BH 2006.6.186 Amennyiben az elkészült munkák hibái miatt a jogosult szavatossági igényt érvényesít, egyúttal - a hibák kijavításával összefüggő - teljesítési késedelemre alapított igényt jogszerűen nem terjeszthet elő [Ptk. 246. §, 277. §, 305. §, 306. §].

A bíróság jogerős ítéletében a felperest az I. r. alperes részére 259 750 forint, míg a III. r., IV. r., V. r. alperesek részére egyetemlegesen 230 250 forint, valamint perköltség megfizetésére kötelezte. A bíróság kötelezte a felperest az Sz., Á. u. X. szám alatti ingatlanon az ítélet rendelkező részében felsorolt javítási munkálatok 30 napon belül történő elvégzésére. A kijavítás befejezésével egy­idejűleg a felperes részére a II. r. alperest 406 210 forint, a IV. r. alperest 175 690 forint, a VII. r. alperest pedig 192 800 forint megfizetésére kötelezte. Kötelezte továbbá a bíróság a felperest, hogy az alperesekkel kötött szerződésben foglalt tulajdoni arányoknak megfelelően a telekhatár rendezés iránti kérelmet a földhivatalhoz 15 napon belül nyújtsa be, ezt meghaladóan a keresetet és az alperesek viszontkeresetét elutasította. A bíróság rendelkezett a perköltség viseléséről.

A jogerős ítélet indokolása szerint a felperes adásvételi-, illetve vállalkozási szerződéseket kötött az alperesekkel, amelyben az Sz., Á. u. X. szám alatti hat lakást, és három garázst magában foglaló lakóház és melléképület építését vállalta. Az alperesek az egyes társasházi lakások tulajdonosai. A bíróság által megállapított tényállás értelmében a felperes a lakásokat szerkezetkész állapotban 2002. január 15-én adta át az alperesek részére, míg a közös helyiségek vonatkozásában tényleges átadás-átvételi eljárás nélkül az alperesek - birtokvédelmi eljárást követően - 2003. január 9-én birtokba léptek. A bíróság ezt az időpontot tekintette a tényleges átadásnak.

A bíróság megállapította, hogy az egyes lakások tulajdonosai milyen összegű vállalkozói díjat nem fizettek meg a felperes részére, a felperes hibás teljesítése folytán az egyes lakások tekintetében árleszállítást alkalmazott, meghatározta a felperest a belső átadás késedelmével kapcsolatban terhelő kötbérfizetési kötelezettség mértékét, és a felperest különböző hibák kijavítására és a telekhatár rendezés iránti kérelem földhivatalhoz történő benyújtására kötelezte. A bíróság mindezek szem előtt tartásával végezte el a felek közötti elszámolást, és ennek megfelelően rendelkezett a felperes, illetve az alperesek fizetési kötelezettségéről.

A bíróság arra a következtetésre jutott, hogy a felperes 2003. január 9-én a közös helyiségek tekintetében a kulcsok alperesek részére történő átadásával teljesített, ezért ezen időponttól kezdődően az alperesek kötbérfizetésre irányuló viszontkereseti kérelmét alaptalannak ítélte. Ebben a körben arra hivatkozott, hogy maguk az alperesek is kijavítást kértek, ami azt támasztotta alá, hogy a felperes teljesített, azonban hibásan. A másodfokú bíróság kifejtette, hogy a Ptk. 405. § (4) bekezdése szerint a rendeltetésszerű használatot a szerződésben vállalt kötelezettséghez kell igazítani, ez pedig az ingatlan szerkezetkész átadása volt a felek szerződése értelmében. Ennek megfelelően az épületnek akként kellett a rendeltetésszerű használatra alkalmas állapotban lennie, hogy ott az alperesek a kulcsrakész állapotig szükséges, és rájuk háruló feladatokat elvégezhessék. A bíróság arra a következtetésre jutott, hogy a feltárt hibák javítása - amire a felperes vállalkozott, illetve, amikre a bíróság ítéletével kötelezte a felperest - a rendeltetésszerű használatbavételt nem akadályozták.

A jogerős ítélet ellen az alperesek éltek felülvizsgálati kérelemmel. A jogerős ítélet hatályon kívül helyezését kérték abban a körben, amelyben a bíróság a közös helyiségek, illetve a közös tulajdonban álló épületrészek átadása tekintetében a viszontkeresetüket elutasította. Annak megállapítását kérték, hogy az ún. "külső átadás-átvételre" nem került sor. A II. r. alperes részére, a III. r., IV. r., V. r. alperesek részére egyetemlegesen, a VI. r. alperes részére, továbbá a VII. r. alperes részére - alperesenként - további 1 585 000 forint kötbér megfizetésére kérték kötelezni a felperest.

Arra hivatkoztak, hogy a jogerős ítélet sérti a Ptk. 4. § (4) bekezdését, a Ptk. 405. § (4) bekezdését, a Pp. 215. §-át és a Pp. 253. § (2) bekezdését. Érvelésük értelmében tévesen, okszerűtlenül, és iratellenesen jutott a bíróság arra a következtetésre, hogy a szakértői véleményben megállapított hibák és hiányosságok a ház, illetve a lakások rendeltetésszerű használatát nem akadályozták. Szerintük átadás-átvételre nem került sor, csupán a birtokháborítási eljárás keretében a bejárati kulcsokat kapták meg, azonban a tényleges állapot alapján sem tekinthető a kivitelezés olyannak, amely átadottnak minősül. Szerintük objektíve nem volt adott a helyzet az átadás-átvételre. Érvelésük alátámasztására a felülvizsgálati kérelmükben felsorolták azokat a hibákat, hiányosságokat, amelyek álláspontjuk szerint akadályozták a rendeltetésszerű használatot.

A Pp. 253. § (2) bekezdésének megsértésére azért hivatkoztak, mivel álláspontjuk szerint a másodfokú bíróság alapvetően téves elsőfokú ítéletet hagyott helyben. Szerintük a jogerős ítélet azért sérti a Pp. 215. §-át, mivel a felperes annak megállapítását nem kérte, hogy a készültségi fok alapján az ingatlan átadottnak minősülne.

A felperes felülvizsgálati ellenkérelmében a jogerős ítélet hatályában való fenntartását kérte.

A Legfelsőbb Bíróság az Alkotmánybíróság 42/2004. (XI. 9.) AB határozata alapján a Pp. 270. § (2) bekezdése szerint azt vizsgálta, hogy a felülvizsgálni kért határozat az ügy érdemi elbírálására kihatóan jogszabálysértő-e.

Az I. r. alperes felülvizsgálati kérelmet nem terjesztett elő, míg a felülvizsgálati kérelmet előterjesztő alperesek felülvizsgálati kérelme is csupán a késedelmi kötbér fizetésére irányuló viszontkereseti kérelmük részbeni elutasítását sérelmezte, ezért a Legfelsőbb Bíróság a Pp. 275. § (2) bekezdésének megfelelően a jogerős ítéletet csak a felülvizsgálati kérelemmel érintett körben vizsgálhatta felül.

A Legfelsőbb Bíróság a felülvizsgálati eljárás eredményeként azt állapította meg, hogy a jogerős ítélet a felülvizsgálati kérelemben megjelölt okból nem jogszabálysértő.

Alaptalanul kifogásolták az alperesek a felülvizsgálati kérelmükben azt, hogy a bíróság a felperes teljesítésének napját 2003. január 9-ével állapította meg.