EH 2006.1422 I. Keretbiztosítéki jelzálogszerződés hiányában a visszafizetett majd ismételten kölcsönadott pénzösszeg megfizetésére nem nyújt biztosítékot az egyedi kölcsönszerződésből eredő követelés biztosítására alapított jelzálogjog [Ptk. 259. § (3) bek., 262. § (3) bek., 263. § (1) bek.].
II. A keresethez (viszontkeresethez) való kötöttség nem jelent jogcímhez való kötöttséget, a kérelmet a jogvita alapjául szolgáló jogviszony tartalma alapján kell elbírálni [Pp. 215. §].
A felperes mint hitelező a III. r. alperessel 2002. november 14-én kölcsönszerződést kötött, a szerződésben meghatározott ingatlanokon épülő üzletház építési és kivitelezési munkáinak finanszírozása céljából. A szerződés szerint a felperes 2003. április 30-áig 100 millió forint összegű kölcsönt bocsát a III. r. alperes rendelkezésére, melyet a III. r. alperes folyamatosan, a kivitelezési munkák elkészültének ütemében vehet igénybe és 2003. december 31-éig köteles visszafizetni, a III. r. alperes pedig hozzájárul ahhoz, hogy a felperes jelzálogjoga az érintett ingatlanokra, illetve a felépülő "társasházakra" - a megjelölt 14 társasházi albetét kivételével - az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre kerüljön azzal, hogy a jelzálogjog törlésére a kölcsön visszafizetésével egyidejűleg, a felperes hozzájáruló nyilatkozata alapján kerülhet sor. A szerződést a III. r. alperes nevében dr. Gy. P. ügyvezető írta alá.
A perbeli társasházi különlapon nyilvántartott ingatlan tekintetében is bejegyzésre került a felperes jelzálogjoga 100 millió forint és járulékai erejéig. A III. r. alperes 2003. október 16-án megkötött adásvételi szerződéssel ezt az ingatlant - a közös tulajdonból hozzá tartozó tulajdoni hányaddal együtt - 32 400 000 Ft vételár megfizetése fejében az I. r. alperes részére értékesítette annak rögzítése mellett, hogy az I. r. alperes a vételárból 17 500 000 Ft-ot már megfizetett, a fennmaradó 14 900 000 Ft-ot pedig a II. r. alperes által részére folyósított kölcsön összegéből fizeti meg a III. r. alperesnek, mely összeget a III. r. alperes köteles átutalni a "finanszírozó" felperes számlájára. A szerződés 4. pontja szerint a felperes a "teljes vételár megfizetését követően" adja meg az őt megillető jelzálogjog törlésére vonatkozó hozzájárulást.
A felperes 2003. november 11-én - az adásvételi szerződés ismeretében - olyan írásbeli nyilatkozatot tett, hogy az ingatlan tehermentesítéséhez abban az esetben adja ki a törlési engedélyt, "ha vevő a vételárat teljes egészében megfizette, hitel igénybevétele esetén a hitelt biztosító bank írásbeli kötelezettségvállaló nyilatkozata eredeti példányát megküldi részemre". Miután a III. r. alperes 2004. január 20-án úgy nyilatkozott, hogy az I. r. alperes részére a vételárat hiánytalanul megfizette, az I. r. alperes tulajdonjogának bejegyzése megtörtént.
2004. január 30-án a felperes és a III. r. alperes "tartozást elismerő nyilatkozat"-ban rögzítették, hogy a III. r. alperes kölcsön címén 45 428 187 Ft-tal tartozik a felperesnek és amennyiben a 2004. február 15-ében megjelölt utolsó fizetési határidő is eredménytelenül telik el, akkor a felperes a megjelölt négy ingatlanból, köztük a perbeli ingatlanból is jogosult árverési értékesítés útján kielégítést keresni.
A felperes arra hivatkozással, hogy a 2003. október 16-ai adásvételi szerződésben kikötött vételárat mint finanszírozó sem az I. r., sem a III. r. alperestől nem kapta meg - sőt vételár fizetésére egyáltalán nem került sor -, a III. r. alperessel szemben pedig kölcsön címén 44 868 578 Ft összegű lejárt követelése van, ezért annak tűrésére kérte az alpereseket kötelezni, hogy a követelését az I. r. alperes tulajdonában lévő ingatlanból kielégíthesse.
Az I. és II. r. alperesek a kereset elutasítását kérték. Az I. r. alperes viszontkeresetet is előterjesztett, melyben a felperes jelzálogjoga megszűnésének megállapítását és annak az ingatlan-nyilvántartásból való törlését kérte. A III. r. alperes a kereset teljesítését nem ellenezte, állította, hogy az I. r. alperes vételárat nem fizetett, a tulajdonjog bejegyzéséhez szükséges, a vételár megfizetését igazoló nyilatkozatot kényszer, illetve fenyegetés hatására tette meg.
Az elsőfokú bíróság ítéletében kötelezte az alpereseket annak tűrésére, hogy a felperes az ingatlanból bírósági végrehajtás árverés útján elégítse ki a 100 millió forint összegű jelzálogjoggal biztosított, jelenleg még fennálló 44 868 578 Ft összegű igényét. A felperes ezt meghaladó keresetét és az I. r. alperes viszontkeresetét elutasította. Az elsőfokú ítélet indokolása szerint a III. r. alperes elismerése és a csatolt okiratok szerint ténynek kell tekinteni, hogy a keresetben megjelölt összegű kölcsöntartozás jelenleg is fennáll. Az I. r. alperes nem bizonyította, hogy a vételárat a felperesnek megfizette volna - a valós helyzet az, hogy az I. r. alperes tulajdonszerzésére vételárfizetés nélkül, dr. Gy. P. adóssága fejében került sor - a felperes viszont 2003. november 11-ei nyilatkozatában az I. r. alperes ingatlanán fennálló jelzálogjog törlésének feltételét a vételár részére való megfizetésében jelölte meg. Mindezekre tekintettel az elsőfokú bíróság az I. r. alperes viszontkeresetét alaptalannak, a felperes keresetét pedig túlnyomórészt alaposnak találta.
A másodfokú bíróság ítéletében az elsőfokú ítélet fellebbezett rendelkezéseit megváltoztatta, és a keresetet elutasította. Elrendelte a felperes jelzálogjogának törlését és ennek foganatosítására megkereste a körzeti földhivatalt. A másodfokú bíróság álláspontja szerint a felperes által folyósított 100 millió forint kölcsönösszeg csak annyiban minősült hitelkeretnek, hogy azt a III. r. alperes az építési munkák elkészültének ütemében vehette igénybe. A felperes nem hitelszerződést, hanem a Ptk. 523. § (1) bekezdése szerinti pénzkölcsön nyújtására irányuló szerződést kötött a III. r. alperessel, mely követelést nem keretbiztosítéki jelzálogjoggal, hanem a Ptk. 261. § (1) bekezdése szerinti jelzálogjoggal biztosítottak, és az ilyenként - és nem keretbiztosítéki jelzálogjogként - került bejegyzésre. Az így bejegyzett jelzálogjog akkor sem minősíthető keretbiztosítéki jelzálogjognak, ha a biztosított jogviszonyt a felek utólag módosítják azzal a szándékkal, hogy - ún. rulírozó módon - a visszatörlesztett összegből ismételten kölcsön nyújtásra kerülhessen sor. Szerződésmódosítás útján nem változtatható meg a bejegyzett jelzálogjog terjedelme. Egy módosított tartalmú jogviszony alapján fennálló mindenkori követelést a felek csak új zálogjog, éspedig keretbiztosítéki zálogjog alapítása és bejegyzése útján biztosíthatnak.
A másodfokú ítélet indokolásában kifejtettek szerint az I. r. alperes helytállóan hivatkozott arra, hogy a felperes zálogjogának megszűnése a Ptk. 259. § (3) bekezdés első fordulata alapján bekövetkezett, ugyanis - mint ahogy azt a felperes által 20/F/2. szám alatt csatolt kimutatás rögzítette - a III. r. alperes vevői 2004. február 17-éig 154 830 000 Ft-ot fizettek vissza a felperesnek, ami fedezte a kölcsönszerződéssel folyósított tőke és ügyleti kamat összegét. A zálogjoggal biztosított követelés tehát megszűnt, "ami pedig fennmaradt, arra a biztosíték nem terjed ki". Miután a zálogtárgyra való felelősség terjedelme ahhoz a követeléshez igazodik, amelynek biztosítására a zálogtárgy szolgál, tehát a biztosított követelés megszűnése kihat - éspedig az ingatlan-nyilvántartásban lévő bejegyzés tartalmára tekintet nélkül - a jelzálogjogra, az I. r. alperes jogosult volt vitatni a zálogjoggal biztosított követelés fennállását, és mivel viszontkeresete megalapozott volt, a felperes keresete elutasításának volt helye.
A felperes felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet hatályában való fenntartását kérte. Előadása szerint a másodfokú bíróság megsértette a Pp. 206. §-ában írtakat, figyelmen kívül hagyta a Pp. 147. §-ában és a Pp. 221. § (1) bekezdésében foglaltakat. Felülvizsgálati kérelmét az alábbiakkal indokolta:
Az I. r. alperes a felperes 2003. november 11-ei nyilatkozatára alapítottan és nem a kölcsön kiegyenlítésére hivatkozással terjesztette elő viszontkeresetét, még a másodfokú bírósági eljárásban is csak azt hangsúlyozta, hogy az eladónak kifizette a vételárat. A másodfokú bíróság az I. r. alperes viszontkeresetén túlterjeszkedve, mindenféle bizonyítás lefolytatása nélkül, önkényesen állapította meg, hogy megtörtént a felperes által folyósított kölcsön kiegyenlítése és a felperes újabb hitelt biztosított a III. r. alperesnek. Figyelmen kívül hagyta, hogy az I. r. alperes a felperes keresetében érvényesített követelés nagyságrendjét és jogalapját nem vitatta, a III. r. alperes pedig közjegyző előtt tett nyilatkozattal azt kifejezetten elismerte és figyelmen kívül hagyta, hogy az I. r. alperes viszontkeresete egy nyilvánvalóan jóerkölcsbe ütköző szerződésen alapul. Törvénysértően rendelkezett a másodfokú bíróság a jelzálogjog törléséről, ugyanis erre még a perbeli adásvételi szerződés esetén is csak a vételár kifizetése esetén kerülhetett volna sor. Semmi nem bizonyítja, hogy a kölcsönszerződés lejárta előtt a kölcsön visszafizetésére sor került volna, a kölcsön visszafizetését csak 2003. december 31-e után - a lejárat után - kezdhette meg a III. r. alperes.
A felperes finanszírozási számlájára vételárként, illetve vételárelőlegként érkezett összegek nem jelentették a kölcsönszerződés teljesítését. A beérkező vételárakat vissza kellett a felperesnek utalnia 2003 novemberéig a finanszírozási számláról a III. r. alperesnek, - ez 71 440 000 Ft összegben meg is történt - különben nem készült volna el a beruházás. A III. r. alperesnek 2003. december 31-éig kellett visszafizetnie a kölcsön összegét, a vevők által a felperes finanszírozási számlájára átutalt összeget a felperes a kölcsönszerződés lejárta előtt nem vonhatta el a kölcsön törlesztéseként, azokat nem tarthatta vissza, mert nem a kölcsön törlesztéseként érkeztek, hanem a III. r. alperest mint eladót illették meg. A kölcsönszerződésben foglalt az a kötelezettség, miszerint az ingatlanok vételára a felperes által felügyelt finanszírozási számlára érkezik, csupán annak biztosítékául szolgált, hogy a felperes figyelemmel tudja kísérni a kölcsön felhasználásának
célját, a fedezet létrejöttét, az ingatlanok eladását, hogy van-e fedezete a kölcsön és kamatok visszafizetésének. A kölcsönszerződés lejárta előtt érkezett vételárösszegek tehát egyszerű átfutó tételek voltak az ellenőrzés érdekében.
Önkényesnek minősítette tehát törlesztésnek a másodfokú bíróság a kölcsönszerződés lejárta előtt a finanszírozási számlára érkező összegeket, és azt is tévesen állapította meg mindenféle magyarázat nélkül, hogy a beruházás finanszírozása érdekében a III. r. alperesnek visszaküldött összegek ismételt kölcsönnek minősülnek. Ezek a következtetések okszerűtlenek és megalapozatlanok, ellentétben állnak a III. r. alperes perbeli nyilatkozataival.
A III. r. alperes és az I. r. alperes által megkötött szerződés elvonta a felperes által nyújtott kölcsönnek és kamatainak kielégítési alapját, így jóerkölcsbe ütköző szerződés volt, sőt - mivel felveti az adócsalás gyanúját - jogszabályba is ütközött. Valójában a III. r. alperes ügyvezetője korábbi cége adósságának beszámítására került sor a vételár fizetésének mellőzésekor. A szerződés semmisségére a felperes mindvégig hivatkozott, azt az elsőfokú ítélet meg is állapította, a másodfokú bíróság azonban teljesen figyelmen kívül hagyta. Az I. r. alperes többszöri felszólítás ellenére sem igazolta a vételár megfizetését, így helye van a Ptk. 4. § (4) bekezdés alkalmazásának.
Az I. r. alperes a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.
A jogerős ítélet nem jogszabálysértő.
Alaptalanul hivatkozik a felülvizsgálati kérelem arra, hogy a másodfokú bíróság az I. r. alperes viszontkeresetén túlterjeszkedve, bizonyítás lefolytatása nélkül, önkényesen állapította meg a zálogjoggal biztosított követelés megszűnését.
Az I. r. alperes a jelzálogjogból való kielégítés tűrésére irányuló keresettel szemben előterjesztett viszontkeresetét arra alapította, hogy a felperes jelzálogjoga megszűnt, mert az ingatlan vételárát a III. r. alperesnek megfizette, így a jelzálogjog törlésének a felperes 2003. november 11-én kelt nyilatkozatában írt vagylagos feltételek egyike teljesült. Az 1997. évi CXLI. törvény (Inytv.) 62. § (1) bekezdés b) pontján alapuló viszontkeresetében tehát az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett jelzálogjog megszűnését nem a III. r. alperes kölcsöntartozásának megszűnésével támasztotta alá (8. sz. beadvány). Ez azonban nem jelenti azt, hogy az I. r. alperes ne hivatkozott volna, éspedig már az elsőfokú eljárás során arra is, hogy a felperes kölcsön címén fennálló követelése megszűnt. Az I. r. alperes jogalap hiányára hivatkozva kérte a felperes keresetének elutasítását és 2005. május 2-án előterjesztett előkészítő iratában ezt az álláspontját azzal is indokolta, hogy a jelzáloggal biztosított, kölcsön címén fennálló követelés kiegyenlítést nyert azzal, hogy a felperes finanszírozási számlájára a kölcsöntartozás összegét meghaladó bevétel - 154 840 000 Ft - folyt be. Az I. r. alperes fellebbezésében is, - mely a kereset elutasítására és a viszontkeresetének helyt adó határozat meghozatalára irányult - kifejezetten hivatkozott arra, hogy a zálogjog megszűnése a kölcsön címén fennálló követelés megszűnésével bekövetkezett, és sérelmezte, hogy az elsőfokú bíróság az ennek alátámasztására szolgáló bizonyítékokat nem értékelte megfelelően. A másodfokú bíróság a fellebbezési kérelem és fellebbezési ellenkérelem korlátait nem átlépve, eljárási jogszabálysértés nélkül vette figyelembe teljes terjedelmében a per iratanyagát. Bár a viszontkereset jogcíme a jelzálogjog megszűnése volt a törlési engedély alapján, a jogcímhez azonban a bíróság nincsen kötve, ha a fél által előadott tények a keresetet, viszontkeresetet más jogcímen megalapozzák. Nem volt tehát eljárásjogi akadálya, hogy az I. r. alperes viszontkeresetében nem hivatkozott, de érdemi ellenkérelmében előadott tényállítások valóságát vizsgálja és azok jogi következményeit a viszontkereset elbírálásakor figyelembe vegye. Az elsőfokú ítélet megváltoztatásáról tehát a Pp. 253. § (3) bekezdésének megsértése nélkül döntött.
Helyesen indult ki a másodfokú bíróság abból, hogy a felperes és a III. r. alperes között a Ptk. 523. § (1) bekezdésében írtak szerinti kölcsönszerződés alapján jött létre jogviszony, és a szerződő felek a felperesnek, mint hitelezőnek, e jogviszonyból eredő követelését biztosították különböző tulajdoni lapokon nyilvántartott ingatlanokra bejegyzett - a Ptk. 253. § (2) bekezdése, 262. § (1) bekezdése szerinti egyetemleges jelzálogjoggal. A kölcsönszerződés 14. pontjában a III. r. alperes kötelezettséget vállalt arra, hogy a felépült ingatlanok értékesítéséből befolyó vételár a kölcsönadó és egyben zálogjogosult felperesnek az I. Banknál vezetett, külön erre a célra elkülönített alszámlájára "kerül befizetésre", a felperes pedig kötelezte magát arra, hogy az önálló ingatlanok értékesítése esetén a vételár megfizetésével egyidejűleg járul hozzá a jelzálogjog törléséhez. A felperes és a III. r. alperes közötti szerződés csak az abban részt vevő feleket kötelezte, dologi hatály csak a bejegyzett jelzálogjoghoz fűződött. A III. r. alperes szerződéses kötelezettsége volt annak biztosítása, hogy a vételár a felpereshez kerüljön. A vételár-követelését a perbeli esetben a III. r. alperes nem engedményezte a felperesre, így azt a vevőtől a felperes nem is követelhette. A törlési engedély kiadását a III. r. alperes csak akkor kérhette, ha a kölcsönt a vételárnak a felperes számlájára való eljuttatásával törlesztette. A III. r. alperes a megterhelt ingatlanokat csak akkor tudta értékesíteni, ha a jelzálogjog törlésre kerül. A törlési engedély kiadása egyben azt is jelentette, hogy a felperes mint jelzálogos hitelező az egyetemlegesen lekötött zálogtárgyak közül az eladott ingatlanokat az egyetemleges jelzálog-kötelezettségből kiengedte. Tehát a jelzálogjog már a teljes kölcsön visszafizetése előtt törlésre kerülhetett. A perbeli ingatlan I. r. alperes részére való értékesítésekor azonban a kölcsönszerződésben vállaltak ellenére nem került a vételár a felperes számlájára. Az I. r. alperes a Ptk. 256. §-ának (1) bekezdésére tekintettel az ingatlant jelzálogjoggal terhelten szerezte meg. A felperes mint zálogjogosult ezután a kölcsön visszafizetésének a lejáratkori elmaradására alapítottan, a lekötött zálogtárgyon tulajdonjogot szerzett I. r. alperes ellen fordulhatott azt követelve, hogy az I. r. alperes tűrje a zálogtárgyból való kielégítést. A dologi kötelezett I. r. alperes viszont a zálogjog járulékos jellege folytán azzal védekezhetett, hogy - az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetettek ellenére - a jelzálogjog megszűnt [Ptk. 259. § (3) bek., 262. § (3) bek.]. A megszűnésre tekintettel viszontkeresettel jogosult volt annak ingatlan-nyilvántartásból való törlését is kérni.
Az eljáró bíróságoknak tehát vizsgálniuk kellett, hogy fennáll-e a felperes jelzáloggal biztosított követelése.
A jogerős ítélet az anyagi jogszabályok helyes alkalmazásával, nem iratellenesen és nem is okszerűtlenül jutott arra a következtetésre, hogy a kölcsönszerződésből eredő követelés mint biztosított követelés megszűnt. A felperes által 20. sorszám alatt csatolt kimutatások alapján egyértelmű, hogy 2003. május 5-e és 2004. január 30-a között az értékesített ingatlanok vételárából összesen 154 840 000 Ft érkezett meg a felperes számlájára, ami 28 368 170 Ft-tal nagyobb összeg, mint ami a felperest - 2005. február 14-éig - a kölcsönszerződés alapján kamatokkal együtt megillette. Alaptalanul hivatkozik a felülvizsgálati kérelem arra, hogy ebből az összegből azért csak 83 400 000 Ft minősült törlesztésnek, mert a kölcsönszerződés lejártáig bevételezett összesen 71 440 000 Ft - mely csak átmenő tételként ellenőrzés céljából jelent meg a felperes számláján - a III. r. alperest illette meg. Önmagában a kölcsönszerződés azon rendelkezése, mely szerint a vételárat értékesítés esetén a felperes számlájára kell átutalni, továbbá, hogy ezzel egyidejűleg járul hozzá a felperes a jelzálogjog törléséhez, ellentmond ennek az állításnak. A felperes keresete szerint is úgy történt "a gyakorlatban" a III. r. alperes részére folyósított hitel törlesztése, hogy a vételárat a vevők nem a III. r. alperesnek, hanem a felperesnek fizették meg, a felperes finanszírozási számlájára utalták át. A per során a felperes következetesen hangoztatta, hogy a vételár összegét az ő részére kellett megfizetni, hogy az őt illette meg valamennyi adásvétel esetén, és hogy a vételár részére való megfizetése volt a feltétele minden esetben a törlési engedély kiadásának. A felperes minden ingatlan esetében ki is adta a törlési engedélyt, ha a vételár a finanszírozási számlára megérkezett. Ennek az eljárásnak nyilvánvalóan csak az lehetett a magyarázata, hogy a vételár címén átutalt összegeket a felperes (és a III. r. alperes is) törlesztésnek tekintette. A vételár a III. r. alperesnek a vevő részére adott rendelkezése alapján került a felperes birtokába. Ezzel a III. r. alperes rendelkezési joga a vételár felett megszűnt. A finanszírozási számlán lévő összeggel kizárólag a felperes rendelkezhetett, és a törlesztésen kívül nem volt más jogcíme arra, hogy a számlára érkezett összegeket birtokában tartsa. Ugyanakkor - senki által nem vitatott - ténynek kell tekinteni, hogy a felperes számlájára 2003. november 3-áig megérkezett összesen 71 440 000 Ft-ot a felperes továbbutalta a III. r. alperesnek. A kölcsönszerződés az előtörlesztésre lehetőséget adott, az a 71 440 000 Ft pedig, amit a felperes még a kölcsönszerződés lejárta előtt előtörlesztésként megkapott, nyilvánvalóan csökkentette a III. r. alperes tartozását. Az a körülmény, hogy a felperes a már visszafizetett 71 440 000 Ft-ot utóbb "visszautalta finanszírozásra" a III. r. alperesnek, nem történhetett ugyanazon kölcsönszerződés alapján, hanem csak egy újabb megállapodás teljesítéseként. Helyesen állapította meg a másodfokú bíróság, hogy az újabb kölcsönnyújtást már nem biztosította a felperes bejegyzett jelzálogjoga. A perbeli jelzálogjog ugyanis nem egy meghatározott jogviszonyból eredő követelések biztosítására, csak a perbeli kölcsönszerződésből eredő követelés biztosítására szolgált, tehát a jelzálogjogra vonatkozó megállapodás nem felelt meg a Ptk. 263. §-ában írt feltételeknek. Ennek nem mond ellent, hogy a III. r. alperes elismerte tartozása fennállását, mert a 71 440 000 Ft - ismételten - kölcsönként folyósításra került.
A felperes ugyan utalt az I. r. alperes és III. r. alperes közötti adásvételi szerződés semmisségére a per során, de kereseti kérelmet nem terjesztett elő az adásvételi szerződés semmisségének megállapítása iránt, így erről a felperes állításával ellentétben az elsőfokú bíróság nem is határozott. Ilyen kereset előterjesztése értelmetlen is lett volna, ugyanis akkor minden jogi alapot nélkülözött volna az I. r. alperes tulajdonszerzése hiányában a kielégítés tűrésére irányuló kereset előterjesztése. A fentebb írtakból következően egyébként a Legfelsőbb Bíróság nem ért egyet azzal az állítással, hogy sor került volna a 2003. október 16-ai szerződéssel a felperes kielégítési alapjának elvonására, hiszen az ingatlan jelzálogjoggal terhelten került elidegenítésre.
Mindezekre tekintettel a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (3) bekezdése alapján hatályában fenntartotta a jogerős ítéletet.