BH 2006.11.359 A helyiségbérleti jogviszonyban a szerződés módosításának elsődleges indoka a díjnak a piaci viszonyokhoz való alakítása - A szerződési szabadságnál fogva a felek a szerződésüket módosíthatják, így a jogutód személyének meghatározása mellett annak eltérő tartalmat is adhatnak [Ptk. 241. §; 1993. évi LXXVIII. tv.].

A bérbeadó házkezelőség és a bérbevevő vállalat 1965. március 20-án kötöttek bérleti szerződést a perbeli budapesti ingatlanban lévő fszt. 1. szám alatti üzlethelyiségre. A használati jog átadására vonatkozó elhelyező hatósági engedély alapján a bérbeadó 1991. július 18-án a P. Rt. bérlővel kötött bérleti szerződést az üzlethelyiségre. Ez a szerződés tartalmazza a bérlő nyilatkozatát, miszerint a díjat nem fogadja el. A díj meghatározását a felek 1991. november 18-ai bérleti szerződése 1991, augusztus 8-ától 3120 forint/m2/év összegben határozta meg. A felperes mint bérbeadó és a korábbi bérlő jogutódjaként az alperes mint bérlő 1998. szeptember 30-án helyiségbérleti szerződés bérleti jogviszony folytatása elnevezéssel kötöttek szerződést. Ebben a bérbeadó a 1148 m2 alapterületű helyiségcsoportot 1998. szeptember 1-jétől határozatlan időre adta bérbe az alperesnek. A díjat 3432 forint/m2/év + áfa összegben állapították meg és rögzítették, hogy a bérbeadó a díjat évente a KSH által megadott fogyasztói árindex felével jogosult növelni.

A felperes jogelődje mint bérbeadó és a P. Rt. mint bérlő között 1992. május 6-án jött létre bérleti szerződés a perbeli ingatlanban lévő 55 m2 alapterületű helyiségre, melyben 3120 forint/m2/év összegben határozták meg a bérleti díjat. A szerződés 20. pontja szerint az IKV további lakbéremelést csak központi (állami) intézkedésre tesz.

A felperesnek a bérleti díj felemelésére vonatkozó indítványát az alperes nem fogadta el, ezért a felperes a 2001. szeptember 14-én előterjesztett keresetében a bérleti díj felemelését kérte. A kereset jogalapjaként a Ptk. 241. §-át jelölte meg és arra hivatkozott, hogy az 1991. évi szerződéskötés óta a gazdasági viszonyok megváltoztak, a bérbeadás rendszere átalakult, ugyanakkor elmaradt a díjnak a piaci viszonyokhoz történő igazítása, ami sérti a felperes gazdasági érdekeit.

Az elsőfokú bíróság a felperes felemelt keresetének helyt adva ítéletében megállapította, hogy a peres felek jogelődei között 1965. március 20-án létrejött és többször módosított, a perbeli 1148 m2-es üzlethelyiségre vonatkozó bérleti szerződésben a fizetendő évi bér nettó összege m2-enként 2001. szeptember 14-étől december 31-éig 6120 forint, 2002-ben 6480 forint, 2003-ban 6840 forint, 2004-ben 7200 forint, a 240 m2-es pincetérre nézve, míg 2001. szeptember 14-étől december 31-éig 19 176 forint, 2002-ben 20 340 forint, 2003-ban 21 432 forint, 2004-ben 22 560 forint a 908 m2-es földszinti, félemeleti és emeleti üzletrészre vonatkozóan. Kötelezte az alperest, hogy 15 napon belül fizessen a felperesnek 3 329 637 forint és 14 142 339 forint bérhátralékot. Megállapította, hogy a felperesi megbízott jogelődje és az alperes között 1992. május 6-án létrejött és a perbeli ingatlanban lévő 57 m2-es bérleményre vonatkozó bérleti szerződésben az évi bér nettó összege 2004. június 28-ától 16 920 forint/m2.

Az elsőfokú ítélet indokai szerint a felek az 1998. évi bérleti szerződésben csak a jogutódlás tényét rögzítették. Az 1991. évi szerződéskötés során az akkor hatályos helyiségbérleti szabályok szerint a díjban szabadon nem állapodhattak meg. A piacinál lényegesen alacsonyabb, az alperes által is a piaci díjak negyedére becsült bérleti díj sérti a felperes lényeges és jogos érdekeit, ezért a szakértői véleményben meghatározottak alapulvételével mindkét bérleménycsoportra vonatkozóan módosította a szerződést.

Az alperes fellebbezése alapján a másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatta, és a felperes felemelt keresetét elutasította.

A másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletben alapul vett tényállást kiegészítve megállapította, hogy az alperes jogelődje a perbeli ingatlanon 1991. évben 64 millió forintot meghaladó összegű átalakítást végzett, majd 2003-ban újabb nagy értékű beruházás készült, 42 millió forintot meghaladó összegben. Azt az álláspontot foglalta el, hogy korábban a felek között a díj mértéke vitás volt, mely vita lezárásaként jött létre az 1998, szeptember 30-ai szerződés teljesen új tartalommal. Ebben a szerződésben a felek a díjat felemelték, rendelkeztek a bérlők költségeiről, és a szerződés tartalmazta a díj valorizációját is. A felperes ezért nem az 1991. évi, hanem ezen később született bérleti szerződés módosítása iránt terjeszthette elő keresetét, melynek megalapozásához a Ptk. 241. §-ában meghatározott feltételek meglétét nem tudta bizonyítani. A felperes már az 1995. évben is a piaci bér igényével lépett fel, mely törekvése nem vezetett eredményre, ezért a szerződés módosítása érdekében nem hivatkozhat a piaci viszonyok változására. A kiegészített tényállás alapján a bíróság arra következtetett, hogy a felek az 1998. évi szerződésben az alperesi beruházások figyelembevételével, közös megegyezéssel tértek el a piaci bértől. Ez a szerződés módosításával nem korrigálható.

Az 55 m2-es helyiség bérleti díjának felemelésére vonatkozó kereset elutasítását a másodfokú bíróság azzal indokolta, hogy azt a felek a szerződés 20. pontjában kizárták. Az eredetileg nem piaci viszonyok között kötött szerződés piaci viszonyokhoz igazítására pedig a szerződés módosításával a bíróságnak nincs jogosultsága.

A jogerős ítélet megváltoztatása és az elsőfokú ítélet helybenhagyása érdekében a felperes terjesztett elő felülvizsgálati kérelmet, másodlagosan a támadott ítélet hatályon kívül helyezését, és az elsőfokú bíróság új eljárásra utasítását kérte. Sérelmezte a tényállásnak az alperesi beruházások összegével való kiegészítését és előadta, hogy az alperes a szakértőnek "bemondott" összegeket nem is kívánta bizonyítani. Vitatta az 1998. szeptember 30-ai szerződés új szerződéskénti minősítését és az ezt alátámasztó indokokat. Állította, hogy a legutolsó szerződésben írt bérleti díjak nem feleltek meg a piaci viszonyoknak, ezért a szerződés módosításának helye volt. A kérelmező szerint a jogerős ítélet ellentétes az 1993. évi LXXVIII. tv. (Ltv.) 41. §-ában és a 8/1995. (II. 22.) AB határozatban foglaltakkal, ütközik a Ptk. 205. §-ával és a Bírósági Határozatok 1995. évi 42. számú határozatában kifejtett elvekkel, így a Ptk. 216. § (1) bekezdésében, 217. § (1) és (2) bekezdésében és 241. §-ában foglaltakkal. Az ítélet jogsértéseként felhívta még a Ptk. 99. §-át és 423. §-át is.

Az alperes felülvizsgálati ellenkérelme a jogerős ítélet hatályában fenntartására és a felperes perköltségben való marasztalására irányult. Előadta, hogy az 1998. szeptember 30-ai szerződés nem csak a felek személyében bekövetkezett változást tartalmazta. A szerződés a helyiségbérlet megváltozott jogszabályi rendelkezésein alapulva a felek jogait és kötelezettségeit a korábbiakhoz képest eltérően szabályozta. A szerződéskötés időpontjában a felek piaci környezetben fejezték ki szabad ügyleti akaratukat, a szerződéskötés mögötti, a szerződésben meg nem nyilvánuló gazdasági megfontolások pedig a szerződés módosítása szempontjából közömbösek. A felperes a szerződésmódosítás azon feltételét miszerint 1998 szeptemberét követően mintegy árrobbanás következett be a helyiségbérleti díjakban, nem bizonyította.