BH+ 2013.12.502 Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény 62. §-án alapuló törlési perben nem alkalmazhatók a Pp. 371. §-a szerinti végrehajtási igényper szabályai, hiszen mindkét pertípusban más a bizonyítás iránya és tartalma [1952. évi III. tv. 3. § (3) bek., 1952. évi III. tv. 270. § (2) bek., 1952. évi III. tv. 275. § (3) bek., 1952. évi III. tv. 275. § (4) bek., 1952. évi III. tv. 275. § (5) bek., 1952. évi III. tv. 371. §, 1997. évi CXLI. tv. 62. § (1) bek.].

A felülvizsgálati kérelem elbírálása szempontjából irányadó tényállás szerint a perbeli ingatlannak korábban a perben nem álló R. Z. és R. Z.-né voltak a tulajdonosai, egymás között 1/2-1/2 arányban. A tulajdonosok az ingatlant a 2006. július 5-én kelt adásvételi szerződéssel - 15 millió forint vételár ellenében - eladták a felpereseknek. A szerződő felek megállapodtak abban, hogy a vételárból a felperesek 4 millió forintot a szerződés megkötésekor fizetnek meg, a fennmaradó 11 millió forintot pedig legkésőbb 2006. július 30-ig egyenlítik ki, az X Bank Rt. által folyósított kölcsönből. Az eladók a vételár teljes kiegyenlítéséig fenntartották tulajdonjogukat, hozzájárultak a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének ingatlan-nyilvántartásba történő feljegyzéséhez, és kötelezettséget vállaltak arra, hogy a szerződés aláírásával egyidejűleg ügyvédi letétbe helyezik a felperesek tulajdonjogának bejegyzéséhez szükséges nyilatkozatot. A felperesek a földhivatalhoz a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelmüket 2006. július 24-én terjesztették elő. A földhivatal 38.475/2006.07.24. sz. alatt iktatta a kérelmet, majd széljegyezte azt, és ugyanezen számú egyszerűsített határozatával a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét feljegyezte. Tekintettel arra, hogy a kérelem a tulajdonjog bejegyzésére irányult, a tényfeljegyzéssel az ügyet nem intézte el, hanem a bejegyzési engedély megadásáig az iratokat nyilvántartásba helyezte.

Az alperes önkormányzattól 2006. október 6-án 41.324/2006.10.06. alatt széljegyzett hatósági megkeresés érkezett a földhivatalhoz, melyben az alperes 1 451 520 forint adóhátralék és járulékai erejéig végrehajtási joga bejegyzését kérte R. Z. tulajdoni hányadára. Ugyanezen a napon az alperes egy másik, 41.325/2006.10.06. számon széljegyzett megkeresést is benyújtott a földhivatalhoz, amelyben 26 598 forint adótartozás és járulékai erejéig jelzálogjog bejegyzését kérte R. Z. tulajdoni hányadára.

A földhivatal a végrehajtási jogot és jelzálogjogot bejegyezte az ingatlan-nyilvántartásba, R. Z. tulajdoni hányadára. A földhivatal határozataival szemben a felperesek fellebbezést terjesztettek elő. A megyei földhivatal 30.091/4/2007. sz. határozatával az elsőfokú földhivatal végrehajtási jogot és jelzálogjogot bejegyző határozatát megsemmisítette, megállapította, hogy a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét feljegyző 38.475/2006.07.24. sz. határozat törvénysértő. Az alperes a határozatok bírósági felülvizsgálatát kérte. A Megyei Bíróság 5.K.21.690/2007/9. sz. ítéletével a megyei földhivatal határozatát hatályon kívül helyezte és új eljárásra kötelezte. A megismételt eljárásban az első fokon eljárt földhivatal a végrehajtási jogot és a jelzálogjogot az ingatlan-nyilvántartásba ismét bejegyezte. A határozattal szemben a felperesek terjesztettek elő fellebbezést, amelyet a megyei földhivatal 30.057-3/2008. számú határozatával elutasított, helybenhagyva az első fokon eljárt földhivatal végrehajtási jogot és jelzálogjogot bejegyző határozatát és ismételten megállapítva, hogy a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényét feljegyző határozat törvénysértő.

Mivel az eladók időközben: 2007. január 29-én hozzájárultak a felperesek tulajdonjogának ingatlan-nyilvántartási bejegyzéséhez, 38.475/2006.07.24. szám alatt a felperesek tulajdonjoga egymás között 1/2-1/2 arányban, adásvétel jogcímén bejegyzést nyert az ingatlan-nyilvántartásba. A felperesek tulajdonjogát terheli az ingatlan 1/2 részére vonatkozóan az alperes javára bejegyzett végrehajtási jog és jelzálogjog.

A felperesek keresetükben a bejegyzett végrehajtási jog és jelzálogjog törlését kérték.

Arra hivatkoztak, hogy a jelzálogjog bejegyzés jogszabálysértően történt, mert a bejegyzéshez szükséges okiratok nem álltak rendelkezésre. Előadták továbbá, hogy az ingatlan-nyilvántartásban a sorrendiség érvényesül: a bejegyzéseket az iktatószámok sorrendjében kell teljesíteni, a végrehajtási jog és a jelzálogjog bejegyzésénél alkalmazott soronkívüliség nem törheti át a rangsor elvét, a rangsorban korábbi tulajdonjoguk a későbbi jogszerzést korlátozza.

További érveik szerint a végrehajtási jog bejegyzése jogszerűtlen. R. Z.-nak mögöttes felelőssége állt fenn az R. Bt. adótartozása miatt. R. Z. a betéti társaságból 2006. december 1-jén kilépett, ezt követően a Bt.-t felszámolták és 2008. augusztus 28-án törölték a cégjegyzékből. A felszámolás elrendelésekor a végrehajtási jog megszűnt, erről a felszámolást elrendelő bíróság értesítette a földhivatalt.

Az ingatlan-nyilvántartásban megszűnt végrehajtási jog és érvényesen létre sem jött jelzálogjog szerepel.

Az alperes érdemi ellenkérelme a kereset elutasítására irányult. Előadta, hogy a végrehajtási jog és a jelzálogjog bejegyzése az adójogszabályoknak megfelelően történt, a végrehajtási jogot a rangsor elvének mellőzésével kell bejegyezni, a tulajdonjogot a felperesek esetében is a földhivatali bejegyezés keletkezteti, nem pedig az adásvételi szerződés megkötése, vagy annak benyújtása.

Az elsőfokú bíróság ítéletével elutasította a keresetet és a perköltség viselésére a felpereseket kötelezte. Ítéletének indokolásában kifejtette, hogy a felperesek 2006. július 24-én tulajdonjoguk ingatlan-nyilvántartási bejegyzését kérték, viszont az általuk megkötött szerződésben foglaltak alapján csak a tulajdonjog- fenntartással történő eladás tényének feljegyzését kérhették volna, ezt azonban nem tették. Az adásvételi szerződés alapján a felperesek tulajdonjog bejegyzés iránti kérelmet nem terjeszthettek volna elő, azt hiánypótlás nélkül el kellett volna utasítani. Mindezeket úgy kell tekinteni, mintha nem lett volna olyan szabályos kérelem akár tény feljegyzésére, akár jog bejegyzésére vonatkozóan, amely alapján a földhivatal eljárhatott volna. Ilyen, a jogszabálynak megfelelő kérelem nem volt, a 2006 októberében érkezett alperesi kérelem bejegyezhető volt, azokat a felperesek nem megfelelő kérelme "nem hatálytalaníthatja". Az ingatlan korábbi tulajdonosai 2007. január 29-én kelt okiratban adták meg a felperesek részére a szükséges nyilatkozatot, amely 2007. január 31-én került benyújtásra a földhivatalhoz. Ezen időpontig kérelem hiányában a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének feljegyzése, illetve a tulajdonjog bejegyzése nem történhetett volna meg.

A felperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság megváltoztatta az elsőfokú bíróság ítéletét, elrendelte a perrel érintett ingatlanra az alperes javára a tulajdoni lap III. rész 21. pontjában bejegyzett végrehajtási jog és a 22. pontjában bejegyzett jelzálogjog törlését. Ennek tűrésére kötelezte az alperest, mellőzte a felperesek elsőfokú perköltség fizetésére való kötelezését és az alperest kötelezte az első- és a másodfokú perköltség viselésére.