BH 2022.9.235 A dolog visszaadása iránti keresettel szemben előterjesztett - visszatartási jogra alapított - anyagi jogi kifogás esetén az alperesnek meg kell jelölnie a bérleti jogviszonyból keletkezett követelést, valamint az ezt megalapozó konkrét (történeti) tényeket.

A visszatartási jog megalapozott gyakorlásához szükséges, hogy az alperest ténylegesen megillesse az általa állított jog, ez alapján pedig az általa hivatkozott - bérleti jogviszonyból keletkezett - igény: az elismert vagy már megítélt vagy a perben érdemben elbírálható követelés legyen [2016. évi CXXX. törvény (Pp) 7. § (1) bek. 1. pont, 199. § (2) bek. b) pont; 2013. évi V. törvény (Ptk.) 6:341. § (2) bek.].

Pertörténet:

Budapesti II. és III. Kerületi Bíróság P.23040/2019/23., Fővárosi Törvényszék Pf.630214/2021/8., Kúria Pfv.20720/2021/5. (*BH 2022.9.235*), 3512/2023. (XII. 1.) AB végzés

***********

A felülvizsgálat alapjául szolgáló tényállás

[1] Az alperes mint haszonbérlő a felperessel mint haszonbérbeadóval kötött mezőgazdasági haszonbérleti szerződések alapján 2005 óta használja a felperes tulajdonában álló ingatlant. A korábbi bérlő az ingatlanon 1982 és 1984 között saját költségén épületet létesített, amelyet az alperes 2005-ben megvásárolt.

[2] A felek 2015. március 19-én új, rekreációs célú földhasználati szerződést kötöttek az ingatlan használatára 2015. január 1-től 2017. december 31-ig (a továbbiakban: szerződés). E szerint a felek a korábban megkötött haszonbérleti szerződést közös megegyezéssel megszüntették, egymással mindenre kiterjedően, teljeskörűen elszámoltak, így a továbbiakban semmilyen jogcímen nincs további igényük, követelésük.

[3] A felperes 2017. november 28-i levelében arról tájékoztatta az alperest, hogy a szerződés annak lejártával, 2017. december 31-én megszűnik; új szerződés megkötésére nincs lehetőség, ezért felszólította az ingatlan visszaadására 2018. január 31-ig. A felperes 2017. december 20-án arról tájékoztatta az alperest, hogy a helyzet tisztázása érdekében 2018. június 30-ig továbbra is biztosítja használati szerződések megkötését. 2018. március 22-i levelében azonban arról tájékoztatta, hogy az ingatlan további bérbevételére nincs lehetősége, így legkésőbb 2018. június 30-ig azt ürítse ki.

[4] Az ingatlan jelenleg is az alperes birtokában van.

A kereset és az alperes védekezése

[5] A felperes az ingatlan kiürítésére és birtokba adására, valamint 2021. január 1-jétől a visszaadásig évi 212 520 forint használati díj megfizetésére kérte kötelezni az alperest.

[6] Indokolása szerint az alperes 2018. január 1-jétől jogalap nélküli birtokos, nincs jogcíme a birtoklásra. A jogellenesen létesített épületen nem áll fenn tulajdonjoga. A szerződés 1. pontja szerint a felek egymással teljeskörűen elszámoltak, így az alperesnek nem lehet olyan igénye, amit el kellene számolni.

[7] Az alperes kérte a kereset elutasítását.

[8] Indokolása szerint a szerződés 2017. december 31-én megszűnt, de azóta újabb, különböző jogcímeken - bérleti szerződés alapján, a használati díj befizetése alapján és az épület tulajdonosaként - használja az ingatlant. Érvényesíteni kívánja az épület tulajdonjoga, valamint az ingatlanon általa eszközölt valamennyi beruházás megtérítése iránti igényét. Ha a korábbi bérlő nem szerzett tulajdonjogot az épületen, akkor ő sem válhatott tulajdonossá, de a bérlet megszűnésekor megilleti az épület létesítésével kapcsolatos valamennyi jog a BH 2018.333. számú határozatban írtak alapján. Ha a felperes tulajdonosként követelheti az ingatlan kiürítését, akkor köteles megtéríteni az abból eredő gazdagodását, hogy az ingatlanon olyan, időközben karbantartott és felújított épület épült, amit az ingatlan-nyilvántartási térkép is feltüntet. Amíg a felperes nem ajánlja fel a gazdagodás megtérítését, addig jogosult a visszaadást megtagadni a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (a továbbiakban: Ptk.) 6:341. § (2) bekezdése alapján. A szerződés 1. pontja körében arra hivatkozott, hogy a felek folytatták a jogviszonyt, közöttük nem volt elszámolás, a joglemondó nyilatkozatot nem lehet kiterjesztően értelmezni.

Az első- és a másodfokú ítélet

[9] Az elsőfokú bíróság kötelezte az alperest 2021. január 1-jétől az ingatlan visszaadásáig évi 212 520 forint használati díj megfizetésére, ezt meghaladóan a keresetet elutasította.

[10] Indokolása szerint az ingatlan használatára a szerződésben meghatározott határidő lejárt, a felek között nem jött létre újabb szerződés; a használati díj megfizetésével az alperes nem szerzett jogot a használatra, az általa állított tulajdonjog vizsgálata pedig meghaladja a per kereteit. Az alperes nem terjesztett elő viszontkeresetet a tulajdonjog megállapítása iránt, és úgy nyilatkozott, hogy megállapítás iránt külön pert sem kíván indítani. Az alperes nem rendelkezik érvényes jogcímmel a használatra, ugyanakkor a kiürítés iránti keresetet elutasította a Ptk. 6:341. § (2) bekezdése alapján. A szerződés 1. pontjában rögzített elszámolás nem egyértelmű, azt nem lehet úgy értelmezni, hogy a felek a ráépítéssel kapcsolatos igénnyel összefüggésben elszámoltak egymással. A jövőre nézve járó használati díj körében a kereset szerint marasztalta az alperest.

[11] A felperes fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú bíróság ítéletének nem fellebbezett rendelkezését nem érintette, fellebbezett rendelkezését megváltoztatva kötelezte az alperest a kiürítésre és a birtokba bocsátásra.