfokú bíróság ítéletével kötelezte az alperest, hogy a perbeli lakást elhelyezési igény nélkül 15 napon belül ürítse ki és bocsássa a felperes birtokába.
Kötelezte az alperest, hogy fizessen meg a felperesnek 111 894 forint tőkét és ennek 2004. április 15. napjától a kifizetésig járó, a mindenkori költségvetési törvényben meghatározott mértékű késedelmi kamatát. A bíróság az alperes részére részletfizetést engedélyezett.
Az ítélet indokai szerint a felperes az 1993. évi LXXVIII. tv. (Ltv.) 25.§-ának (1) és (2) bekezdésében foglaltak megtartásával mondta fel az alperes bérleti jogviszonyát, ezért az, 2002. január 31. napjával megszűnt. Az alperes, mint a lakás jogcím nélkül használója a felperes részére a lakásra megállapított lakbérrel azonos mértékű használati díj megfizetésére köteles.
Az alperesnek a kiürítés iránti kereset elutasítására irányuló fellebbezése alapján eljáró másodfokú bíróság az elsőfokú ítélet nem fellebbezett részét nem érintette, fellebbezett részében megváltoztatta, és a lakás kiürítése iránti keresetet elutasította.
Megállapította, hogy a lakás kiürítése iránti per megindításáig az alperes a felmondásban közölt díjhátralékot megfizette. Mivel a bérlő fizetési készséget mutatott, a tartozást a felmondás közlése után, de még a kiürítési per megindítását megelőzően kiegyenlítette, a lakás kiürítését elrendelő döntés sérti a Ptk. 4. §-ának (1) bekezdésében foglalt együttműködés és rendeltetésszerű joggyakorlás elvét. A jogviszony megszűnésétől a kiürítési per megindításáig eltelt egyéves időszakra is figyelemmel arra következtetett, hogy a bérbeadót nem érte jelentős sérelem és a mulasztás pótlása következtében annak jogkövetkezményeit nem kívánta érvényesíteni. Rámutatott azonban arra, hogy az újabb hátralék keletkezése újabb felszólítás és felmondás alapja lehet.
A jogerős ítélet megváltoztatása érdekében a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet. Előadta, hogy jogszerű felmondása a bérleti jogviszonyt megszüntette, ezt a hátralék későbbi megfizetése nem érintette. A megszűnt bérleti jogviszony csak újabb, írásban megkötendő bérleti szerződéssel "állítható helyre". Az ezzel ellentétes álláspontot tartalmazó jogerős ítélet az Ltv. 23. §-ának (1) bekezdésében, 2. § (5) bekezdésében, 25. §-ának (1) bekezdésében, valamint a Pp. 206. §-ának (1) bekezdésében foglaltakat sérti.
Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására irányult.
A Legfelsőbb Bíróság a jogerős ítéletet a felülvizsgálati kérelem Pp. 275. § (2) bekezdésében meghatározott korlátai között vizsgálva megállapította, hogy az az alábbiak következtében alapos.
Az Ltv. 24. §-ának (1) bekezdése szerint a bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg. Az ilyen esetben irányadó Ltv. 25. §-ának (1), (2) és (5) bekezdése értelmében a bérbeadó a lakásbérleti szerződést jogszerűen mondta fel, ezáltal a lakásbérleti szerződés az Ltv. 23. § (1) bekezdésének c) pontjában meghatározott okból megszűnt. Ennek következménye, hogy a bérlő az Ltv. 17. §-a (1) bekezdése értelmében köteles a lakást és a lakásberendezéseket rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban a bérbeadónak visszaadni. A díjhátralék későbbi megfizetése a bérleti szerződést írásbeli megállapodás hiányában nem hozta létre. Az, hogy a bérbeadó felperes a lakás kiürítése iránti pert a szerződés megszűnését követő egy évvel később indította meg nem értékelhető akként, hogy a bérbeadó eltekintett a szerződés megszűnésének jogkövetkezményeitől, és az igény ekkénti érvényesítése nem minősül rendeltetésellenes joggyakorlásnak. Miután a 2001. december 4-i felmondás következtében a lakásbérleti szerződés a felmondási idő lejártával 2002. január 31. napján megszűnt, ezt követően pedig a felek a lakásbérleti jogviszonyt nem állították helyre és új szerződést sem kötöttek, nincs helye ismételt felmondásnak.
A Legfelsőbb Bíróság a kifejtett indokok alapján megállapította, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt anyagi jogi szabályokat megsértette, ezért azt a felülvizsgálattal érintett részében hatályon kívül helyezte, és az elsőfokú bíróság ítéletét hagyta helyben.