EH 2001.426 Bérhátralékra alapított lakáskiürítési per újabb felmondás nélkül nem indítható, ha a korábbi azonos jogcímre alapított kiürítés iránti per szünetelés miatt megszűnt [1993. évi LXXVIII. tv 24. § (1) bek. a) pont, 25. §, Ptk. 4. §].
A jogerős ítéletben megállapított tényállás szerint az alperesek a perbeli önkormányzati lakás bérlői, akik lakbérfizetési kötelezettségüknek több esetben nem tettek eleget. A felperes megbízottjaként eljárt D. Részvénytársaság az 1994. augusztus 9-i eredménytelen felszólítás után a lakásbérleti szerződést 1994. szeptember 30. napjára felmondta, majd a felperes a lakás kiürítése iránt pert indított. A városi bíróság előtt indult peres eljárás a felek egyezségkötésével fejeződött be, és az alperesek az 1995. június 30-ig keletkezett 99 836 forint lakbérhátralékukat megfizették. A felperes ezt követően újabb lakásbérleti szerződést kötött az alperesekkel, amelyet azonban a lakbérhátralék nem fizetése miatt 1996. április 30. napjára ismét felmondott. A felmondásra alapított peres eljárás szünetelés folytán megszűnt. Az alperesek a per során a lakbérhátralékuk kiegyenlítését vállalták, ennek azonban nem tettek eleget. A felperes az 1997. május 13-án előterjesztett keresetében az 1997. március 31-ig keletkezett 130 495 forint lakbérhátralék miatt, a lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Lt.) 24. §-a (1) bekezdésének a) pontja alapján a lakás kiürítésére kérte az alperesek kötelezését.
Az elsőfokú bíróság a keresetet megalapozottnak tartotta, és az alpereseket a lakás kiürítésére kötelezte azzal, hogy elhelyezésükről maguk kötelesek gondoskodni.
Az alperesek fellebbezése folytán eljárt másodfokú bíróság az elsőfokú ítéletet megváltoztatva a keresetet elutasította. Ítéletének indokolásában kifejtette, hogy a felek a Ptk. 4. §-ának (1) bekezdésében foglalt rendelkezések folytán a jóhiszeműség és a tisztesség követelményének megfelelően, együttműködve kötelesek eljárni, ezért figyelembe kell venni, hogy az alperesek önhibájukon kívül kerültek olyan nehéz anyagi helyzetbe, amelynek következtében lakbértartozásukat csak a másodfokú eljárásban rendezték.
A felperes a felülvizsgálati kérelmében a jogerős ítélet hatályon kívül helyezését és az elsőfokú ítélet helybenhagyását kérte. Jogi álláspontja szerint a Ptk. 4. §-ának (1) bekezdésében foglalt kötelezettségeket a felperes nem sértette meg, hiszen több alkalommal méltányosan intézte az alperesek teljesítési késedelmeit, ugyanakkor az alperesek éltek vissza helyzetükkel, mert a perben tett nyilatkozatuk ellenére a lakbértartozásukat a vállalt határidőben nem egyenlítették ki.
Az alperesek a felülvizsgálati ellenkérelmükben a jogerős ítélet hatályban tartását kérték.
A felülvizsgálati kérelem nem alapos.
Az Lt. 24. §-a (I) bekezdésének a) pontja értelmében a bérbeadó a szerződést írásban felmondhatja, ha a bérlő a lakbért a fizetésre megállapított időpontig nem fizeti meg. A felmondási jogról szóló rendelkezés a bérleti jog elvesztésével járó súlyos jogkövetkezmények terhével szorítja a bérlőt a tartozásának pontos teljesítésére. Ezek a rendelkezések nem nyújtanak lehetőséget a bérlő mulasztásának kimentésére. A korábbi jogszabály megkívánta a felmondás érvényesítését, míg a jelenlegi Lt. alapján - ha egyébként a felmondás a 24., 25, §-okban foglaltaknak megfelel a felmondással a jogviszony megszűnik. Az adott esetben az 1996. április 30. napjára szóló felmondásra alapított lakáskiürítési per 1996. május 28. napjától szünetelt, majd 1996. november 28-án megszűnt anélkül, hogy az alperesek a lakbértartozásukat rendezték volna. Ezt követően a jelen pert a felperes újabb felmondás nélkül, az 1997. március 31. napjáig keletkezett lakbérhátralék alapján indította meg. Az Lt. keresetindítási határidőt nem állapít meg, ezért nem volt akadálya annak, hogy a bérbeadó az 1996. április 30-ra szóló felmondáson alapuló lakáskiürítési keresetét 1997. május 13-án terjessze elő. Azt azonban az eltelt hosszabb időtartamra tekintettel a bíráságnak vizsgálnia kell, hogy a bérbeadó a felmondásra alapított lakáskiürítési igényét fenntartotta, vagy a lakásbérleti jogviszony fennmaradásához járult hozzá, különösen arra tekintettel, hogy a perbeli esetben a bérlők a per szünetelésével a felmondás alapjául szolgáló lakbérhátralék kifizetésére nyertek lehetőséget. A felmondás és a kiürítési kereset megindítása között eltelt hosszabb időszaknak általában jelentősége lehet, de szükséges annak vizsgálata, hogy a lakásbérlet alanyai közben milyen magatartást tanúsítottak, abból jogfenntartásra vagy a jogviszony fenntartására lehet-e következtetni.
A korábbi per szüneteléséhez a felperes hozzájárult, illetőleg azt maga is kérte, elfogadva azt a tényt, hogy az alperesek a lakás kiürítésének kötelezettsége nélkül a lakbérhátralék rendezését vállalták. A szünetelő per folytatását a felperes annak ismeretében nem kérte, hogy a bérhátralék megfizetése nem történt meg, majd az újabb lakbérhátralék miatt a keresetet a per megszűnése után terjesztette elő. Miután a felperes beleegyezett abba, hogy az alperesek kiköltözés nélkül a bérleti díjtartozásukat rendezzék, ez úgy értékelhető, hogy a közölt felmondás alapján a felperes a lakás kiürítését már nem kívánta, és a felmondás alapjául szolgáló ok, azaz a lakbérhátralék fennmaradása ellenére a bérleti jogviszony fennmaradását választotta. A kifejtettekre figyelemmel a korábbi felmondásra, illetőleg az azt követően keletkezett bérhátralékra alapított kiürítési per - az utóbbi esetben újabb felmondás nélkül nem indítható, ennek következtében a Ptk. 4. §-ában foglaltak vizsgálatára sem kerülhetett sor.
A Legfelsőbb Bíróság ezért eltérő indokok alapján, az érdemben helytálló jogerős ítéletet a Pp. 275/A. §-ának (1) bekezdése alapján hatályában fenntartotta. (Legf. Bír. Pfv. III. 23. 138/1998. sz.)