10/1996. (II. 23.) AB határozat

Balatonfüred Város Önkormányzatának az önkormányzat tulajdonában álló lakások céljára és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletéről és elidegenítéséről szóló 9/1994. (IV. 20.) rendelete felülvizsgálatára irányuló kezdeményezés tárgyában

A MAGYAR KÖZTÁRSASÁG NEVÉBEN!

Az Alkotmánybíróság önkormányzati rendeleti előírások felülvizsgálatára irányuló kezdeményezés tárgyában meghozta a következő

határozatot:

Az Alkotmánybíróság megállapítja, hogy Balatonfüred Város Önkormányzatának az önkormányzat tulajdonában álló lakások céljára és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletéről és elidegenítéséről szóló 9/1994. (IV. 20.) rendelete 26. § (3) bekezdés második mondata, 27. § utolsó fordulata - a "jegybanki kamat fizetésével" szövegrész, a 28. § (1) bekezdés utolsó fordulata - a "jegybanki kamat fizetésével" szövegrész, valamint 26. § (6) bekezdése törvényellenes, ezért ezeket a rendelkezéseket megsemmisíti.

Az Alkotmánybíróság a balatonfüredi önkormányzat 9/1994. (IV. 20.) rendelete 13. § (2) bekezdése, továbbá a 21. § (1) bekezdés utolsó fordulata törvényellenességének megállapítására és megsemmisítésére irányuló kezdeményezést elutasítja.

Az Alkotmánybíróság ezt a határozatát a Magyar Közlönyben közzé teszi.

INDOKOLÁS

I.

A köztársasági megbízott - mivel a törvényességi ellenőrzés körében kiadott felhívásával a balatonfüredi képviselő-testület nem értett egyet - az Alkotmánybírósághoz benyújtott kezdeményezésében Balatonfüred Város Önkormányzatának az önkormányzat tulajdonában álló lakások céljára és nem lakás céljára szolgáló helyiségek bérletéről és elidegenítéséről szóló 9/1994. (IV. 20.) rendelete (a továbbiakban: Ör.) 13. § (2) bekezdés utolsó fordulata, 21. § (1) bekezdése, 26. § (6) bekezdése, valamint a 26. § (3) bekezdésében, a 27. §-ban és a 28. §-ban a jegybanki alapkamat kikötését előíró rendelkezések törvényellenességének megállapítását és megsemmisítését kérte.

Álláspontja szerint az Ör. 13. § (2) bekezdése törvénysértő módon írja elő a lakáscseréhez szükséges bérbeadói hozzájárulás megtagadásának kötelezettségét az önkormányzat számára abban az esetben, ha a cserélő fél az új bérleti szerződésnek a megszűnő szerződéshez képest terhesebb feltételeit nem vállalja.

Az Ör. 21. § (1) bekezdés utolsó fordulatában foglaltakat azért kifogásolta a kezdeményező, mivel úgy ítélte meg, hogy ez a rendelkezés a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (a továbbiakban: Lt.) előírásaitól eltérően követeli meg az ún. megszerzési alapdíj befizetését a helyiségbérleti jogviszony létesítése esetén.

Az Ör. 26. § (6) bekezdésének megsemmisítésére irányuló kérelmében a kezdeményező arra hivatkozott, hogy ez az előírás az Lt. sérelmével teszi lehetővé a bérlakást megvásárló részére az e törvény által biztosított kedvezmények megvonását.

Az Ör. 26. § (3) bekezdését, 27. §-át és 28. § (1) bekezdését azért támadta az indítványozó, mivel ezek a rendelkezések az önkormányzati lakás megvásárlása esetén a jegybanki alapkamat megfizetésének kötelezettségét írták elő.

II.

Az Alkotmánybíróság a rendelkező részben foglalt döntését a következőkre alapozta:

Az Alkotmány 44/A. § (2) bekezdése szerint "a helyi önkormányzat a feladatkörében rendeletet alkothat, amely nem lehet ellentétes a magasabb szintű jogszabállyal". A helyi önkormányzatokról szóló 1990. évi LXV. törvény 16. § (1) bekezdése pedig előírja, hogy "a képviselő-testület a törvény által nem szabályozott helyi társadalmi viszonyok rendezésére, továbbá törvény felhatalmazása alapján, annak végrehajtására önkormányzati rendeletet alkot".

Az Lt. több tárgykörben is rendeletalkotási felhatalmazást, illetve bizonyos kötelezettségeket állapít meg az önkormányzat képviselő-testülete számára.

1. Az Lt. 29. § (1) bekezdésének első mondata alapján "a bérlő a lakást a bérbeadó hozzájárulásával elcserélheti". E § (3) bekezdése úgy rendelkezik, hogy "önkormányzati lakás esetén a hozzájárulás nem tagadható meg, ha bármelyik cserélő fél

a) egészségügyi ok;

b) munkahely megváltozása;

c) lényeges személyi körülményeinek, így különösen a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együttlakó személyek (21. §) számának megváltozása

miatt cseréli el a lakást."

A (4) bekezdés szerint önkormányzati lakás esetén a bérbeadói hozzájárulás nem tagadható meg akkor sem, ha "a (3) bekezdés a) vagy b) pontjában megjelölt indok a bérlővel állandó jelleggel jogszerűen együttlakó személyek (21. §) esetében áll fenn".

Az Lt. 29. § (6) bekezdése pedig a következő rendelkezést tartalmazza:

"Ha a bérbeadó a lakáscsere-szerződéshez történő hozzájárulását e törvény rendelkezései vagy a joggal való visszaélés tilalma folytán nem tagadhatja meg, a csere következtében létrejövő új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben a cserével megszűnő bérleti szerződés feltételeinél, kivéve, ha ehhez a csere folytán bérleti jogot szerző hozzájárul."

A joggal való visszaélés tilalmát a Polgári Törvénykönyvről szóló 1959. évi IV. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 5. § (1) és (2) bekezdése határozza meg.

"(1) A törvény tiltja a joggal való visszaélést.

(2) Joggal való visszaélésnek minősül a jog gyakorlása, ha az a jog társadalmi rendeltetésével össze nem férő célra irányul, különösen ha a nemzetgazdaság megkárosítására, a személyek zaklatására, jogaik és törvényes érdekeik csorbítására vagy illetéktelen előnyök szerzésére vezetne."

Az Ör. 13. § (2) bekezdésének utolsó fordulata azt írja elő, hogy a bérbeadónak a lakás elcseréléséhez való hozzájárulást meg kell tagadnia, ha "a cserélő fél az új bérleti szerződésnek a megszűnő bérleti szerződéshez képest terhesebb feltételeit nem vállalja".

Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint az Ör. idézett előírása nem ellentétes az Lt. 29. § (6) bekezdésével. Az Lt. a lakáscseréhez szükséges hozzájárulás megadásának feltételeit nem állapítja meg, meghatározza viszont azokat a körülményeket, amelyek fennállása esetén az önkormányzat a bérbeadói hozzájárulás megadását nem tagadhatja meg. Amennyiben a hozzájárulás megadása (az Lt. rendelkezései vagy a joggal való visszaélés idézett tilalma alapján) nem tagadható meg, főszabályként az Lt. idézett előírása szerint a lakáscsere folytán megkötött új bérleti szerződés feltételeit sem állapíthatja meg terhesebben az önkormányzat. Terhesebb feltételek megállapítására kizárólag abban az esetben van törvényi lehetőség, ha az önkormányzat a lakáscseréhez való hozzájárulást megtagadhatja. Az Ör. 13. § (2) bekezdésének utolsó fordulata az említett törvényi rendelkezésekhez képest - a hozzájárulás megadásának az Lt.-ben szabályozott kötelező eseteit nem érintő - kiegészítő szabályozást állapított meg, amikor a bérbeadói hozzájárulás megadását megtiltotta az új bérleti szerződés terhesebb feltételeinek bérlői elutasítása esetén.

A vázoltak alapján az Alkotmánybíróság az Ör. 13. § (2) bekezdés utolsó fordulata törvényellenességének megállapítására irányuló kezdeményezést nem tartotta megalapozottnak és a rendelkező részben foglaltak szerint elutasította.

2. Az Ör. 20-24. §-ai a helyiségek bérbeadására vonatkozó előírásokat tartalmaznak. A 20. § (1) bekezdésének megfelelően az "önkormányzati tulajdonú helyiséget elsősorban pályázat útján kell bérbeadni". A 21. § (1) bekezdése meghatározza azokat a tényeket és adatokat, amelyeket a helyiség hasznosítására irányuló pályázati kiírásnak tartalmaznia kell. Ezek sorában említi az Ör. 21. § (1) bekezdésének utolsó fordulata "a bérleti jog megszerzéséért a pályázó által megfizetendő összeget (megszerzési alapdíj)".

Az Lt. 42. § (1) bekezdésének első mondata úgy rendelkezik, hogy "a bérlő a helyiség bérleti jogát a bérbeadó hozzájárulásával másra átruházhatja vagy elcserélheti". E § (2) bekezdése első mondatának megfelelően "önkormányzati helyiség esetén a hozzájárulás feltételeit önkormányzati rendeletben kell meghatározni". A (2) bekezdés második mondata arra utal, hogy "a hozzájárulás nem tagadható meg, ha a cserélő fél az önkormányzat rendeletében meghatározott feltételeket vállalja".

Az Alkotmánybíróság a nem lakás céljára szolgáló helyiségeket már a 64/1993. (XII. 22.) AB határozatban az önkormányzati tulajdon olyan tárgyaiként említette, amelyekkel az önkormányzat szabadon vállalkozhat. (ABH 1993, 387, 388.) Az idézett rendelkezésekből is kitűnik, hogy az Lt. az önkormányzat tulajdonában lévő helyiségvagyon piaci forgalmát kifejezetten lehetővé teszi, a feltételek megállapítását pedig az önkormányzati rendeletalkotás hatáskörébe utalja.

A balatonfüredi önkormányzat az Lt. 42. §-ában foglalt felhatalmazás alapján határozott úgy, hogy a helyiségbérleti jog átruházásához szükséges bérbeadói hozzájárulás megadását az Ör.-ben megállapított, számos körülmény mellett a kezdeményezésben támadott, a már idézett rendelkezésben előírt feltétel teljesítéséhez is köti. Ez a rendelkezés az Lt.-nek az önkormányzat mint tulajdonos számára megállapított, e tárgykörben rendkívül széles körű felhatalmazásán alapul és törvényellenessége a vázoltakra tekintettel nem állapítható meg.

3. Az Lt. 53. § (1) és (2) bekezdése az önkormányzati tulajdonban lévő lakás Lt. szerint jogosult vevője számára több, az önkormányzat által kötelezően biztosítandó kedvezményről rendelkezik.

"(1) Ha lakást az e törvény alapján az arra jogosult vásárolja meg, részére - kérelmére - legalább huszonöt évi részletfizetési kedvezményt kell adni. Ha a jogosult kéri, a szerződés megkötésekor a megállapított vételár legfeljebb tíz százalékának egy összegben való megfizetése köthető ki. Az első vételárrészlet befizetése után fennmaradó hátralékra a havonta fizetendő részleteket egyenlő mértékben kell megállapítani.

(2) A vételár egy összegben való megfizetése, vagy az előírtnál rövidebb törlesztési idő vállalása esetén a vevőt árengedmény, illetőleg a vételárhátralékból engedmény illeti meg."

Az Lt. 54. § (1) bekezdése pedig az önkormányzati tulajdonban lévő lakások elidegenítésével kapcsolatosan több tárgykörben rendeletalkotásra hatalmazza fel az önkormányzatot. E rendelkezés szerint "önkormányzati rendeletben kell meghatározni az e törvény alapján vételi, illetve elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén ... a lakás vételárának mértékét, ... a szerződés megkötésekor fizetendő vételárrészlet mértékét, ... a részletfizetés időtartamát, ... a vételárengedmény, illetőleg a vételárhátralék megfizetésére adott engedmény feltételeit és mértékét".

Az idézett rendelkezésekből kitűnik, hogy az önkormányzat az Lt. szerinti jogosult vevő számára részletfizetési kedvezményt, árengedményt, illetve a vételárnak a szerződésben vállalt határidő lejárta előtti befizetése esetén ún. vételárhátralék-engedményt köteles biztosítani. Az önkormányzat viszont jogosult arra, hogy e kedvezmények, illetve engedmények feltételeit rendeletében meghatározza. Az Lt. e feltételek kereteit, jellegét nem állapítja meg. Az önkormányzat azonban nem szabhat rendeletében olyan feltételt, amely az Lt. kötelező erejű, általános érvényű rendelkezéseivel ellentétes. Az Ör. 26. § (6) bekezdésének sérelmezett rendelkezése szerint "aki a szerződésben vállalt kötelezettségeit megszegi, az a kedvezményeket elveszíti és vételárhátraléka egy összegben esedékessé válik."

Az Alkotmánybíróság álláspontja szerint az Ör. előbbiekben idézett előírása törvényellenesen állapított meg olyan szerződési biztosítékot, hogy az önkormányzati tulajdonban lévő lakást megvásárló, kedvezményben, illetve engedményben részesült vevőt kötelezettségei teljesítésének elmulasztása esetén megfosztja a törvényben biztosított kedvezményektől. Az Lt. 53. § (1) bekezdésének idézett második mondata alapján ugyanis a vevőnek a havonta fizetendő részleteket egyenlő mértékben kell megfizetnie, e bekezdés ugyancsak idézett első mondata szerint pedig a jogosult vevőnek - kérelmére - legalább 25 évi részletfizetési kedvezményt kell biztosítani. Mivel az Ör. 26. § (6) bekezdése a vételárhátralék egy összegben történő megfizetésének kötelezettségét írta elő az ott jelzett esetben, az Alkotmánybíróság ezt az előírást a rendelkező részben foglaltak szerint megsemmisítette.

4. Az Ör. több rendelkezése is tartalmaz olyan előírást, amelyek szerint az önkormányzati tulajdonban lévő lakások és helyiségek elidegenítése esetén a vevőnek a vételár fennmaradó része után a jegybanki alapkamatnak megfelelő mértékű kamatot kell fizetnie.

Az Ör. 26. § (3) bekezdése a következőket írja elő: "A vételárhátralékot 25 évig havonta egyenlő részletekben kell törleszteni. A szerződés megkötésétől számított 6 év után, a mindenkori jegybanki alapkamatot kell fizetni."

A 27. § így rendelkezik: "Vételi és elővásárlási joggal nem terhelt önkormányzati bérlakás teljes forgalmi áron idegeníthető el, maximum 5 éves részletfizetési engedménnyel, jegybanki kamat fizetésével."

A 28. § (1) bekezdése ezeket az előírásokat tartalmazza: "Az elővételi joggal terhelt nem lakás céljára szolgáló helyiségek teljes forgalmi értéken idegeníthetők el, maximum 5 éves részletfizetési kedvezménnyel, jegybanki kamat fizetésével."

Az Lt. 53. § (3) bekezdése szerint az eladó a szerződés megkötésekor a vételárhátralékra kamatot köthet ki. Az Lt. a kamat maximális mértékét nem határozza meg, e törvény 54. § (1) bekezdésének c) pontja pedig az önkormányzatot hatalmazza fel arra, hogy az "e törvény alapján vételi, illetőleg elővásárlási joggal érintett lakások eladása esetén ... a részletfizetés időtartamát és a szerződéses kamat mértékét, illetőleg a kamatmentesség lehetőségét és feltételeit" rendeletében meghatározza. Az Lt. 54. § (3) bekezdése pedig megállapítja, hogy "az önkormányzat rendeletében határozza meg az e törvény alapján vételi, illetőleg elővásárlási joggal nem érintett lakások eladásának feltételeit". Az Lt. 1. § (3) bekezdése alapján viszont "az e törvényben nem szabályozott kérdésekben a Polgári Törvénykönyv ... rendelkezései az irányadók". A Ptk. 232. § (1) bekezdése azt írja elő, hogy "a szerződéses kapcsolatokban - ha jogszabály kivételt nem tesz - kamat jár". E § (2) bekezdése úgy rendelkezik, hogy "a kamat mértéke - ha jogszabály kivételt nem tesz, vagy a felek másként nem állapodnak meg - évi húsz százalék". A Ptk. 685. § (2) pontja megállapítja, hogy e törvény alkalmazásában "jogszabály: a törvény, a kormányrendelet, továbbá törvény felhatalmazása alapján, annak keretei között az önkormányzati rendelet; a 19. § (1) bekezdésének c) pontja, a 29. § (3) bekezdése, a 200. § (2) bekezdése, a 231. § (3) bekezdése, a 301. § (4) bekezdése, a 434. § (3)-(4) bekezdése, az 523. § (2) bekezdése és az 528. § (3) bekezdése tekintetében viszont valamennyi jogszabály".

Az említett rendelkezések összevetéséből kitűnik, hogy az önkormányzati rendelet a szerződéses kamat mértékének megállapítása tekintetében nem minősül jogszabálynak.

Mindezek alapján az Alkotmánybíróság úgy ítélte meg, hogy az Ör. az önkormányzati tulajdonban lévő lakások elidegenítéséről rendelkező szerződések kötelező tartalmi elemeinek szabályozásánál törvényellenesen írta elő a Ptk. 232. § (2) bekezdésében meghatározott mértéktől eltérő, a jegybanki alapkamatnak megfelelő kamat megfizetésének kötelezettségét, és ezért a támadott szabályozásokat megsemmisítette.

Dr. Ádám Antal s. k.,

előadó alkotmánybíró

Dr. Kilényi Géza s. k.,

alkotmánybíró

Dr. Schmidt Péter s. k.,

alkotmánybíró